Договор уступки - ложная защита дольщика

Уступка прав требования по договору долевого участия означает для дольщика гарантированное снижение в несколько раз возможности требовать от застройщика компенсации убытков в случае затянувшегося недостроя. Об этом в ходе заседания Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости заявила руководитель юридического отдела Kalinka Real Estate Consulting Group Ольга Славкина. С места события передает корреспондент Клерк.Ру Сергей Васильев.

Как известно, один из наиболее острых вопросов, связанных с новостройками – это затягивание сроков строительства (в том числе, сроков подключения к инженерным коммуникациям) и последующие с этим проблемы с оформлением квартиры в собственность. Судебная практика, по свидетельству экспертов, такова, что суды взыскивают неустойку с застройщиков в пользу покупателей, но снижают её до минимума (к примеру, с полутора-двух миллионов рублей - в среднем до пятидесяти тысяч (даже с учетом штрафа).

Дольщики в подобных ситуациях традиционно являются страдающей стороной. По закону они могут через суд зарегистрировать на себя право собственности на недостроенные объекты или же объединиться в жилищно-строительный кооператив и, опять же через суд, добиться перевода на себя прав аренды. Оба этих способа чреваты для дольщиков очень значительными затратами, поскольку им предстоит, по сути,  исполнять функции застройщика с финансированием за свой счёт.

«В конфликтных ситуациях очень важно, что за договор был заключен – долевого участия (ДДУ) или уступка. Между ними очень большая разница, - констатировала Ольга Славкина. - У каждого застройщика против выработанных против него законов вырабатываются свои контрмеры. И сейчас мало кто из застройщиков продает площади напрямую через ДДУ. В основном продают по уступке. (Уступка права требования по  договору участия в долевом строительстве осуществляется на основании положений ст. 11 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ – Клерк.Ру).  И договор уступки я бы назвала ложной защитой дольщика.

Допустим, договор вами заключён с компанией Х. Эта компания не обязательно подставная, это часто бывают инвесторы, которые закупили крупный объем. Вот компания Х как инвестор закупила крупный объем, по 1 тысяче долларов за метр, потом вам уступила права уже по 5 тысяч долларов. Когда идёт уступка, изменяется сторона договора долевого участия, то есть, компания Х уступила права – и вы стали на её место, как сторона договора. Но этот договор долевого участия имеет цену. Цена у него – 1 тысяча долларов за метр, это значит, что если компания-застройщик не будет исполнять условия договора, вы можете взыскивать через суд штрафы и пени из расчёта тысячи долларов за метр, а не пяти, как было заплачено вами в реальности.

Поэтому уступка – это очень большая проблема на сегодняшний день, которую вообще не озвучивают. Этим как раз объясняется малая активность  обманутых дольщиков, потому что зачем им собираться в толпы, организовывать какие-то сообщества, обращаться к властям, если они знают, что они востребовать могут себе то, что в 10 раз меньше их затрат?».

http://www.klerk.ru/law/news/373991/