Эффект стакана

Когда цены стоят на месте или слегка меняются в ту или иную сторону, возникает эффект "полуполного и полупустого стакана". Очень легко переоценить колебания, тем более что на рынке недвижимости есть цены предложения, а есть реальные, которые получаются в результате торга, скидок и акций. И реальный размер скидок, как правило, известен только самим участникам сделки. Оттого так и разнятся оценки, сделанные наблюдателями и игроками рынка. Впрочем, если взять за основу понятие стабильности, все встанет на свои места.

Скорее пуст

Наталия Кузнецова, генеральный директор компании "Бон Тон":

— Согласно статистике Росреестра, в июне и июле текущего года наблюдалось снижение зарегистрированных ДДУ — на 1,3% и 10,5% соответственно. Однако в августе произошел заметный рост по сравнению с уровнем июля — на 26,3%. А если сравнивать с летним периодом прошлого года, рост составил от 30% до 50%. На уровень средних цен на первичном рынке старой Москвы продолжает оказывать влияние выход новых корпусов и проектов. Так, за летние месяцы вышло восемь новых проектов в классе "комфорт" и семь — в "бизнесе". Что касается динамики средней цены квадратного метра в целом, то на первичном рынке старой Москвы она была минимальной: цены в августе остались на уровне июльской отметки — порядка 198-200 тыс. руб./кв. м.

По прогнозам: в ближайшее время отсутствуют какие-либо существенные факторы рыночного роста средних цен на первичном рынке. Самое главное, в макроэкономических прогнозах отсутствуют тенденции к росту платежеспособности потребителей, что будет устанавливать бюджетные ограничения к росту цен.

Юлия Царан, коммерческий директор GORN Development:

— Дисконт цен в элитном сегменте этим летом составил 15-18% от цены экспонирования с возможностью диска до 20-23% в процессе торга. Повышения цен осенью однозначно стоит ждать, и мы это уже ощущаем, хотя бы по причине наращивания этапов строительства. К факторам влияния на рост цен можно добавить ожидаемое увеличение разрыва курса доллар-рубль к декабрю и традиционное для рынка внимание владельцев среднего бизнеса и руководителей предприятий к премиум-недвижимости на финишной прямой финансового года.

Алексей Трещев, директор департамента городской и загородной недвижимости Knight Frank:

— Существенного роста в элитном сегменте с началом сезона ждать не стоит. Сезонность сохраняется, но сейчас динамика более сглаженная. Если ранее разница в активности покупателей между "сезон--не сезон" достигала 30-40%, сейчас — 15-20%. Элитные объекты, выставленные на продажу, не настолько ликвидный товар, чтобы показывать большую зависимость от сезона.

Изменения цены будут зависеть в первую очередь от структуры предложения, как и в прошлые периоды, при этом некоторые корректировки в сторону повышения возможны за счет повышения стадии строительной готовности или достижения определенного лимита продаж.

Екатерина Батынкова, генеральный директор риэлторской компании "Магистрат" (входит в ГК "Интеко"):

— Летом во всех сегментах, в которых мы работаем, цены колебались незначительно. Например, средняя цена метра в объектах элитного класса в июле выросла на 0,9%, а бизнес-класса — лишь на 0,3%. Во многом это объясняется очень высокой конкуренцией — этот год вообще непростой для рынка недвижимости. Например, в элитном сегменте в прошлые годы в продаже в среднем было единовременно выставлено примерно 1,5 тыс. лотов, а в этом году — около 4,5 тыс. Я думаю, что "высокий сезон" будет только в том смысле, что общий уровень продаж по сравнению с летом, как всегда, повысится. Однако из-за беспрецедентного предложения сделок у каждого отдельного девелопера будет меньше, как и объем выручки.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России:

— Я бы отметил один фактор, который влияет на активность покупателей недвижимости как премиум, так и бизнес- класса. Это довольно неожиданно для большинства снизившийся курс доллара США. Привычка пересчитывать цены в доллары никуда не делась, и при стабильных рублевых ценах даже с весны этого года долларовая цена повысилась примерно на 10%. Это заставляет большинство потенциальных интересантов занять выжидательную позицию. Они хотят понять, куда качнутся весы. Соответственно, у многих потенциальных покупателей значительная часть капитала — в долларах. Поэтому этот фактор может также притормозить рынок осенью этого года.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер:

— Лето 2017 года прошло для рынка новостроек достаточно спокойно. Если говорить о первичном жилье Москвы, то здесь по всем сегментам мы фиксируем пусть незначительный, но рост цен — в пределах 1-2%. В Московской области тренд лета обратный: за три месяца цены незначительно, на те же 1-2%, снизились. Плановые повышения цен на новостройки с началом делового сезона — явление традиционное, и эта осень не стала исключением. В ряде проектов повышения уже прошли, по другим они анонсированы на ближайший период. При этом надо отметить, что повышение цен застройщики проводят выборочно — не по всем проектам, а в зависимости от состояния дел на каждом объекте отдельно.

Игорь Селезнев, директор департамента маркетинга "Комстрина":

— Прошедшее лето выявило лидеров и аутсайдеров среди жилых комплексов во всех сегментах. Если года три назад на ранних этапах строительства буквально сметалось до 40% лотов, то сейчас покупатели очень придирчиво выбирают объекты для жизни и инвестиций. Количество сданных домов, в которых есть непроданные квартиры, достигает 20-30% на рынке. Такого не было, пожалуй, никогда. А конкурировать за счет снижения цен могут позволить себе далеко не все девелоперы.

Рустам Арсланов, директор по продажам ГК "Гранель":

— Рынок новостроек ближайшего Подмосковья и Новой Москвы показывает определенную стагнацию. За три месяца летнего сезона цены на квартиры показали незначительные изменения. Так, проекты и корпуса, которые имеют удачные планировочные решения и отличаются высоким спросом, прибавили в цене порядка 1%. Неликвидные же проекты показывали некоторую тенденцию к снижению цен за счет акционных и скидочных предложений. Поэтому, если говорить о ситуации на рынке в целом, то можно отметить, что незначительные ценовые изменения нивелируют друг друга, а значит, рынок стоит на месте. Традиционно в конце года продажи возрастают, а это значит, что увеличение спроса обеспечит рост цен на самые востребованные проекты. Скорее всего, до конца 2017 года ситуация с ценообразованием на рынке новостроек Подмосковного региона и Новой Москвы останется стабильной.

Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate:

— В ближайшее время мы не ожидаем серьезного повышения цен на рынке элитных новостроек. Прежде всего потому, что до конца года планируется выход новых проектов элитного класса. В связи с этим средняя цена предложения, скорее всего, немного снизится или останется на прежнем уровне.

Я думаю, что на рынке скоро почувствуется "дыхание" приближающихся выборов: бюджетные вливания в предвыборный процесс, а также печать новых денежных знаков всегда увеличивают покупательскую способность населения. Поэтому наступающая осень и следующие несколько месяцев должны пройти очень активно.

Скорее полон

Елена Коханова, директор по стратегическому маркетингу ГК Insigma:

— К концу лета влияние на цены оказало завершение программ благоустройства центра Москвы — как проекта "Моя улица", так и долгожданное открытие парка "Зарядье". Подарок, сделанный столичными властями к Дню города всем москвичам, в первую очередь будет востребован среди тех, кто проживает в шаговом доступе от новой зеленой зоны. Естественно, в первичную зону обхвата попадает только элитное жилье. А за увеличением покупательской активности неизбежно последует и поднятие цен.

Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have:

— Несмотря на заявления ряда экспертов, что сейчас арендный бизнес не выгоден и проще просто положить деньги в банк, состоятельные клиенты по-прежнему не прочь вложить деньги в недвижимость для сдачи в аренду. Наиболее частый запрос — на помещения для стрит-ритейла и сферы услуг: под магазины, кафе, рестораны, офисы, отделения банков. Наиболее активный спрос на помещения в центре, площадью 130-150 кв. м, на первой линии, с активными пассажирскими и транспортными потоками, в бюджет $1-1,5 млн. Покупка квартир для сдачи в аренду на этом фоне выглядит гораздо скромнее: были единичные запросы и сделки.

Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп":

— По итогам лета 2017 года можно констатировать, что высокий сезон на рынке столичного жилья начался досрочно. Как правило, покупательская активность восстанавливается только во второй половине сентября, однако в этом году позитивная динамика наблюдалась уже в августе, а по-настоящему "отпускным" с точки зрения рынка новостроек был только июль.

В июне было заключено 4,1 тыс. договоров долевого участия, что на 50% больше, чем в аналогичный месяц 2016 года, в июле — 3672 сделки (самый низкий показатель за год, не считая января и февраля). Однако уже в августе было зарегистрировано 4636 ДДУ — лучший результат с апреля. На фоне высокой покупательской активности росли цены, несмотря на сохраняющееся интенсивное увеличение предложения. Если в мае на первичном рынке массового сегмента было представлено 59 проектов, то по итогам августа их стало 66. Тем не менее средняя стоимость квадратного метра за три месяца выросла на 1,9% — со 148 685 до 151 471 руб. за 1 кв. м. Таким образом, лето, особенно его финальная часть, выдалось очень активным. Полагаю, это хорошее подспорье для дальнейшего увеличения спроса и укрепления позитивной ценовой динамики осенью. В свете решения ЦБ в очередной раз снизить ключевую ставку можно ожидать уменьшения стоимости ипотеки, что создаст дополнительный стимул для покупателей до конца 2017 года.

Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards:

— К концу лета покупатели вернулись на рынок: в августе количество сделок по договорам долевого участия в Москве увеличилось на 26,3% относительно июля и на 13% в сравнении с июнем. Это спровоцировало небольшой прирост стоимости квартир в новостройках. Причем средние цены росли как за счет вымывания наиболее доступного предложения, так и за счет плановой коррекции прайс-листов в преддверии высокого сезона. Так называемый высокий сезон на рынке городской недвижимости уже в полном разгаре. Активность покупателей на первичном рынке подстегивает выход новых проектов с низким порогом входа. Дополнительным фактором, влияющим на спрос, станет снижение ключевой ставки ЦБ до уровня 8,5%. Это повлечет за собой удешевление ипотеки. В частности, АИЖК уже объявило, что снизит ставку по своим продуктам с переменной ставкой до беспрецедентно низкого значения в 6,45% годовых.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Лето для рынка элитной недвижимости было успешным. Число заключенных в эти три месяца сделок оказалось выше прошлогоднего уровня на 13%. В том числе благодаря тому, что многие застройщики предлагали на свои объекты дисконты до 20% и при этом анонсировали повышение цен в сентябре и октябре. По нашим прогнозам, несмотря на растущий объем предложения и высокую конкуренцию девелоперов, цены могут пойти в рост по нескольким причинам. Этому способствуют увеличение издержек застройщиков, к которому неизбежно приведут изменения 214-ФЗ, и политика государства в отношении ипотечных кредитов — стимулирование покупательского спроса путем повышения доступности ипотеки становится мерой, логично ведущей к поднятию цен застройщиками. Не исключен сговор крупных игроков рынка вследствие ухода мелких игроков рынка, не способных работать в новых условиях, установленных законом.