Иногда они возвращаются: как обманывали дольщиков в эпоху до "долевки"

Рынок успел привыкнуть к долевому строительству, но было время, когда его не существовало, а строящееся жилье все равно продавалось. В связи со скорой отменой "долевки" сайт "РИА Недвижимость" попросил экспертов вспомнить, как привлекались деньги дольщиков до принятия 214-ФЗ и какие из этих схем, возможно, ждут нас после его отмены.

ЖСК

Жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение людей с целью строительства, реконструкции и управления многоквартирным домом. До введения в действие закона №214-ФЗ в 2004 году ЖСК были достаточно популярны, так как погашать стоимость пая можно было в течение многих лет, напоминают эксперты компании "МетриумГрупп".

На сегодняшний день схема не является распространенной, но после внесения дополнительных поправок в законодательство, "пайщики" могли бы прийти на смену "дольщикам", уверена генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Важно отметить, что участие в ЖСК не предоставляет покупателю таких гарантий, как заключение ДДУ, хотя и является законным, уточняет управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. Однако, напоминает руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев, самый известный пример использования ЖСК — это "СУ-155", который практически только так и продавал.

Кроме того, продолжает Колочинский, участники ЖСК несут риск убытков от деятельности кооператива, и обязаны покрывать возникшие убытки путем дополнительных взносов. Таким образом, существует риск возрастания стоимости объекта недвижимости, этот риск невозможно прогнозировать на момент вступления в ЖСК, заключает он.

После отмены долевого строительства, скорее всего, произойдет всплеск интереса к ЖСК и бронированию квартир, а также начнется оживление старых мошеннических схем и запуск новых — из-за ожидаемого роста цен на жилье люди будут искать любую возможность сэкономить, полагает Глазунова.

Предварительные договоры

Известны сразу несколько типов предварительных договоров, которые использовались для продажи недвижимости: это предварительный договор купли-продажи или предварительный договор участия в долевом строительстве, напоминает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. Любопытно, что по сути эти схемы незаконны, однако, если судить по форумам дольщиков, они практикуются и сейчас. Предварительный договор купли-продажи — очень спорная схема приобретения, так как в этом случае покупатель не участвует в строительстве и не является даже инвестором, сетует генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина. К тому же в таком договоре даже четко не прописываются параметры квартиры — площадь, характеристики, конечная стоимость, добавляет она. Колочинский добавляет, что риском для покупателя при такой схеме является отсутствие правовых гарантий: в случае банкротства застройщика права покупателя ничем не обеспечены, а если все квартиры в доме впоследствии окажутся проданы третьим лицам, то покупатель не сможет принудить застройщика передать ему квартиру, только сможет вернуть деньги. Застройщик не несет ответственности за сроки передачи покупателю объекта, только за срок, в течение которого должен быть заключен основной договор.

А вот предварительный ДДУ, по словам Колочинского, фактически является соглашением о намерении подписать настоящий ДДУ. Предварительный ДДУ не проходит государственную регистрацию, а значит, не может исключать риск "двойных продаж".

Схема с векселем

При данной схеме покупатель приобретает вексель, которым он может погасить основной договор (например, предварительный договор или договор купли-продажи) по определенному объекту недвижимости. "Были случаи, когда у объекта возникали подставные компании, которые как будто продают напрямую от застройщика через вексель, на самом деле застройщик и реализующие компании не подозревали даже о существовании таких "коллег", — вспоминает Родионцев. Мошенники продавали эти векселя, а покупатели потом приходили к застройщику, но ничего не получали. Застройщика обвиняли в двойных продажах, но в результате выяснялось, что действовали мошенники, подчеркивает он.

Эта схема применялась активно и была удобна для застройщиков, но в этом случае для долевых инвесторов по-прежнему сохранялся риск двойной продажи квартиры, отмечает юрист девелоперской группы "Сити-XXI век" Василий Шарапов. В 2016 году законодатель ввел уголовную ответственность застройщиков за привлечение от граждан финансирования в долевое строительство с нарушением закона, добавляет юрист.

Договор соинвестирования

Продажа по договору инвестирования и соинвестирования существует и по сей день, отмечает Родионцев. Здесь покупатель является, по сути, инвестором в размере, обозначенным договором, объект приобретения фиксируется в документе, но может быть предусмотрена его замена в зависимости от того, как составлен договор.

Например, застройщик заключал договор инвестирования с городом, на основании которого город давал ему участок, а застройщик, в свою очередь, передавал дом, поясняет эксперт. Застройщикам же еще хотелось привлечь средства граждан — для этого использовался договор соинвестирования, уступая права в договоре инвестирования. И если городу надо было передавать квартир больше, то физлицам приходилось признавать свои права по суду, объясняет Родионцев.

Страховые договоры

В довесок к любому договору (ДКП, ПД, ДДУ) могли заключаться еще и страховые договоры, продолжает Родионцев. Они были своего рода добровольным страхованием ответственности по договору.

Использовались еще более рисковые для покупателей варианты: например, договор бронирования и страхования, когда часть денег (от 10% до 50 %) при покупке квартир предлагалось оформить как страхование риска неисполнения застройщиком договорных обязательств, добавляет Румянцева.

Часть стоимости объекта вносилась именно в страховой договор, уменьшая стоимость объекта по основному договору. Все это делалось для оптимизации налогообложения, уточняет Родионцев.

Договор подряда

Договоры строительного подряда заключались между покупателями и застройщиками, рассказывает Шаталина. Предметом договора были конкретные объекты недвижимости, в которых прописывалось, что в определенный срок застройщик должен построить дом, а заказчик со своей стороны принять его и заплатить указанную цену. Строительная организация занималась всеми вопросами, например, договаривалась о том, что определенный участок будет принадлежать на правах аренды строительно-подрядной организации. Далее организация уже собирала деньги с покупателей, поясняет она.

Минусы данной схемы в том, что такие договоры нигде не регистрировались, учет заключенных сделок и финансовой деятельности велся исключительно самой строительно-подрядной организацией, отмечает Шаталина.

Далее, когда дом уже был построен, зачастую возникали трудности с оформлением права собственности, потому что после завершения строительства случались разногласия с правообладателями земельных участков и ресурсоснабжающими организациями, рассказывает эксперт.

Вряд ли что-то из этого может в полной мере вернуться, сомневается директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова: 90% населения раз в жизни покупает квартиру, поэтому люди будут стремиться максимально себя обезопасить. "Я думаю, что вестись на старые схемы могут лишь совсем отчаянные покупатели", — резюмирует она.