Доллар бьет по недвижимости

Рост курса доллара может сократить количнство сделок с элитным жильем на треть.

Курсы доллара и евро демонстрируют исторические рекорды. Если тенденция на столь существенное укрепление иностранной валюты продолжится, рынок недвижимости может значительно пострадать, особенно в сегменте премиум-класса.

Сегодня курс евро, устанавливаемый Центробанком, вырос до отметки 47,49 руб., побив очередной исторический рекорд. Курс доллара увеличился до 34,7 руб. В начале 2014 года доллар оценивался в 32,6 руб. Для сравнения: в начале 2013 года курс доллара составлял 30,4 руб. Годовой максимум 2013 года был зафиксирован 10 сентября — когда доллар достиг отметки 33,32 руб.

Подобные скачки валют меняют ценовую картину на рынке недвижимости. «Рубль начал падать еще во второй половине октября 2013 года, затем в конце ноября и декабре стабилизировался, а в январе курс российской валюты вновь пошел вниз.

Если сравнить это с динамикой цен на жилье за тот же период, то в рублях цены немного выросли — в пределах 3%, в долларах и евро — снизились примерно на столько же.

То есть сохраняется тенденция «усреднения»: при валютных колебаниях цены на жилье занимают некоторую промежуточную позицию», — пояснил «Газете.Ru» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По оценкам большинства экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», наибольшее негативное влияние от роста курса доллара к рублю почувствует недвижимость премиум-класса, где достаточно существенная часть сделок купли-продажи происходит в долларах. При этом в последнее время эксперты фиксировали повышение сделок по покупке жилья — в пределах 5–7%, что было вызвано колебаниями валют.

Как рассказал «Газете.Ru» замгендиректора Kalinka Real Estate Consulting Group Алексей Сидоров, ситуация на рынке элитной недвижимости будет зависеть от того, как долго сохранится тренд на существенное удорожание доллара. «Подобные скачки доллара традиционны для начала года. Если в ближайшее время доллар вернется на приемлемый уровень, на рынке это никак не отразится, — считает Алексей Сидоров. —

Если это устойчивая тенденция, которая продлится более трех месяцев, тогда это станет существенной проблемой на рынке элитной недвижимости».

«Закупки отделочных материалов, генподрядные контракты привязаны к доллару или евро, в случае их удорожания себестоимость строительства возрастает. В этом случае застройщикам придется либо закладывать свои издержки в стоимость квадратного метра, либо переходить на более дешевые материалы и оборудование», — рассуждает Сидоров.

Однако увеличение стоимости жилья приводит к падению спроса, поэтому, по предположениям эксперта, застройщики могут зафиксировать курс доллара на каком-то уровне. При этом крупные застройщики давно закрепили цены в рублях, уточняют эксперты. «В проектах с долларовыми ценами отмечен рост внутреннего обменного курса, по которому компания пересчитывает стоимость квартир, однако он все же ниже курса ЦБ РФ на сегодняшний день. В целом не стоит ожидать существенного роста цен на жилье на рынке в связи с изменением курса доллара, поскольку основной объем проектов реализуется в рублевых ценах», — считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Елена Ржавская.

По мнению управляющего партнера компании IntermarkSavills Дмитрия Халина, любые колебания курсов валют вверх либо вниз, которые продолжаются дольше недели, оказывают негативное влияние на процесс совершения сделок купли-продажи.

«Продавцам и покупателям становится труднее договариваться о покупке недвижимости. Покупатели мыслят по старому курсы, продавцы квартир, напротив, пересчитывают цены по новому курсу. Из-за этого количество сделок может сократиться на 25–30%.

При этом, если наступает период стабильности, хотя бы 2–3 недели, рынок оживает», — рассказал «Газете.Ru» Дмитрий Халин.

Для сравнения: в начале 2008 года курс доллара составлял 24,4 руб., тогда как уже в первых числах марта 2009 года — 36,2 руб. К началу 2010 года доллар опустился до 30,18 руб. «На рынке это отразилось не сразу — в течение года. На отдельные объекты цены снизились весьма существенно. Большинство сделок в тот период совершались в инвестиционных целях», — рассказывает генеральный директор SOHO Estate Андрей Кузнецов. По мнению Олега Репченко, в этот момент цены просели не из-за курса рубля, а из-за глобального кризиса.

Критический уровень для рынка элитной недвижимости, по оценкам Дмитрия Халина, составляет 45–50 руб. за доллар — в этом случае рынок может встать. По прогнозам Андрея Кузнецова, реперной точкой для рынка элитной недвижимости может стать курс даже 40 руб. за доллар.

При этом, по самым пессимистичным прогнозам аналитиков, при соответствующей нестабильной экономической ситуации доллар может выйти на этот уровень к концу 2014 года. Тогда как прогноз Минэкономразвития на 2014 год составляет 33,9 руб. за доллар. «Падение рубля к доллару практически сразу сказывается на спреде между рублевой и долларовой стоимостью недвижимости — он расширяется. Думаю, ключевым риском для рынка недвижимости может стать резкое (на 10–20%) обесценивание рубля, которое приведет к существенному снижению покупательной способности населения, что, соответственно, скажется на спросе на недвижимость. В целом сильных колебаний при текущей динамике российского рубля на рынке недвижимости я не ожидаю. По итогам 2014 года доллар, скорее всего, будет стоить 34–35 руб., а евро, соответственно, 45,5–46,5 руб., то есть текущие уровни можно назвать близкими к локальным максимумам по бивалютной корзине», — прогнозирует аналитик инвестиционного холдинга ФИНАМ Антон Сороко.