BFM.ru: «Барские замашки»: кто и за сколько покупает особняки в центре Москвы
Особняки — особый сегмент на столичном рынке жилой недвижимости. Несмотря на то, что подавляющее большинство исторических зданий в центре города давно переоборудованы в офисы или дома с несколькими квартирами, здесь все же встречаются предложения, предназначенные для проживания только одной семьи. Читайте также: Сам себе риелтор. Россияне экономят на агентах по недвижимости
Жилые дома такого формата — относительно распространенное явление в стародачных или природно-рекреационных территориях, входящих в состав Москвы. В первую очередь речь идет о Сосновом Боре, Поселке Художников, Лианозово и Екатериновке. По оценкам экспертов, количество особняков в этих районах доходит до 1,5-2 тысяч.
Впрочем, такая недвижимость встречается и в самом центре Москвы, правда здесь в общей сложности насчитывается не более 70-80 объектов. В основном они сконцентрированы в Замоскворечье, а также в районе Арбата, Хамовников, Таганки и Чистых прудов, где исторически проживали купцы. А вот на Якиманке жилых особняков гораздо меньше: тут основной объем подобного предложения представляет собой коммерческую недвижимость.
Дмитрий Халин
управляющий партнер IntermarkSavills
«Многие жилые здания были подвергнуты достаточно глубокой реконструкции и оборудованы современными инженерными системами. Такие особняки теперь используются для проживания одного респектабельного владельца. Иногда как комбинированная резиденция с элементами офиса. Здесь важно наличие собственной территории. Чаще всего, покупатели таких особняков предпочитают дома не в самых людных местах, расположенные на 2-3 линии от крупных магистралей. Соответственно и планировка подобных объектов должна предполагать возможность размещения, как больших гостевых комнат, так и нескольких спален. Впрочем, нам известно несколько примеров, когда в особняках с небезупречной планировкой, допустим, со спальней на мансардных этажах, проживают очень-очень респектабельные владельцы».
Площадь жилых особняков в центре Москвы колеблется в диапазоне от 170 до 2 тысяч квадратных метров. Аналогичная картина происходит и со стоимостью подобных лотов, которая во многом зависит от общего состояния объекта, его расположения, площади, планировки, архитектурной ценности, года постройки и охранного статуса. Поэтому цены в этом сегменте стартуют с отметки в 7 тысяч долларов за квадратный метр и могут доходить до 31 тысячи долларов за «квадрат».
Екатерина Румянцева
председатель совета директоров Kalinka Group
«Покупают такую недвижимость в основном владельцы крупного бизнеса в сфере ТЭК, промышленного производства или финансовых структур, которые приобретают обособленное жилье в городе для своей семьи. Это люди со статусом, которые тяготеют к классике, ценят уединенность и обособленный образ жизни. Есть отдельные случаи, когда жилой особняк приобрел для себя холостой мужчина средних лет. Иногда покупатель становится собственником особняка неожиданно для себя. Например, один из наших клиентов изначально находился в поисках загородного дома, но в процессе общения оказалось, что его истинное желание — жить в черте города в обособленном доме. Юридический статус особняка решающей роли не играет — для покупателей таких объектов возможность постоянной регистрации не является критерием принятия решения о покупке».
Несмотря на то, что количество покупателей, ориентированных на подобные лоты, крайне мало, эксперты утверждают, что спрос на такую недвижимость есть всегда в силу ограниченного предложения и связан с желанием многих инвесторов вкладывать средства в надежные долгосрочные проекты. Из-за высокого ценового порога, этот формат не может похвастаться высокой ликвидностью. Однако за счет эксклюзивности он пользуется стабильным спросом у целевой аудитории.
Разумеется, кризис, а особенно резкие скачки валют, не могли не повлиять на ситуацию в этом сегменте, однако драматических потрясений здесь не может быть по определению.
Денис Попов
управляющий партнер Contact Real Estate
«Если у человека есть запрос на подобную недвижимость и деньги, то в сделку он войдет в любом случае. В целом можно отметить, что сегмент особняков кризисом, конечно, был затронут, но не в очень большой степени. Специфика сегмента предоставляет покупателю весьма скромный выбор, из общего числа в несколько десятков домов под запрос определенного покупателя попадают максимум 2-3 дома. Это сложные нелинейные продажи, но поскольку такая недвижимость эксклюзивна, покупатель, скорее всего, в итоге приобретет объект по цене, близкой к заявленной продавцом, потому что другого такого лота он не найдет. В то же время, существует и вероятность того, что сам продавец будет годами реализовывать свою собственность».
Именно по этой причине или в случае возникновения юридических сложностей, препятствующих продаже особняка, дом может быть предложен в аренду. Ставки здесь также зависят от многих факторов, начиная от расположения здания и, заканчивая его состоянием, однако в среднем это 1 миллион рублей в месяц. В конце лета в СМИ появился очередной рейтинг самых дорогих домов, которые можно арендовать в Москве, и тогда лидером оказался особняк на Большой Татарской улице за 2 млн рублей в месяц.
Читайте также
По итогам сентября 2026 года объем предложения в делюкс-сегменте элитных новостроек Москвы составил 256 тыс. кв. м, на 5% меньше, чем годом ранее. В премиум-сегменте он вырос на 18%, до 396 тыс. кв. м.
По итогам сентября 2026 года объем предложения в делюкс-сегменте элитных новостроек Москвы составил 256 тыс. кв. м, на 5% меньше, чем годом ранее. В премиум-сегменте он вырос на 18%, до 396 тыс. кв. м. Об этом говорится в исследовании Экосистемы Kalinka, подготовленном по заказу «Балчуг Девелопмент».
- 9
Для премиального дома «МИРА» рядом с ВДНХ выбрана управляющая компания
Для премиального дома «МИРА» рядом с ВДНХ выбрана управляющая компания — ею стала «Столица Сити», входящая в топ-6 лучших управляющих компаний Москвы по итогам премии Urban. Вместе с ключами резиденты получат сервис уровня 5-звездочного отеля. В каждом лобби встречать резидентов и их гостей будет консьерж в авторской униформе. Доставку посылок обеспечит круглосуточная внутренняя служба, а решить большинство повседневных вопросов можно будет через мобильное приложение.
- 6
Kalinka расширяет свое присутствие в Турции и открывает еще один офис в Алании
Kalinka укрепляет свои позиции на рынке Турции и открывает еще один офис сети в Алании по франшизе. Компания уже представлена в ОАЭ, на Кипре, в Сербии, Таиланде, Санкт-Петербурге и сегодня расширяет свое присутствие в Турции.
- 27
Число районов Москвы с новостройками от ₽2 млн за «квадрат» достигло семи
Год назад новостройки со средней ценой от 2 млн руб. предлагались в пяти районах Москвы. По итогам января-августа 2026 года их число варосло до семи, пришли к выводу аналитики Kalinka Ecosystem и компании Upside Девелопмент.
- 29
Самый доступный лот на элитном рынке Москвы оценивается в 58,5 млн рублей
Самая доступная квартира делюкс-класса в Москве стоит 58,5 млн рублей, премиум-класса - 68,9 млн. За год предложение компактных лотов в элитном сегменте выросло втрое.
Минимальный бюджет покупки квартиры в делюкс-классе на первичном рынке Москвы ниже, чем в премиум-классе. Самое доступное предложение делюкса - однокомнатная квартира 41 кв. м на 3 этаже в Таганском районе за 58,5 млн рублей. В премиуме минимальный лот дороже: двухкомнатная квартира 46,6 кв. м в Дорогомилово за 68,9 млн рублей. Такие данные приводят аналитики Экосистемы Kalinka в исследовании, подготовленном по заказу «Балчуг Девелопмент»
- 25
Пентхаусы сохраняют премию: предложение выросло почти вдвое, цены – на треть
На рынке недвижимости Москвы за два года почти вдвое увеличилось предложение пентхаусов в старой Москве. Средняя цена за квадратный метр выросла на треть, до 3,65 млн. рублей. К такому выводу пришли аналитики экосистемы Kalinka и девелопера Upside Девелопмент.
- 53
Студии до 20 кв. м теряют популярность: продажи упали в 7,5 раз с 2023 года
Аналитики Экосистемы Kalinka изучили динамику продаж студий в бизнес и элитном сегментах московских новостроек за первое полугодие 2023–2026 годов. Главный вывод: классические микростудии стремительно уходят с рынка, уступая место более просторным и функциональным форматам.
- 53
Топ-3 самых продаваемых жилых комплекса у воды
Эксперты рынка недвижимости проанализировали ситуацию в сегменте премиальных жилых комплексов, расположенных вблизи водных артерий Москвы. Несмотря на общее охлаждение первичного рынка, проекты с уникальной локацией сохраняют высокую ценовую динамику и формируют новый спрос.
По итогам первого полугодия 2026 года тройку лидеров по числу заключенных сделок составили проекты, расположенные в разных районах столицы, но объединенные ключевым преимуществом — непосредственной близостью к набережным.
- 54
Продажи на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы упали почти на 20 %
По итогам июля 2026 аналитики Экосистемы Kalinka фиксируют смену ключевого тренда: после периода активного роста и ажиотажного спроса рынок входит в фазу коррекции. Главным индикатором 2026 года становится устойчивое падение количества сделок на фоне замедления роста цен и изменения структуры покупательского спроса.
Если январь 2026 года еще демонстрировал незначительный рост (1 792 лота против 1 770 в январе 2025), то уже с февраля динамика стала отрицательной. Снижение количества реализованных квартир по сравнению с прошлым годом составило от 6% до 35% в разные месяцы. По итогам июля 2026 года продано 1 540 объектов — на 19% меньше, чем в июле 2025 года (1 902 шт.).
- 56
Где в Москве покупают больше всего: топ районов по числу сделок
Эксперты Экосистемы Kalinka проанализировали динамику продаж в бизнес-и элитном сегментах столичного рынка новостроек в 2024–2026 гг. Исследование показало, что покупатели концентрируются вокруг нескольких проверенных районов.
- 60
Будь в курсе самых свежих новостей
Обещаем присылать только интересные и важные статьи.