Элитные квартиры становятся меньше и дешевле

Рынок элитной недвижимости за 10 лет сильно поменялся: площадь лотов уменьшилась, а число выставленных на продажу квартир выросло в разы. Единственный компонент, который почти не изменился – цены.

Предложение новых элитных квартир в Москве к концу года может достигнуть рекордной величины – 4 тыс. лотов. Такой сценарий реализуется, если застройщики в этом году успеют запустить заявленные ранее 15 новых проектов, эксперты агентства Savills. В этом случае на продажу будут выставлены квартиры одновременно в 65 новых ЖК.

Сейчас в продаже находится порядка 2000 лотов в элитных проектах Москвы, которые распределены среди 50 ЖК.  

Для сравнения, еще 10 лет назад общий объем предложения в элитном сегменте был вдвое меньше. Как напоминают эксперты Kalinka Group, в 2008 году на экспозиции находилось лишь 1 тыс. элитных лотов.

НЕ БОЛЕЕ 30 КВАРТИР В ПОДЪЕЗДЕ

Рост числа лотов не единственное изменение в секторе элитной недвижимости. За 10 лет на фоне замедления темпов роста экономики поменялся сам подход к конструированию. На смену клубным домам все  чаще приходят так называемые кварталы элитного жилья. Крупнейшими из подобных проектов являются проекты "Садовые кварталы", "Четыре Солнца", Knightsbridge Private Park.

По оценкам Savills в среднем на один проект приходится около 40 лотов. Если сравнивать этот показатель с цифрами 5-летней давности, то он вырос примерно в полтора раза

Количество квартир на текущем рынке уже не влияет напрямую на элитный статус проекта, считает директор департамента продаж Capital Group Оксана Дивеева.

"Только в начале 2000-х годов считалось, что элитный дом обязан быть клубным. После завершения проектов, однако, девелоперы и жители столкнулись с особенностью сегмента: как правило, одновременно в элитном доме живет не более 30% жильцов, и из-за этого в небольших проектах люди чувствуют себя неуютно", - уточняет она.

По ее словам, чтобы избежать подобной ситуации компания стремится соблюсти некоторые пропорции между прогнозным количеством жильцов в доме и числом расположенных в нем квартир. Например, в одном из проектов Capital Group максимальное число квартир в подъезде – 30, при расчете, что в доме реально будет проживать около 10 семей.

КОГДА ВНЕШНИЙ ВИД НЕ ГЛАВНОЕ

Еще одно значимое изменение в сегменте – готовность застройщиков к дроблению и выведению на рынок меньших лотов. Если в 2008 году средняя площадь квартиры в продаже составляла 204 кв м, то сейчас снизилась до 121,6 кв м, рассчитали в Kalinka Group.

Застройщики стали чаще использовать этот прием, чтобы снизить стоимость входного билета для привлечения новых покупателей. Впрочем, такая стратегия все равно не решает проблемы затоваренности рынка. Хотя на нем и появились более доступные лоты меньшей площадью, спрос по-прежнему не успевает за предложением.

"Если 5 лет назад практически для всех проектов была характерна модель "все построено – все продано", то сейчас в уже построенных домах есть остатки. Из текущего объема предложения порядка 40% – это квартиры и апартаменты в сданных в эксплуатацию домах", - рассказывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

Также существенно выросли требования к качеству конечного продукта.

Еще 15 лет назад  архитекторы, чтобы затмить проекты конкурентов, стремились строить здания с нетривиальным, зачастую футуристическим дизайном. Внутренние планировки были вторичными, из-за чего в квартирах часто были скругленные или острые углы, или углов в помещении было больше четырех, напоминает  председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева

"Продать продукт только внешностью сейчас  сложно. Теперь внутреннее наполнение проектов рассчитывается с перспективой выхода максимального коэффициента полезной площади, что впрочем, соответствует и интересам клиента. Покупатели стали более рациональны - если ранее роскошь и элитность в их представлении ассоциировались с необъятными площадями квартир и апартаментов, то сейчас на первое место выходит практичность и ликвидность", - констатирует эксперт.

Продуманные планировочные решения – это действительно теперь важнейшее конкурентное преимущество проекта, соглашается Оксана Дивеева из Capital Group. Достаточное количество окон, функциональное зонирование, предложения с отделкой "под ключ" - все это должно быть представлено для покупателя в максимальном количестве вариантов.

Также проекты конкурируют между собой по наличию лотов с уникальными характеристиками. Это могут быть, к примеру, камины в каждом апартаменте и террасы с выходом и возможностью обустройства зимнего сада или летней веранды для себя, уточняет она.

ЭХО ДЕВАЛЬВАЦИИ

Иронично, но, пожалуй, единственный важный компонент, который меньше всего изменился в сегменте элитной недвижимости – это цена. По подсчетам Kalinka Group, она увеличилась лишь на 6%. Если сейчас средняя стоимость "квадрата" в этом сегменте составляет 718 тыс. рублей, то в 2008 г. – 676 тыс. рублей.

Впрочем, изменилась сама механика ценообразования.  Из-за девальвации, прошедшей в 2014 г., продавцам пришлось отказаться от долларовых цен. Если 10 лет назад "элитка" продавалась за 23 тыс. долларов за "квадрат", то по текущему курсу стоимость "квадрата" вдвое ниже – 12,5 тыс. долларов.

Сейчас цены на элитную недвижимость устанавливаются в рублях, при этом единой ценовой динамики не наблюдается, отмечают в Kalinka Group. Выражаясь языком трейдеров, цены находятся в боковом тренде, - они закрепились в рамках определенного диапазона, но по разным проектам движутся то вверх, то вниз. Снижение происходит для переоцененных проектов, часто - под видом акций и праздничных дисконтов; рост - по объективным причинам, - при выполнении графика продаж, повышении стадии готовности и др.