Дешевые новостройки выросли в цене почти на 6%, а вторичная «элитка» дрейфует вниз

Сводный обзор цен на московское жилье за март. 

 

В марте 2014 года все сегменты жилой недвижимости, кроме вторичного элитного класса, продемонстрировали рост цен. Причем больше всего подорожал первичный экономкласс, но эксперты объясняют это сезонным ростом цен, связанным с весенним оживлением и запланированным подъемом многими застройщиками цен. 

«На рынок вышли проекты на высокой стадии строительной готовности, а ряд проектов вымылся с рынка, тем самым подняв общий уровень цен. Весенний рост цен – вполне обычная для рынка тенденция», - пояснила корреспонденту Realestate.ru генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. 

Меньше всего фактор сезонности сработал на первичном рынке бизнес-класса и элитного жилья – цены в этих сегментах замерли, а дорогая вторичка немного просела даже.

 

Экономкласс	Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц, %	Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц, %
Миэль	93 151	3,9	169 180	0,6
НДВ-Недвижимость	152 476	2,3	-	-
Азбука Жилья	122 100	6	168 900	1,4
Метриум Групп	123 763	10,3	-	-

 

 

Комфорт-Класс	Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц, %	Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц, %
Миэль	123 420	6,3	212 340	2,9
НДВ-Недвижимость	156 566	-1,5	-	-
Азбука Жилья	143 300	0,8	225 700	-,0,6
Метриум Групп	154 293	1,9	-	-

 

 

Бизнес-Класс	Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц, %	Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц, %
Миэль	217 043	1,3	266 110	1,7
Intermark Savills	254 000	-1,6	-	-
НДВ-Недвижимость	250 125	1,6	277 400	3,4
Азбука Жилья	245 300	2,3	-	-

 

 

Элит-Класс	Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц, %	Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц, %
Soho Estate	790 327	0,6	772 710	0,3
Intermark Savills	674 000	-1,8	-	-
Knight Frank	830 260,4	-2,8	771 965,5	-4,4
Баркли	849 300	0,1	-	-
Blackwood	633 800	-0,7	841 900	-1,3
Welhome	781 744,5	5	-	-

 

Средняя Цена	Первичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц	Вторичный Рынок, Средняя Цена 1 Кв. М, Руб.	Динамика Цен За Месяц
Экономкласс	122 872,5	+5,6	169 040	+1
Комфорт-класс	144 394,8	+1,88	219 020	+1,75
Бизнес-класс	241 617	+0,9	271 755	+2,55
Элит-класс	759 905,3	+0,07	795 525,2	-1,8

 

Как мы считали

«Средняя температура по больнице», а в нашем случае, средняя стоимость квадратного метра, пусть и ограниченная городом Москвой и классом (эконом, комфорт, бизнес- и элит-), всегда была показателем крайне приблизительным и малоинформативным для каждого конкретного случая.

Тем не менее, изменение этого показателя позволяет наглядно проследить тенденцию, а именно, куда двигались цены. Например, за месяц. Мы намеренно взяли замеры нескольких компаний, чтобы получить более объективную картинку.

Участники рынка выделяют четыре основных сегмента на рынке жилья: экономкласс, комфорт-класс, бизнес-класс и элитную недвижимость. Некоторые компании используют собственную классификацию и в своих расчетах оперируют такими терминами, как «эконом минус», «эконом плюс», «премиум-класс» и т.д.

Несмотря на то, что единой общепринятой классификации жилья в России не существует, мы решили взять за основу именно эти четыре сегмента, отказавшись от более дробного деления. Там, где можно подыскать аналоги, мы пытались их найти, отождествляя экономкласс либо с самыми дешевыми домами, либо с панельными и блочными домами. Однако все равно львиная доля участников рынка осталась за пределами таблицы только потому, что их методика расчета по тем или иным причинам не совпадает с нашей.

 

ЭКОНОМ- И КОМФОРТ-КЛАСС

По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в марте 2014 года на первичном рынке массового жилья Москвы наблюдалась высокая активность как продавцов, так и покупателей. В частности, открылись продажи в двух новых объектах – ЖК «Крылатский» на Рублевском шоссе и ЖК «Горизонт» на Балаклавском проспекте. В то же время в ЖК «Мичуринский», ЖК «Life-Сходненская» и четырех корпусах ЖК «Некрасовка-Парк» первичные продажи были завершены. Поэтому по результатам марта объем предложения все-таки снизился на 4,7%, - пояснила эксперт. – Главная причина – высокая покупательская активность, вызванная нестабильной экономической ситуацией и колебанием курса рубля относительно основных мировых валют. Многие продавцы отреагировали на высокий покупательский спрос немедленным повышением цен, которое наблюдалось практически во всех столичных округах». Кроме того, по ее словам, на общую ситуацию повлияло и резкое снижение объемов предложения в ЖК «Некрасовка-Парк» - самом дешевом объекте первичного рынка экономкласса. В итоге, средневзвешенная цена квадратного метра в массовом сегменте (эконом- и комфорт-класс) выросла на 4,8% по сравнению с февралем.

По данным отдела исследований компании «Миэль», рыночный объем предложения квартир комфорт-класса на вторичном рынке в Москве в марте увеличился на 3,4% по сравнению с предыдущим месяцем, а объем предложения квартир экономкласса в Москве в марте сократился на 1,6% по сравнению с предыдущим месяцем. Поэтому можно предположить, что самые дешевые метры на вторичке пользуются активным спросом.

Однако руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ» Дмитрий Таганов рассказал, что на вторичном рынке столицы сохраняются тенденции конца прошлого года, когда эксперты компании впервые отметили рост спроса на жилье повышенного уровня комфортности, в частности, на трехкомнатные квартиры. «В настоящее время рост спроса продолжается, причем во всех сегментах, хотя больше всего это затрагивает экономкласс и в существенно меньшей мере бизнес-класс», - пояснил эксперт. 

 

БИЗНЕС-КЛАСС

Руководитель отдела консалтинга и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань заявил, что за последний месяц на рынке новостроек бизнес-класса произошла фиксация цен по внутреннему курсу в отдельных проектах, а также небольшое укрепление рубля привели к стабильной ситуации со среднерыночной ценой. «Изменение незначительное и связано со значительным запасом предложения, который продолжает пополняться новыми проектами. По этой причине мы вряд ли увидим резкие колебания цен в ближайшем будущем. Колебания цен «вверх-вниз» на уровне 2% уже не рассматриваются как критические или значимые для установки очередного тренда», - пояснил специалист.

На вторичном рынке бизнес-класса эксперты не отметили никаких серьезных негативных тенденций. В частности, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Real Estate Consulting Group Полина Меделяновская заявила, что в марте был закрыт ряд крупных сделок в жилых комплексах «Садовые Кварталы», «Кутузовская Ривьера», «Гранд Парк», «Мичуринский», «Трилогия». По ее словам, роста цен здесь не наблюдается, но и снижения – тоже. Продавцы объективно оценивают обстановку и в случае необходимости соглашаются на разумный торг.

«Сложностей брокерам доставляет традиционное «весеннее обострение» некоторых проблемных клиентов. Например, появляются уже известные на рынке и новые люди, которые требуют показывать им все, что есть на вторичном рынке. Консультанты организуют им по 10-15 показов, в результате человек ничего не покупает, - рассказывает Меделяновская. – В марте к нам обратился новый клиент, который на переговорах объяснил, что банк одобрил ему ипотечный кредит на крупную сумму. При звонке в банк выяснилось, что никакого кредита ему не одобряли, что клиент этот в силу психической нестабильности рассказывает историю об одобренном кредите многим компаниям. В результате на сотрудников банка в марте обрушился шквал звонков от брокеров как минимум десятка компаний-консультантов по недвижимости».

По данным отдела исследований компании «Миэль», рыночный объем предложения квартир бизнес-класса в Москве в марте увеличился на 2,6% по сравнению с предыдущим месяцем.

 

ЭЛИТНОЕ ЖИЛЬЕ

Эксперты отмечают, что продолжается тенденция «перевода» ценников в элитном сегменте в долларовый эквивалент. В то же время в отделе исследований компании Knight Frank отмечают, что застройщики элитного сегмента недвижимости довольно спокойно отнеслись к финансовым и политическим событиям I квартала 2014 года: переносов строительства или сдачи в эксплуатацию жилых проектов не наблюдается.

Коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева отметила, что на первичном рынке ситуация в марте в целом была стабильная, средние цены предложения по итогам месяца остались на прежнем уровне. При этом по отдельным объектам премиум-класса отмечалось повышение цен в пределах 5%. Но в большинстве объектов цены остались на прежнем уровне.

«О сокращении спроса на первичном рынке пока говорить не приходиться. Покупатели есть, в том числе и на квартиры, стоимостью свыше 8 млн долл. В настоящее время спросом пользуются квартиры средних размеров, площадью 120 – 180 кв. м», - пояснила замгенерального директора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate Наталия Голованова. Что касается вторичного рынка элитного жилья, то по словам Натальи Головановой, многие продавцы в связи с общей экономической нестабильностью предпочитают снимать свои квартиры с продажи и сдавать в аренду.

В то же время, по словам Дмитрия Таганова, вторичная «элитка» чувствует себя намного хуже других классов. «Высокие цены, давление покупателей, требующих скидки, и отсутствие былой инвестиционной привлекательности таких сделок не способствуют продажам, - пояснил эксперт. – В общем, по всем сегментам, вторичный рынок стабильно растет с ноября прошлого года – за этот период темп прироста средних цен вырос с 0,3% в месяц (в октябре 2013 года) до 1,1% (в марте 2014 года). Однако никакого грандиозного роста цен мы пока не прогнозируем, скорее, это показатель стабильности сегмента вторичного жилья».