Екатерина Румянцева: Реновация 2.0. Как сделать программу сноса жилья успешной?

Реновация открывает гигантский потенциал для развития города и появления новой качественной среды. Главная проблема — учет интересов жителей

Ветхому жилью, — не место в Москве. Если к самой процедуре реновации возникает множество вопросов, то с этой формулировкой трудно не согласиться.

Страх обмана

Давайте вспомним историю. Дома эти возводились на короткий промежуток времени, и не предполагалось, что они будут служить столь долго. Например, «хрущевки» первых серий были рассчитаны на срок 25 лет, более поздние – на 50 лет. Жилье, построенное при Хрущеве, было временным, чтобы расселить людей из бараков и коммуналок в послевоенное время, и планировалось, что советские граждане в скором будущем переедут в новые дома, но этого не произошло.

Москва, где сосредоточены все финансовые ресурсы страны, претендует на звание современной столицы. В городе постоянно преобразуется жизненное пространство, улучшаются дороги, расширяется зеленая зона. И странно, что здесь до сих пор остаются здания, непригодные для проживания. Мы представляем себе, что это за жилье? Это дома зачастую без мусоропровода, без лифта, с газовыми колонками и т.д. Я бы назвала их позорным пятном на карте города.

Очевидно, что эту проблему надо было решать, и инициатива властей правильная и своевременная. Но почему она вызвала такое недовольство, и люди вышли на улицу с протестами? Жители боятся, что их обманут. Проект закона о реновации, принятый в первом чтении, нуждается в серьезной доработке. Нужно понимать, что процесс затронет интересы сразу нескольких групп.

Во-первых, это жильцы сносимых домов. Очевидно, что их интересы должны быть приоритетными для авторов и исполнителей программы. Во-вторых, — бизнес, без участия которого реализовать программу невозможно и неправильно. И есть третья сторона – сам город со своими интересами. Необходимо создать консорциум из представителей заинтересованных сторон, чтобы все решения были сбалансированными и программа стала успешной.

Реновация в США, ФРГ и Финляндии

Давайте обратимся к мировому опыту. Почему в Европе не сносят жилые дома? Ответ обусловлен особенностью их строительства – построенные даже 200 лет назад, здания могут служить еще столько же, их архитектурный облик  не нарушает целостность и гармоничность  архитектуры  города. Но и там есть исключения. Например, в 2014 году финское правительство решило снести часть пятиэтажек в некоторых районах города Хельсинки. Эти дома были построены в 60-е годы, когда население Хельсинки быстро росло, они были рассчитаны на срок 30 лет. В 2014 году правительство решило, что если капитальный ремонт дома обходится дороже, чем 80% его рыночной стоимости, то его легче снести, а людей переселить в новое жилье.

Программы реновации также реализовали такие европейские страны, как Дания, Германия (на территории бывшей ГДР), Нидерланды. Например, в районе бывшей Восточной Германии построенные при советской власти панельные дома были не полностью разрушены, а реконструированы до неузнаваемости. Так, пятиэтажки превратились в трехэтажные дома, в некоторых домах  вдвое сократилось количество подъездов, заметно изменился фасад. Площадь апартаментов была увеличена, во многих квартирах появились балкон и даже собственный небольшой сад.

В США проекты реновации местные власти реализуют очень часто, ведь срок жизни, жилья, предоставляемого государством малоимущим гражданам, составляет всего 30 лет. Решение о сносе домов принимают власти штата. Примерно пять лет назад штат Теннесси реализовал программу реновации в городе Нэшвилл: только за 2013 год было снесено около 600 жилых домов. Широкую известность получил проект, реализуемый в городе Детройт (штат Мичиган). С 2014 года там снесли более 11 тысяч зданий из запланированных проектом 40 тысяч. Правда, в городе сносят в основном заброшенные дома и заводы. В 2013 году Детройт объявил о банкротстве и власти рассматривают реновацию как способ обновить город и сделать его привлекательным для новых жителей и инвесторов. Программа рассчитана на 10 лет,  но уже после первого года реализации проекта эксперты зафиксировали рост цен на недвижимость в зонах сноса. Стоимость жилых домов там выросла за год на 4,2%.

«Геджеконду» Стамбула и опыт Китая

Очень примечателен опыт Турции, где власти с 90-х годов расселяют людей из так называемых геджеконду (в переводе с турецкого – «построенный за ночь»). Это самовольно построенное жилье, по сути, лачуги. Люди начали строить геджеконду  в послевоенное время и до сих пор живут в них даже в больших городах, таких как Анкара и Стамбул. Как правило, эти сооружения не имеют современных удобств — электричества и воды, но, несмотря на это, очень многие их владельцы выступали против сноса до тех пор, пока не удавалось добиться гарантии от турецкого правительства. В частности, граждане настаивали на получении нового жилья в конкретных регионах города и праве на денежную компенсацию.

Некоторые жители геджеконду выступали против сноса, так как для них это было любимым жильем. Они жаловались на то, что обустраивали свое жилище годами, а теперь вынуждены переезжать с насиженных мест.

Если мы посмотрим на Китай, то за последние 30 лет он был практически разрушен и построен заново. За это время в стране возвели 129 миллионов новых домов. Только в период с 2005 по 2010 год власти республики демонтировали 16% жилого фонда.

Пришедшая к власти в 1949 году Коммунистическая партия развернула в стране массовое строительство временных домов. Тогда был огромный спрос на жилье со стороны рабочих, поэтому дома строились «на скорую руку» и из некачественных материалов. Например, в качестве арматуры часто использовали бамбук вместо стали.

Но и то жилье, которое возводят в Китае сейчас, нельзя назвать качественным: оно рассчитано в среднем на 30 лет. Процесс реновации жилого фонда в стране происходит постоянно. Для китайского правительства «вечная недвижимость» невыгодна, так как именно сегмент real estate и урбанизация обеспечивают до четверти национального ВВП. В Китае как раз тот случай, когда интересы властей совпадают с интересами населения: среди китайских потребителей традиционно бытует мнение, что «новое всегда лучше», даже если оно и невысокого качества.

Как улучшить отношение к реновации в Москве?

Отношение москвичей к программе реновации изменится в лучшую сторону, если законодатели пропишут более конкретные параметры переселения, например, установят радиус переселения. Человеку обязательно нужно предоставить выбор – скажем, он может остаться в своем районе в квартире такого же размера, что у него и была, или же уехать дальше, но за это – получить жилье в два раза большей площади, улучшив тем самым жилищные условия. Также должно быть право на денежную компенсацию.

В целом реновация открывает гигантский потенциал для развития нашего города и появления новой качественной среды — с довольными жителями и зелеными дворами. Если проект будет реализован успешно и воплотит в себе самые заветные чаяния жителей, то в один прекрасный день мы проснемся в совершенно другом городе. Городе, который может поделиться практическим опытом, как сделать жизнь граждан комфортной.