Деиндустриализация Москвы. CRE. №18, 16-30.09.11

Корпорация "Главстрой", принадлежащая Олегу Дерипаске, реанимирует проект застройки собственных промзон на территории Москвы. Планы "Главстроя" прокомментировала Исполнительный директор компании Kalinka Realty Полина Меделяновская.

Текст Николая Кириллова

Корпорация «Главстрой», принадлежащая Олегу Дерипаске, реанимирует проект по застройки собственных промзон. В конце августа руководство корпорации приняло решение вывести производственные площадки своих московских предприятий за пределы МКАД, а на освободившихся территориях построить 1,5 млн. кв. метров жилой и коммерческой недвижимости. Это существенно укрепит позиции корпорации на рынке столичного девелопмента. Эксперты называют заявленные планы  разумными, однако предупреждают о необходимости максимально точного выбора позиционирования проектных решений.

Рынок крупных московских игроков девелоперского бизнеса в перспективе должен пополниться новым участником. Корпорация «Главстрой» намеревается вывести из города свои производственные мощности, а на их месте построить жилье и офисы. 

Корпорации принадлежит 13 предприятий по производству железобетонных изделий, сухих строительных смесей и строительной химии, оборудования, а также один деревообрабатывающий комбинат. Начать застройку промышленных территорий Дерипаска планирует с трех зон: 16 га в Береговом проезде, 7,3 га на улице Черняховского и 22,3 га на Рязанском проспекте. Производственные мощности с этих участков сперва переведут на другие площадки «Главстроя» в Москве, а затем отправят в Подмосковье. На каждой из трех зон построят 200 тыс., 125 тыс. и 375 тыс. кв. м. недвижимости соответственно. При этом в настоящий момент портфель инвестпроектов «Главстроя» в Москве включает 60 тыс. кв. м. недвижимости. По словам заместителя гендиректора «Главстрой-менеджмента» Игоря Евтушевского, совокупные инвестиции в заявленные сейчас проекты составят около 30 млрд. руб. Сам по себе вывод промзон из Москвы в Подмосковье займет 10-15 лет и потребует порядка 100 млрд. руб. инвестиций.

Заявленный объем строительства достаточно существенный - для сравнения, московские власти намерены вводить в ближайшие годы по 2,5 млн. кв.м.

Зоны

По данным Департамента экономической политики и развития Москвы, в столице расположено 209 промзон, которые занимают 7,7 тыс. га. Разговоры о необходимости вывода промышленных предприятий за черту города идут уже давно. Собственно, частично деиндустриализация уже произошла. Вспомним хотя бы кондитерский «Красный октябрь» на Берсеневской набережной, где теперь работают бары и рестораны, «Красную розу» на Тимура Фрунзе, из швейной фабрики превращенную в офисный центр,  «Винзавод» на Курской, отданный под нужды современного искусства, или лофты «Даниловской мануфактуры», где разместились офисы и жилье.

В ближайшее время Москомархитектура должна подготовить проект планировки для 42 промзон, часть которых сохранит свое функциональное назначение, а часть будет перепрофилирована.
Проекты застройки уже представлены на Градостроительную комиссию. Впрочем, эксперты не исключают, что «Главстрою» придется скорректировать свои планы - заявленные 700 тысяч кв. метров недвижимости могут сократиться в силу изменения нормативов по плотности застройки. По словам исполнительного директора компании Kalinka Realty Полины Меделяновской, на данный момент не ясно, на чем основывает застройщик свои расчеты: «Сегодня, как мы знаем из общения с застройщиками, городские власти не согласовывают проекты с высокой плотностью застройки, или корректируют ее в сторону уменьшения. Если планы «Главстроя» составлялись без учета этого фактора, то их неизбежно ждет определенная ревизия», - говорит она.

В том случае, если параметры скорректированы не будут, планы «Главстроя» – серьезная заявка на вхождение в рынок столичного девелопмента в роли одного из мощных игроков.

Своевременность

Эксперты рынка рассказывают, что нынешние заявления «Главстроя» реанимируют его планы четырехлетней давности. По словам Полины Меделяновской, «Главстрой» задумался о редевелопменте своих московских территорий еще до кризиса: «В 2007 году между Kalinka Realty и «Главстроем» было заключено соглашение о разработке концепции застройки двух территорий – на Береговом проезде и в Говорово – участке на Боровском шоссе сразу за МКАДом. В кризис они отдали участок в Говорово одной компании. Что касается Берегового проезда, то предполагалось, что там появится жилье высокого Б-класса. На основании договора о разработке концепции мы дали задание на проектирование ряду архитектурных бюро, как российским, так и зарубежным. Победил проект британской компании PRP. Затем, в кризис все работы по этому проекту «Главстрой» прекратил. Полагаю, что сейчас они возьмут за основу те проектные разработки, и обновят их с учетом текущей конъюнктуры и нынешнего видения перспектив рынка», - рассказывает г-жа Меделяновская.

Позиционирование

В нынешних планах «Главстроя» создание как жилой, так и коммерческой недвижимости, однако основная масса квадратных метров все же придется на жилье: «Если  говорить об этих участках (16 га в Береговом проезде, 7,3 га на ул. Черняховского и 22,3 га на Рязанском проспекте), то все они прекрасно подходят для строительства жилья. Рязанский проспект - это эконом-класс, но весьма востребованный. В районе Аэропорта и в районе Фили можно претендовать и на более высокий уровень. Хотя и жилье эконом-класса даст хорошие результаты. Что касается Берегового проезда, то, с одной, как полагает Полина Меделяновская, это место перспективно, поскольку оно соседствует с Сити, с другой стороны, рядом расположен еще ряд промышленных территорий, на оторых собственные проекты предполагают реализовывать другие девелоперы, в частности, Дон-строй предполагает застраивать Шелепихинскую набережную, интересы в этом районе имеют также Central Properties и MR-Group. Все это делает необходимым максимально четкое позиционирование «Главстроем» той недвижимости, которую он собирается строить.     

Отметим, что сегодня девелоперы, даже те, которые всегда позиционировали себя как застройщики коммерческой недвижимости, переориентируются на жилье. Так, в конце августа ГК «Экоофис» заявила о намерениях возвести около 1 млн кв. м. жилья. Чуть ранее аналогичное решение приняла MR Group, не исключено, что на это пойдет и «Промсвязьнедвижимость». «Экоофис», в частности, собирается подвергнуть редевелопменту бизнес-парк «Дербеневский» в районе «Павелецкой» площадью 24 тыс. кв. м., на месте которого через несколько лет предполагается возвести жилой квартал бизнес-класса площадью 150 тыс. кв. м. Намечен редевелопмент и других плоащдок группы - на Дербеневской и Полярной улицах, Открытом шоссе. Общая площадь строительства на этих участках составит около 800 тыс. кв. м.

Смотреть полную версию