Gazeta.Ru. Роскошное жилье не догоняет инфляции

Из-за сокращающегося объема предложения в центре Москвы эксперты прогнозировали увеличение стоимости элитного жилья в 2012 году. Однако новая политика московских властей все же разрешает строительство в центре. Каковы итоги текущего года и что будет с ценами на дорогое жилье в 2013 году, эксперты, аналитики и участники рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru».

Объемы строительства нового жилья в центре Москвы, предположительно, уже в следующем году будут восстанавливаться. Это связано с тем, что до конца года, как заявил глава Москомархитектуры Андрей Антипов, столичная администрация должна разработать правила землепользования и застройки. И если раньше власти говорили о практически полном запрете на строительство в центре, то сейчас концепция прямо противоположная — новые правила предполагают значительное увеличение плотности застройки ряда районов ЦАО.

До начала реализации новой политики элитное жилье будет появляться за счет реконструкции старого жилого фонда. «Новое жилье в центре будет в любом случае позиционироваться как элитное, даже если по факту оно не будет являться таковым», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«В связи с разрешением на строительство рынок элитного жилья должен ожить. Из-за смены правил игры в 2013-2014 годах могут появиться проекты, которые были запроектированы еще в 2007 году», - говорит председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group Екатерина Румянцева.

Несмотря на ограничение строительства, проекты в элитном сегменте появляются очень активно. «Больше всего новых проектов по итогам года вышло в сегментах бизнес- и премиум-класса, среди которых лидируют комплексы с апартаментами.

Текущий год без преувеличения можно назвать «годом апартаментов».

Если планы девелоперов по выводу новых проектов с апартаментами будут реализованы, то их доля от всего рынка жилья уже в следующем году может составить 25%, то есть четверть», — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Новые проекты в центре Москвы, вышедшие на рынок в 2012 году:*

— «Литератор» (ул. Льва Толстого, вл. 23/7, стр.1)
— Barkli Park Белая башня (ул. Советской армии, д. 6)
— Smolensky Deluxe (1-й Смоленский пер., вл. 19-21)
— «Кадашевские Палаты» (3-й Кадашевский пер., д. 9/7)
— МФК «Меркурий-Сити» (Пресненская наб., д. 14)
— МФК BERNIKOV (ул. Николоямская, д. 11, стр. 2)
— МФК «Каретный плаза» (Б. Каретный пер., 24/12 стр. 2)
— Barrin House (ул. Малая Пироговская, вл. 8)
— «Дом на Смоленском бульваре» (Смоленский б-р., д. 24)
— «Дом Гельриха» по адресу: (Пречистенский пер., д. 14)
— МФК «Око» (ММДЦ Москва Сити, участок № 16)
— МФК «СиТер» (ММДЦ Москва Сити, участок № 11)
— МФК «Новый Арбат, 32» (Новый Арбат, д. 32).

*Данные компании Welhome

Хотя возможен и другой вариант развития событий. Если строительство в центре разрешат, доля апартаментов может немного сократиться. Пока строительство апартаментов взамен полноценного жилья – скорее, вынужденная мера. «Это происходит не потому, что вдруг наши граждане решили, что безумно хотят жить в апартаментах. Просто

в условиях многочисленных запретов и ограничений застройщики не могут строить полноценное жилье,

так как существующие площадки не обладают необходимыми разрешительными документами, окружающей инфраструктурой, необходимой для возведения жилья. Поэтому нередко строится, можно сказать, «квази-жилье»: де-факто предназначенное для проживания, а де-юре являющееся нежилым помещением. Апартаменты строятся и продаются как квартиры, однако в них невозможно прописаться, нельзя, например, претендовать на место в муниципальном детском садике», — говорит Олег Репченко.

По данным компании Welhome, средняя стоимость квадратного метра элитных квартир в Москве в 2012 году составила $19 500, апартаментов — $17 200. Рост стоимости апартаментов в 2012 году, по различным оценкам, составил от 6 до 10%. В некоторых случаях повышение цен было более значительным, однако оно было связано с повышением стадии готовности проекта, а не с общим ростом рынка. Например, по данным компании KP Properties, в «Даниловской мануфактуре 1867» в начале 2012 года продажи loft-апартаментов велись по цене до $7 тыс. за квадратный метр, а сейчас — $11 тыс.

В целом, изменение стоимости жилья в дорогом сегменте не превышало инфляцию. «Изменение цен в этом году происходило неравномерно: все зависело от макроэкономических факторов, например, колебаний курса рубля. В следующем году ожидается рост цен порядка 10-12%, примерно одинаковый по всем классам жилья», — считает руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков.

По мнению управляющего партнера SOHO Estate Ирины Егоровой, изменились принципы ценообразования: «Сегодня в элитном сегменте цены на новостройки на начальном этапе максимально подтянуты к стоимости готового жилья. Это связано с тем, что девелоперские проекты менее уязвимы с точки зрения ритмичности финансирования, поскольку в акционерном капитале многих крупных девелоперов присутствуют банки. Они заинтересованы не в привлечении долевого финансирования строительных работ, а в продаже квартир по максимальной цене. Если раньше на «нулевой» стадии строительства было возможно получить 25-процентную скидку, то сегодня таких условий на рынке нет».

По данным компании SOHO Estate, рост стоимости на 10-15% был характерен для проектов, которые находятся в активной стадии строительства. В целом по рынку повышение цен не превысило 5-7% за год. Такой же рост цен прогнозируется экспертами и на следующий год. Аналогичного мнения придерживается и руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова: «При условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике умеренный рост стоимости на элитную городскую недвижимость в 2013 году продолжится и может составить по итогам года порядка 5-7%».

«В следующем году можно ожидать привычного поведения рынка: пиковые значения спроса проявятся весной, традиционное затишье по сделкам — летом. Что касается цен, то в сегменте апартаментов новые проекты будут выходить на рынок по более низким ценам, нежели аналогичные предложения квартир, но и дорожать будут более активно. С большим вниманием стоит отнестись к востоку Москвы — например, в уходящем году этот район не оправдал ожиданий инвесторов. Также не стоит инвестировать «в объемы»: проекты-«муравейники» растут в цене слишком медленно», — считает директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

Есть возможности и для покупки объекта по цене несколько ниже рынка. По мнению Екатерины Румянцевой, на стоимость элитного жилья влияет и так называемая монополизация премиального сегмента недвижимости. «Порядка 60% объема предложения нового элитного жилья строят компании, аффилированные с государственными банками. Например, активно увеличивают свою долю компании «Дон-Строй», «Галс-Девелопмент». Коммерческим застройщикам тяжело с ними конкурировать. Учитывая объемы, которые эти компании выводят, они могут предлагать цену несколько ниже рынка. Правда, в этом случае страдает качество возводимого жилья. А другим девелоперам, которые могут предложить лучшие проекты, все равно приходится подстраиваться под их ценовую политику», — считает Екатерина Румянцева