Мещанский суд постановил продать кв. метр в памятнике архитектуры на Новинском бульваре по 110 тысяч рублей

Мещанский суд постановил продать 19 квартир в доме Наркомфина, принадлежащих компаниям Александра Сенаторова. Юристы назвали дело беспрецедентным, поскольку имущество юрлиц изымается за действия учредителя, причем по заниженной в несколько раз цене.

История эта началась еще в далеком 2006 году, когда группа МИАН взяла ряд кредитов в Альфа-банке под строящиеся здания. Под эти кредиты один из владельцев компании Александр Сенаторов дал личное поручительство.

После кризиса банк потребовал возврата кредитов и процентов по ним. В рамках возврата средств банк продал все заложенные объекты недвижимости, однако этих средств оказалось недостаточно для погашения кредита. Далее банк начал взыскивать остаток уже с поручителя по кредиту. Чуть позже право требования по этим долгам было продано компании «Дейлмонд Лимитед».Группа МИАН создана в 1995 году, в ноябре 2008 года переименована в «КоперниК». С конца 1990-х группа построила более 1 млн кв. метров. Оборот риелторского бизнеса — 10 млн долларов в год, другие финансовые показатели не раскрываются. Альфа-банку достались бизнес-центр «Северное сияние» и офисы на Красной Пресне, часть площадей в элитном жилом комплексе «Коперник» (общий размер всех объектов — около 60 тысяч кв. метров).

Как следует из решения Мещанского суда (есть в распоряжении BFM.ru), компания «Дейлмонд Лимитед» требовала взыскать 43 млн долларов с Александра Сенаторова, чтобы закрыть проценты и пени по поручительству за кредиты компании МИАН.

Суд постановил взыскать долги, и снизил размер неустойки до 5 млн долларов. Но, что самое удивительно, взыскать эти средства не из личного имущества бизнесмена, а изъять имущество других компаний, учредителем или соучредителем которых он является.

Решение было обосновано ссылкой на Конвенцию Организации Объединенных наций против коррупции: компании названы «владельцами активов Александра Сенаторова», и указано, что их имущество может быть выставлено на торги и продано, чтобы погасить долги их учредителя.

Среди имущества, которыми владеют указанные в иске компании, оказались и квартиры в доме Наркомфина. Кроме квартир, в списке есть еще 31 объект недвижимого имущества, бизнес-центр, и земельные участки в Москве и Подмосковье.

Суд сразу назначил начальную цену продажи каждого из объектов, в том числе на квартиры.

Подрыв фундамента права

Мещанский суд принял беспрецедентное для российской правовой системы решение — признать ответственным по кредиту не поручителя или заемщика, а юридические лица, конечным бенефициаром которых является поручитель, прокомментировал BFM.ru Александр Сенаторов.

BFM.ru спросил у ряда других юридических компаний, насколько это решение может стать прецедентом и изменить ситуацию в судебной практике.

«Указанное решение является явно незаконным, подрывающим основополагающие принципы гражданского права, и подлежит отмене судом апелляционной инстанции», — пояснил BFM.ru Роман Коблев, управляющий партнер юридического бюро «Коблев и партнеры».

По его мнению, суд первой инстанции необоснованно применил нормы, которые нельзя было применять к указанным правоотношениям и не применил нормы, которые прямо регулируют сложившиеся правоотношения.

«Так, согласно п.2 ст.3 Закона об ООО, общество не отвечает по обязательствам своих участников. Это один из фундаментальных принципов корпоративного права России. Суд необоснованно посчитал бенефиара владельцем имущества, в действительности же он является выгодоприобретателем от участия в указанных компаниях, в связи с чем суд не мог наложить взыскание на имущество организаций. Имуществом же, на которое можно было теоретически налагать взыскание, являлась доля в уставных капиталах обществ», — объяснил юрист.

Дмитрий Демин, адвокат коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный», отметил, что ему также неизвестны подобные решения, когда имущество компаний изымалось под долгам учредителя.

«По российскому праву коммерческая организация не несет ответственности по долгам своих участников-учредителей и наоборот. Если нет специального соглашения между обществом и участником, который предполагал бы ответственность общества по долгам учредителя, то общество не может нести ответственности за действия учредителя» — прокомментировал юрист.

Не очень ценные объекты

Ольга Лукинская, консультант консалтинговой группы «Апхилл» пояснила BFM.ru, когда речь идет о взыскании недвижимого имущества, по стоимости которого истец и ответчик не могут придти к согласию, то суд назначает независимого оценщика, который проводит рыночную оценку имущества. И исходя из этих цифр, имущество выставляется на торги.

Опрошенные эксперты отметили, что оценочная стоимость 50 объектов, которые перечислены в судебном решении, и рекомендованы к продаже для взыскания долга, оказалась далека от рыночных реалий.

К примеру, суд оценил квартиры в знаменитом историческом доме Наркофина, расположенного на Новинском бульваре, по цене за кв. метр чуть выше 100 тысяч рублей. К примеру, за квартиру площадью 98 метров суд назначил цену 10,685 млн рублей. Квартиру 35 кв. метров предложили продать за 3,8 млн рублей.

Дом Наркомфина — образцовый жилой дом-коммуна для сотрудников Наркомфина, первый из жилых домов, построенных идеологов конструктивизма Моисеем Гинзбургом. Признан памятником архитектуры первой половины ХХ века, в 2004 году Всемирный фонд памятников включил дом в список 100 памятников архитектуры, находящихся под угрозой разрушения.

По оценке аналитиков компании «Домус финанс» квартира в районе Новинского бульвара площадью 98 кв. метров может стоить от 20 до 25 млн рублей, в зависимости от ее параметров.

По данным Kalinka Real Estate Consulting Group квадратный метр в доме Наркомфина может стоить порядка 7 тысяч долларов, или 210 тысяч рублей. В целом это тоже дает цену около 20 млн рублей за указанную выше квартиру.

«Здание в очень плохом состоянии, однако основной ценообразующий фактор – это расположение. Локация у дома очень хорошая: здание расположено в Пресненском районе Центрального административного округа. При этом дом находится не на первой линии, где шумно и нечем дышать, а в отдалении от магистрали, в зеленом сквере. Также стоит учесть хорошее окружение и богатую инфраструктуру района. При грамотно проведенной реконструкции стоимость квадратного метра может составить от 10 тысяч долларов и выше», — пояснили аналитики.

Цена остальных квартир и объектов тоже, по мнению опрошенных аналитиков, занижена в судебном постановлении примерно в 5 раз.

Продажа квартир отложена из-за ареста

«Слава Богу, квартиры в доме Наркомфина сейчас под судебным арестом в связи с продолжением судебных разбирательств. Юрлица, имущество которых пытались продать, подали аппеляции, а также по одному объекту недвижимости подан иск в Высший суд», — заявил Александр Сенаторов.

Квартиры в доме Наркомфина компания начала выкупать в связи с планами реконструкции памятника конструктивизма. Группа «Коперник» выкупила в доме 35 квартир из 46. Пока планы по реконструкции приостановлены, но среди проектов рассматривается вариант, что дом останется жилым и после реконструкции, заявил Александр Сенаторов.

Напомним, что ранее внуком автора проекта, архитектором Алексеем Гинзбургом при участии Москомнаследия был разработан проект научной реставрации и приспособления здания под бутик-отель в стиле советского авангарда