Эксперты: Лофты или квартиры?

Статья Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group.

Когда мы говорим о промзонах, то в первую очередь имеем в виду огромные территории, например ЗиЛ, Южный порт и т. д. Но в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) немало маленьких и средних промтерриторий от 0,5 до 12-15 га, их общая площадь — чуть более 600 га. Если начать их освоение, это способно преобразить центр города. Сейчас в промзонах в пределах ТТК заявлено строительство 2,5 млн кв. м нового жилья. В основном это жилые комплексы класса de luxe и премиум. С точки зрения архитектуры промышленное прошлое не играет определяющей роли, поэтому внешний облик у объектов самый разный. Ряд проектов создается с чистого листа, в их облике ничто не напоминает о том, что когда-то здесь была промзона. Например, Knightsbridge Private Park строится в стиле английской классики, «Литератор» и Wine House — в современном стиле, Fusion Park — пример современного осмысления неоконструктивизма. А вот «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура» сохранили промышленную тематику и предлагают покупателям квартиры-лофты.

Минимальная стоимость проектов класса de luxe и премиум на территории бывших промзон составляет $8750 за 1 кв. м (ЖК «Садовые кварталы»), максимальная — $40 000 за 1 кв. м (Knightsbridge Private Park). В среднем цена премиальных проектов на территориях бывших промзон по итогам зимы 2014 г. составила $16 900 за 1 кв. м или $2,8 млн за квартиру. И люди готовы покупать жилье в промзонах за такие деньги. В основном покупатели — это собственники крупного и среднего бизнеса, владельцы и топ-менеджеры крупных российских и международных предприятий, как правило, в сфере энергетики, строительной, финансовой и нефтегазовой отраслях. До 80% квартир и апартаментов приобретается для постоянного проживания с семьей.

Некоторые клиенты испытывают опасения при покупке квартир на территории бывших промзон. В основном их беспокоят экология и безопасность. Эти опасения понятны и диктуют специфику продвижения таких объектов на рынке.

У девелоперов до 10% от всех инвестиций в проект уходит на ликвидацию негативных последствий работы промзоны. Деньги идут на специализированные эколого-геохимические исследования, по результатам которых готовится инвестиционное обоснование необходимости восстановления грунта. В зависимости от степени загрязнения грунта проводится сорбционная очистка почвы или, если этого недостаточно, полная рекультивация: зараженный слой грунта удаляют, вывозят и утилизируют, затем на его место привозят и насыпают новый. Брокеры, работающие с такими объектами, должны досконально знать все детали экологического оздоровления территории и уметь рассказать о них покупателю.

ЕКАТЕРИНА РУМЯНЦЕВА

Родилась в 1973 г. в Костроме. Училась на журфаке МГУ и в бизнес-школе Академии народного хозяйства при президенте России. В 2003 г. получила степень MBA в области девелопмента.

Основана в 1999 г., работает на рынке московской элитной недвижимости. Разработала более 65 концепций для объектов недвижимости класса премиум, участвовала в реализации более 160 проектов. Общий объем сделок, проведенных компанией, составляет $2,6 млрд.