Элитное жилье: на смену драйву пришел прагматизм

В Москве состоялся юбилейный X форум лидеров рынка недвижимости (MRFF), на котором эксперты обсудили нынешнее положение на российском рынке.

Большой интерес вызвала дискуссия о том, какие стратегии спасут рынок, в которой приняли участие такие известные личности как министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики Марат Хуснуллин, заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин и другие.

Речь в данной дискуссии пошла о стратегии развития девелоперов и основных вызовах современного российского рынка недвижимости. Главная тенденция — когда человек собирается приобрести квартиру, то он в первую очередь смотрит не на цену, как раньше, а на надежность застройщика. И все игроки рынка должны ориентироваться именно на эту тенденцию.

Плюс ко всему, Михаил Мень подтвердил, что ипотека, субсидированная государством, скорее всего, не будет продлена. Дело в том, что ставки даже коммерческих банков уже приблизились к процентам, которые даются при предоставлении субсидированной государством ипотеки. И дальше сохранять эту программу просто не имеет смысла.

Но наиболее острым и интересным получился разговор о положении, которое сложилось на рынке элитной недвижимости. Надо заметить, что элитное жилье в Москве — это особый сегмент, который считается символом высокого положения и статуса. Как это ни странно, но интерес к элитным квартирам остается довольно высоким даже во время кризиса. Вопреки мрачным прогнозам, нынешний год не ознаменовался катастрофическим кризисом на отечественном рынке недвижимости.

Председатель совета директоров, партнер и основатель компании Kalinka Group Екатерина Румянцева, высказалась в том духе, что на элитном рынке жилья сейчас далеко не у всех позитивное настроение. По ее мнению, надо смотреть правде в глаза и признать, что в данном сегменте продолжаются изменения.

“В настоящее время 80 процентов элитки экспонируется в рублях, а многие покупатели просто не готовы платить в долларах из-за высокого курса американской валюты по отношению к рублю. Если говорить о ценах, то на сегодняшний день московская элитная недвижимость начинается от 120 миллионов рублей”, — заявила Екатерина Румянцева.

Но ее пессимистическое настроение не разделила коммерческий директор компании Vesper Наталья Шичанина. Она заметила, что, несмотря на кризис, в жлитном сегменте наблюдается в целом положительная динамика.

Эту точку зрения поддержала директор департамента розничных продаж и эксперт в области элитной недвижимости компании ПСН Екатерина Тейн. По ее мнению, если говорить об элитном сегменте, то объекты в новых проектах чувствуют себя очень неплохо. Правда, есть один тонкий момент — нынешние проекты кардинально отличаются в лучшую сторону от элитных комплексов, допустим, десятилетней давности.

“Сейчас на элитные проекты приглашаются лучшие архитекторы, лучшие дизайнеры, а качество современных комплексов разительно отличается от всех остальных элитных домов. И  в не самое простое время спрос стабилен. Самое главное для девелоперов — это не снижать планку”, — сказала Екатерина Тейн.

Правда, по ее мнению, есть у элитного сегмента одна проблема — это жилье на вторичном рынке. Те, кто в свое время приобретали элитку в инвестиционных целях, а сейчас хотят избавиться от данного актива, принципиально не готовы продавать свои квартиры по существующим ценам.

В свою очередь, вице-президент, руководитель комплекса стратегического развития “Лидер-Инвест” Дмитрий Коробейкин отметил на современном рынке элитного жилья четыре тенденции. Первая заключается в том, что сегмент премиум на удивление стабилен, а цены в рублях не падают. Вторая тенденция — произошло качественное изменение данного сегмента. По словам эксперта, теперь объекты должны обладать всеми признаками элитки — от высочайшего качества постройки самого здания до суперудобной локации и инфраструктуры.

“Третья тенденция состоит в том, что теперь элитную недвижимость клиенты приобретают исключительно для себя, а количество инвестиционных покупок резко сократилось. Ну, и четвертая тенденция — неожиданно в элитном сегменте стали пользоваться спросом большие квартиры с возможностью их дальнейшего увеличения”, — рассказал Дмитрий Коробейкин.

А вот руководитель отдела девелопмента розничных продаж управления недвижимости компании Millhouse Игорь Пятибратов высказал мнение, что в сегменте российской элитной недвижимости существует большой запрос на так называемую децентрализацию, когда люди живут в пригородах.

“Качественные характеристики этих комплексов должны быть такими же, как и в городе, а экологическая обстановка намного лучше. И вообще, курс на децентрализацию сейчас как никогда актуален. Несмотря на то, что рынок во время кризиса немного ужался, люди все равно покупают премиум-класс и для себя, и как долгосрочную инвестицию. Есть и еще одна тенденция — покупатели стали более требовательными”, — заключил Игорь Пятибратов.

Генеральный директор компании “Магистрат” Алексей Болдин заметил, что покупателям элитного жилья теперь мало качественной квартиры или дома. Современный элитный проект обязательно должен быть с какой-то своей “фишкой”. Например, во всем доме на этаже располагается только по одной квартире.

“Сейчас популярны не просто клубные дома, а клубные дома в составе жилого квартала, ограниченного тремя-четырьмя улицами. Но это что касается первичного рынка. А вот на вторичке ситуация сложная и спродажей такой недвижимости могут возникнуть проблемы”, — заключил эксперт.

По мнению директора департамента элитной недвижимости компании Capital Group Оксаны Дивеевой, покупатель элитного жилья сейчас в полной безопасности, так как все проекты в высшей степени надежны. Более того, у девелоперов нет шансов строить плохо — ведь в этом случае квартиры никто не станет покупать.

В общем, подход покупателя к элитной недвижимости за время кризиса несколько изменился. Площадь лотов стала больше, а вот сумма сделок немного уменьшилась. По-настоящему крупные сделки — от 5 миллионов долларов — теперь большая редкость. Также девелоперы элитного рынка недвижимости горюют о том, что у многих покупателей исчез драйв, а на смену ему пришли прагматизм и расчет.

Что же касается среднего чека, то до кризиса он составлял в элитном сегменте 2,6 миллиона долларов за лот, а сейчас опустился до 1,3 миллиона долларов. То есть, стал в два раза ниже.

Если же говорить о сделках на элитном рынке до 1 миллиона долларов, то до кризиса таких продаж данном сегменте было всего лишь 6 процентов. Зато сейчас эта цифра возросла до 52 процентов. А что вы хотите? Даже несмотря на устойчивость элитного сегмента, кризис ощущается даже в нем.