Эксперт. Апартаменты наступают

«Город набережных» — один из примеров нового подхода к строительству в Подмосковье: среднеэтажная застройка, авторская архитектура, разнообразие фасадов

По данным портала irn.ru, долларовые цены на жилье на вторичном рынке Москвы падают уже полгода. За это время средняя стоимость квартир снизилась почти на 9% — до 5011 долларов за кв. м. В то же время столичный рынок новостроек не обнаруживает негативных тенденций. Квартиры хорошо раскупаются, цены продолжают плавно расти темпом в пределах инфляции. В Подмосковье ситуация менее стабильна. В отдельных городах — скажем, в Химках, в Щербинке — небольшой рост продолжается, в то время как в других (например, Люберцы, Королев) новое жилье дешевеет. В будущем новостройки Подмосковья окажутся под сильным давлением увеличивающегося предложения в столице.

Новостройки возвращаются в Москву?

В августе стабильность московского рынка  попытался нарушить генеральный директор «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев: «В ближайшее время произойдет кардинальный разворот рынка новостроек — от Подмосковья к Москве. Осенью в столице в продажу поступит более трех миллионов квадратных метров жилья в новых проектах — разрешения на строительство будут получены в ближайшее время. К лету 2014 года предложение в пределах МКАД увеличится в разы — до семи миллионов квадратных метров. Такой рост предложения неизбежно оттянет покупательский спрос из Подмосковья в столицу. Для Подмосковья, учитывая огромные объемы строительства, этот отток спроса может оказаться очень болезненным».

Кроме того, Хрусталев предсказывает, что столичные новостройки будут конкурировать с подмосковными ценами: «Представим новый проект на 200 тысяч квадратных метров, который нам предстоит продавать. Это 4000 квартир, которые необходимо реализовать за четыре года. То есть в год надо продавать по 1000 квартир на 5–6 миллиардов рублей. Чтобы выдержать такой график продаж, необходимо будет снизить цены на 10–15 процентов по отношению к нынешнему уровню».

Определенный резон в словах эксперта есть. Стремительный рост числа новостроек и цен на жилье в Подмосковье был во многом вызван ограничениями на застройку в Москве, которые ввел мэр Сергей Собянин почти три года назад. Стройка в столице резко сократилась, и пустое рыночное пространство захватили новостройки в Подмосковье. При этом понятно, что большинство покупателей заинтересованы в жилье именно в Москве, а Подмосковье лишь более дешевый заменитель. Однако в последний год риторика столичного мэра резко изменилась, теперь он — за высокие объемы строительства жилья в Москве. Так что ситуация будет постепенно меняться.

Заметим, что у застройщиков и риэлтеров заявление Хрусталева о резком развороте рынка вызвало скепсис. Ведь пока подтверждений этому тренду не видно: стройка в Москве растет очень медленно. Кроме того, у Хрусталева репутация крайне агрессивного игрока, склонного к резким заявлениям в целях манипуляции рынком. Так, полтора года назад он активно продвигал идею затоваривания рынка новостроек Подмосковья, предсказывал апокалиптический сценарий: стагнация, резкий спад цен, замороженные стройки, обманутые дольщики и так далее. Этот сценарий не реализовался. Реализуется ли новый, станет понятно к концу осени, когда будет ясен объем подтвержденных строительных проектов.

Со школами, но без рабочих мест

Важный сюжет для рынка новостроек — попытки властей навести порядок в градостроительной сфере. В первую очередь это касается Подмосковья и Новой Москвы, где власти пытаются в ручном режиме ввести жесткие правила по строительству социальной инфраструктуры и созданию рабочих мест. В течение многих лет девелоперы, вступив в сговор с чиновниками, хронически не выполняли свои обязательства по строительству школ и детских садов. Жилые дома строили и продавали, а по завершении проекта о прочих обязательствах забывали. Сейчас власти намного четче отслеживают договоренности с девелоперами. Иногда они даже пытаются навязать опережающее строительство инфраструктуры. Последнее, впрочем, лишено смысла: построенная школа будет стоять пустой, пока не завершены и не заселены жилые дома. К тому же такое требование резко ухудшает финансовые показатели проекта. Однако прогресс в сфере контроля над девелоперами очевиден: застройщики теперь понимают, что строительства школ и детских садов им не избежать.

Все гораздо хуже с рабочими местами за МКАД, которые должны помочь снизить ежедневную маятниковую миграцию «окраина — центр города». Эффективных механизмов по их созданию пока нет. Власти могут заставить девелопера зарезервировать часть территории крупного проекта под технопарк, гостиницу или офисный центр, но в большинстве проектов такие объекты вряд ли возникнут. Более того, под маркой создания рабочих мест застройщики вставляют в свои проекты гостинично-административные комплексы, которые на самом деле будут просто комплексами апартаментов. С большой вероятностью можно предположить, что новые жилые проекты за МКАД станут обычными спальными районами без рабочих мест.

Подмосковное правительство уже выдало разрешения на строительство 18 млн кв. м многоэтажного жилья, так что на четыре-пять лет работы девелоперам хватит

Фото: photoxpress.ru

В неясном статусе

Главный тренд рынка новостроек 2013 года — резкий рост объема апартаментов. История сегмента проста: в середине 2000-х власти, чтобы спасти проект «Москва-Сити», разрешили в небоскребах вместо части офисов сделать апартаменты. Три года спустя компания KR Properties запустила комплекс с апартаментами в рамках проекта «Даниловская мануфактура». Покупатели хорошо приняли апартаменты, несмотря на их неясный статус: по документам это нежилое помещение, а используется фактически как квартира. Власти не отреагировали на проект квазижилья, и тогда начался бум. Большую часть невостребованных после кризиса офисных проектов города стали переделывать под апартаменты.

В 2012 году этот рынок практически удвоился и составил 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. квадратных метров. В 2013-м сегмент продолжает активно расти: сейчас в Москве строится уже порядка 50 комплексов с апартаментами. В ближайшее время сегмент, по оценкам специалистов, может составить до 25–30% от общего числа новостроек Москвы.

В среднем апартаменты дешевле аналогичных квартир на 10–20%. Связано это с невозможностью прописаться в таком жилье, с более высокими коммунальными платежами и с уже упоминавшимся неясным юридическим статусом. «Скорость продаж в проектах с апартаментами в среднем в два раза ниже, чем в новостройках с классическими квартирами», — считает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. Интересный тренд последнего полугодия — выход на рынок крупных комплексов апартаментов экономкласса: «Водный», «Фили Град». В одном из таких комплексов — «Царицыно-2» — самые низкие цены в столице: от 104 тыс. рублей за квадратный метр.

Строительство апартаментов крайне выгодно для девелоперов. Возводя квазижилье, застройщик может не соблюдать нормы по инсоляции и не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады. Столичные власти больше полугода обещают внести ясность, но фактически существование такого «серого» сегмента недвижимости их устраивает.

В целом состояние рынка новостроек вряд ли можно назвать устойчивым, особенно на фоне фактической остановки роста российской экономики. Один из негативных сигналов: резкое сокращение темпов прироста ипотеки. Если пару лет назад она увеличивалась на 90% в год, то сейчас — на 25%. А ипотека, несмотря на почти запретительную ставку в 12–14%, крайне важна для рынка. В некоторых новостройках доля ипотечных покупателей превышает половину. При этом в последнее время быстро растет число потенциально рискованных заемщиков — например, одиноких работающих женщин с детьми.

Пять миллионов долларов как потолок

Парадоксальная ситуация сложилась на рынке элитной недвижимости. Риэлтеры постоянно рапортуют о росте цен и высоком спросе — благо проверить информацию по реальным сделкам не представляется возможным. Однако в частных беседах брокеры признают, что количество сделок с «элиткой» очень невелико: как минимум в три-четыре раза меньше, чем в докризисное время. Постоянно растет и срок экспозиции квартир, то есть время между тем, когда квартиру выставили на продажу, и тем, когда она была продана. По данным агентства недвижимости «Савва», срок экспозиции элитных квартир в Москве за последний год вырос вдвое, а по сравнению с началом 2008 года — в шесть раз.

Причин невысокого спроса на элитную недвижимость в Московском регионе сегодня несколько. Первая: состоятельные россияне предпочитают приобретать недвижимость за границей. Кто побогаче — в Лондоне и на Лазурном Берегу, остальные — в Испании, Болгарии и т. д. Основной мотив покупок за границей — желание иметь запасной аэродром в Европе в связи с ощущением нестабильности политической ситуации в России, вызванным в том числе и протестным «белоленточным» движением.

Другая причина — огромный дисбаланс цены и качества российской элитной недвижимости. В 2000-е, пока цены росли, люди спешили вложить деньги и при этом закрывали глаза на неадекватность цен — сегодня такого нет. «Пять-шесть миллионов долларов — это максимум, что готов сегодня платить покупатель за элитную квартиру в Москве или коттедж в Подмосковье. Сформировалось консенсусное мнение: за российскую недвижимость платить больше неразумно. Олигархов, которые швыряются деньгами, на рынке уже нет. Все покупатели знают цену деньгам, — говорит на условиях анонимности один брокер. — Так как большинство элитных объектов стоит дороже “пятерки”, то понятно, что рынок стоит. Сделок очень мало».

Наиболее яркий дисбаланс наблюдается на Рублевке. За коттеджи хозяева хотят получить 12–15 миллионов долларов, а покупатели не готовы платить более 5–6 миллионов. Объекты «висят» на рынке годами. При этом предложение более чем изобильно. Как говорят риэлтеры, владельцы чуть ли не каждого третьего дома готовы его продать, если бы подвернулся покупатель. Интересно, что при катастрофическом разрыве между предложением и спросом цены не снижаются. Главная причина — отсутствие в России эффективного налога на недвижимость и налога на роскошь. В его отсутствие даже неиспользуемая недвижимость представляется хорошим и не требующим больших расходов способом сохранения денег. Налог на недвижимость планируется ввести с 2014 года в ряде регионов. Однако есть основания предположить, что срок в очередной раз будет передвинут.

В целом рынок элитных новостроек Москвы сегодня состоит из полусотни проектов. В 2013 году на рынок вышли пять новых: Turandot Residences и Plotnikoff на Арбате, «Булгаков» и «У Патриарших» на Патриарших прудах, а также «Grand deluxe на Плющихе» в Хамовниках. По данным Kalinka Real Estate Consulting Group, цена квадратного метра элитной недвижимости на первичном рынке варьируется от 10,5 тыс. до 40,67 тыс. долларов. Стоимость пентхаусов доходит до 60 тыс. долларов за метр. Большинство элитных новостроек сегодня сконцентрировано в Хамовниках.

Неожиданный феномен нынешнего элитного рынка Москвы — доминирование на нем банка ВТБ, где контрольный пакет принадлежит государству. Банк выступает застройщиком в крупном проекте «ВТБ арена парк» на «Динамо» со значительной долей квартир и апартаментов. ВТБ контролирует и двух девелоперов: «Дон-строй» (четыре элитных проекта) и «Система-Галс» (пять проектов). Девелоперские компании и площадки достались банку после кризиса в связи с невыплатой заемщиками кредитов. И теперь, чтобы вернуть свои деньги, банк вынужден влезать в непрофильный бизнес — в девелопмент. При этом сложилась очень странная ситуация: обычно госбанки, работая в области недвижимости, делают акцент на социальных или инфраструктурных проектах. В России же ВТБ оказался застройщиком элитного жилья