Дефицит без очереди

Коммерсант Деньги, 09.11.09

В октябре рублевые цены на вторичном рынке Москвы продолжали снижаться. А вот на строящихся объектах отмечена стабилизация и даже небольшой рост. Лучше всего продается самое дорогое и самое дешевое жилье.

В октябре рублевые цены на вторичном рынке Москвы продолжали снижаться. А вот на строящихся объектах отмечена стабилизация и даже небольшой рост. Лучше всего продается самое дорогое и самое дешевое жилье.

Последний ресурс

Участники рынка, как всегда, немного расходятся в комментариях по поводу ценовой динамики, однако тенденция вполне очевидна. По данным МИАН, на вторичном рынке продолжилось снижение цен, а почти во всех секторах первичного жилья (кроме бизнес-класса) отмечен рост. Аналитический центр "Миэль" приводит такие цифры: снижение рублевых цен на вторичном рынке — на 1,4%, а по строящимся объектам — на 0,7%. "При этом в прошедшем месяце было отмечено значительное увеличение активности покупателей на первичном рынке, что подтверждается ростом на 40% количества сделок с новостройками",— утверждает руководитель АКЦ "Миэль" Владислав Луцков.
Аналитики отмечают рост объема предложения от собственников и снижение первичного предложения. "В основном рост предложения произошел за счет наименее качественных квартир,— говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.— Увидев возросший интерес покупателей и относительно стабильную ситуацию в экономике, собственники квартир экономкласса сочли осень благоприятным моментом, чтобы выставить свои объекты на реализацию (сходная ситуация наблюдалась на рынке в апреле текущего года)".

Таким образом, на вторичном рынке был задействован ресурс отложенного предложения — до наступления осени многие продавцы сняли квартиры с продаж из-за летнего снижения цен. Тут надо отметить два момента. Во-первых, этот ресурс едва ли не последний на вторичном рынке, по крайней мере в настоящий момент. Значительное увеличение предложения было бы возможным в случае массового выезда граждан за рубеж (как в начале 1990-х), но особенность нынешнего кризиса в том, что уезжать по большому счету некуда. Во-вторых, большая часть сделок на вторичном рынке — альтернативные. А это означает, что увеличение предложения автоматически активизирует спрос.

Именно этот процесс мы и наблюдали в прошедшем октябре. "Спрос, устойчиво держащийся уже более месяца,— явление, не имевшее места в течение последнего года,— говорит генеральный директор компании "Релайт-недвижимость" Олег Самойлов.— На оживление покупательской активности продавцы отреагировали почти без промедления, полностью отказавшись от скидок, и без того в последнее время незначительных. Более того, в течение последних двух недель был зафиксирован ряд случаев повышения цен на вторичные квартиры".

Возвращение на стройку

А вот на первичном рынке наблюдается снижение предложения. Это вполне естественно: то, что уже строится или достраивается в течение последнего года, худо-бедно продается. А новых проектов практически нет. Впрочем, в прошедшем месяце наблюдатели отметили увеличение продаж, в первую очередь в элитном секторе.

Основной тенденцией рынка недвижимости в октябре стало восстановление спроса на самые дорогие объекты: особым спросом пользуются большие площади (200-300 кв. м) в районе "золотой мили" и Чистых прудов. Одной из основных причин этого является отсутствие активного притока нового предложения при резком повышении спроса на рынке элитной жилой недвижимости, утверждает управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова. "Яркий пример повышенного интереса к строящимся объектам в элитном сегменте — жилой комплекс "Четыре солнца", где за сентябрь-октябрь 2009 года была продана 31 квартира",— подтверждает генеральный директор агентства элитной недвижимости Welhome Анастасия Могилатова.

Также значительно возрос интерес покупателей к объектам, далеким от завершения. "Даже стали наблюдаться перегибы, когда новые строящиеся объекты, которые только заявляются на рынке, по средней цене предложения оказываются выше уже построенных и сданных объектов в том же районе, того же качества и с похожими характеристиками,— рассказывает генеральный директор "Калинка-Риэлти" Екатерина Румянцева.— Например, в строящемся "Итальянском квартале" стоимость квадратного метра составляет $6,7-14 тыс., а в полностью построенном ЖК "Четыре ветра" сегодня есть предложение квартир по цене от $8 тыс.".

Оживление происходит и в экономклассе, прежде всего благодаря довольно привлекательным ценам. Правда, большая часть строящегося экономкласса сосредоточена в ближнем Подмосковье. Руководитель пресс-службы группы компаний ПИК Дмитрий Ивлиев приводит примеры успешных продаж по цене от 67 тыс. руб./кв. м в районе "Новокуркино" (Химки) и от 55 тыс. руб./кв. м в "Красной горке" (Люберцы).

Новых объектов, которые готовятся к выводу на рынок, очень мало, а потому можно говорить о том, что уже дает о себе знать дефицит нового жилья. Правда, очереди за ним пока не выстраиваются, и дефицит этот не столь значителен, чтобы стимулировать серьезный рост цен.