Элитная проблема: премиальное жильё дешевеет быстрее массового

Рынок элитной и премиальной недвижимости страдает от переизбытка предложения. Из-за этого цены в некоторых сегментах снижаются двузначными темпами, а в других продажи и вовсе почти прекратились.

Продажи элитного жилья в Московском регионе за год снизились на 12,4%, к такому выводу пришли эксперты группы Top Brokers Alliance, в которую входят Knight Frank, Savills, Welhome, Contact Real Estate, "КМ Девелопмент" и Blackwood. По их совместным оценкам, в уходящем году рынок премиальной недвижимости Москвы и Подмосковья уменьшился до 106 миллиардов рублей. Примечательно то, что положение дел в трех ключевых сегментах рынка – загородная недвижимость, первичное городское жилье и вторичное городское жилье – разнится.  

ПРОДАВАТЬ ПО 1 ОБЪЕКТУ В ДЕНЬ

Спрос на новое городское премиальное жилье сократился на 11%. За год было продано всего 363 лота – чуть больше, чем по одной квартире в день. Снизившийся спрос не стал препятствием для активности строителей, которые за год увеличили предложение в дорогом сегменте на 41% до  1,4 тысячи квартир и апартаментов. 

Опережающий рост предложения при ограниченном спросе ожидаемо привел цены к снижению. За год средняя стоимость квадрата уменьшилась на 11%, это значительно большее падение, чем показали цены в сегменте массового жилья, которые с начала года уменьшились лишь на 3%. 

По данным "Бест Новострой", если в I квартале стоимость квадратного метра в  комфорт-классе составляла 109,32 тысячи рублей, то к ноябрю показатель опустился лишь до 106,93 тысячи. Для сравнения, цена квадрата премиальной недвижимости почти в пять раз выше – 538 тысяч рублей. 

Избыток предложения сохраняется и в другом топовом сегменте – на рынке городского элитного жилья. По данным аналитиков, за прошедший год число доступных к первичной покупке лотов увеличилось  на 11% - до 1019. 

Впрочем, и спрос на такую недвижимость растет - число сделок с элитным жильем в 2017 году выросло на 42%, до 336 лотов. Чаще всего покупатели брали квартиры в элитном сегменте пришелся площадью до 150 квадратных метров.

Эксперты Top Brokers Alliance объясняют увеличение  спроса в элитном сегменте влиянием  нескольких факторов.

Во-первых, снизилась средняя стоимость лота на фоне снижения средневзвешенной цены 1 квадратного метра и средней площади. Во-вторых,  на рынке появился большой выбор квартир и апартаментов с финишной отделкой от застройщика, что дало возможность многим клиентам выбирать жилье не только на вторичном рынке, но и на первичном. Также на спрос в элитном сегменте повлиял выход новых качественных проектов и дополнительных лотов в уже существующих проектах по инвестиционным ценам.

"Можно сказать, что предложение на рынке элитных новостроек подстроилось под запросы современных клиентов, что и привлекло дополнительных покупателей", - отмечают аналитики.

В целом, для рынка элитной недвижимости год был неплохим, соглашается председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. "Впервые за несколько лет на элитном рынке появились высокобюджетные сделки, когда квартиры de luxe класса продавались площадью 600-900 квадратных метров. С момента начала кризиса 2014 года таких сделок на рынке не происходило", - отмечает она.

География продаж премиального жилья в столице почти не поменялась. Чаще всего премиальное жилье приобретается в проектах в столичном районе Хамовники - каждая третья покупка приходится на эту локацию. Кроме этого, наблюдался  всплеск покупательского интереса к самым дорогим районам. Так, объем сделок на вторичном рынке в районе Остоженки вырос на 56%. Славу самой дорогой и модной локации вернули себе Патриаршие пруды, где объем сделок за 11 месяцев этого года вырос практически в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом 2016 года.

Что касается динамики цен в будущем году, то по мнению  экспертов, они  будут демонстрировать стабильность,. Выход новых премиальных достаточно крупных объектов по невысоким ценам будет уравновешиваться ростом цен в уже реализуемых объектах, а также пополнением предложения новыми проектами в сегменте deluxe, заключают они.

ПОДМОСКОВЬЕ НЕ В ЦЕНЕ

Самым слабым местом рынка премиальной и элитной недвижимости стал загородный рынок. Падение коснулось и первичного и вторичного рынков премиальной загородки.

Так, например, за первые 11 месяцев уходящего года на первичном загородном рынке число сделок с коттеджами сократилось в два раза до 64 лотов. Отрицательную динамику показал и средний бюджет сделки – минус 29%, до 80 миллионов рублей. Кроме этого,  на 8% уменьшилась и площадь покупки – до 505 квадартов. Средняя стоимость предложения также сократилась в среднем на четверть.

Эксперты связывают снижение спроса на загородном первичном рынке, во-первых,  с общими кризисными тенденциями в экономике, когда покупатели стремятся оптимизировать свои расходы.  Во-вторых, подобная тенденция объясняется отсутствием выхода нового предложения – в прошлом году рынок пополнился только одним новым проектом с коттеджами – Art Eco.

По прогнозам Top Brokers Alliance, в будущем  спрос на загородном рынке может быть перераспределен с первички на вторичку, а коттеджи могут заменить участки без подряда (УБП) или сблокированное жилье в в формате таунхаусов.