Арендный бизнес: динамика спроса на арендное жилье в России и за рубежом, уровень доходности и риски

В динамике спроса на арендное жилье на рынке элитной недвижимости ярко заметна сезонность. Самое активное время года — это июль-октябрь, а самые низкие с точки зрения спроса месяцы — январь-май, комментируют эксперты Kalinka Group. 

Наиболее часто в качестве арендаторов выступают бизнесмены, топ-менеджеры крупных компаний и экспаты. 

Типичные причины аренды:

•    Семья переезжает в город из частного дома в связи с тем, что детей необходимо устроить в школу; 
•    Клиенты, купившие квартиру на первичном рынке и ожидающие окончания строительства и ремонта в новом жилье. Чаще всего сроки аренды в этом случае составляют один-два года;
•    Компания арендует жилье для сотрудника;
•    Мужчина снимает квартиру для девушки. 

Если рассматривать динамику на протяжении пяти лет, на рынок аренды элитного жилья существенно повлиял кризис 2014 года. Из страны выехало большое количество иностранцев, которым компании много лет оплачивали аренду жилья в валюте. В долларовом эквиваленте цены просели ровно в 2 раза. 

С тех пор рынок аренды не зависит от валютных скачков, Он полностью открепился от фиксации в долларах. Сегодня даже крупные иностранные корпорации оплачивают квартиры для своих сотрудников только в рублях. Арендные ставки сопоставимы с ценами двухлетней давности. 

Арендатор, даже на рынке элитной недвижимости сталкивается с определенными рисками. 

Арендуемая квартира может находиться в залоге у банка. В этом случае арендатора могут в любой момент выселить.

Договор может быть составлен не в пользу арендатора, что при выселении может спровоцировать проблемы с собственником. Например, нежелание возвращать страховой депозит. 

Квартира может быть уже сдана и новому арендатору предложат ее "переснять" в субаренду. Собственник жилья может быть не в курсе происходящего.

Ежегодный оборот арендного рынка только в Москве составляет около 10 млрд руб., но поскольку рынок в основном теневой, точные цифры назвать сложно.

Финансовые показатели во многом зависят от качества самого объекта. 
При покупке квартиры/апартаментов в ликвидном проекте еще на стадии застройки, помимо дохода от аренды в будущем, можно получить инвестиционную прибыль в 20-30%. 

Средний срок окупаемости квартиры 20-25 лет или 4% годовых, но эта цифра может варьироваться. Квартиры с новым ремонтом и мебелью сдаются по цене выше рынка, соответственно, их доходность выше. В некоторых случаях, окупаемость может составлять около 15 лет. 

Для сравнения: средняя доходность объектов стрит-ретейла в Москве по данным за прошедший год составила порядка 10–12% годовых. Буквально на 1–0,5 п. п. меньше можно было заработать на офисах.
Но доходность так же очень дифференцирована и во многом зависит от и качества объекта. 

Российские арендаторы, снимающие жилье за рубежом на длительный срок, это, в основном, сотрудники иностранных компаний и семьи с детьми, приезжающие на учебу.
Клиенты по сезонной аренде жилья за рубежом более разнообразны по социальным характеристикам: компании молодых людей на отдыхе, семьи с детьми, которые не хотят ютиться в небольших отельных номерах, им важно большое пространство, возможность готовить и приватность, путешествующие пары. 

Сезонность спроса эксперты Kalinka Group в этом сегменте практически не отмечают. Как правило, зимой клиенты начинают искать недвижимость для аренды на лето. И наоборот, летом заранее бронируют недвижимость на зимних курортах: европейских горнолыжных или экзотических странах.

Сложности аренды за рубежом связаны с незнанием зарубежного рынка, местных особенностей, менталитета и законодательства. 

Как и в России, можно внести депозит, но объект может быть занят, его вообще может не существовать физически, владелец может не вернуть гарантийный депозит или удержать бОльшую его часть.
По данным аналитиков Kаlinka Group, 2018 год характеризовался активным ростом спроса на инвестиции в зарубежную недвижимость. При этом 16% от общего числа покупателей, планировали сдавать объекты недвижимости в аренду. 
Отдача по доходности в случае инвестиций в качественную элитную зарубежную недвижимость составляет в среднем от 2 до 6% годовых. Точные цифры зависят от конкретной страны, качества недвижимости, стадии строительства, локации, дизайна и других параметров. 

Строящиеся объекты дорожают в цене на 20-30% до конца строительства (это как правило, 2-3 года), как, например, на Кипре.

Коммерческая недвижимость в Европе так же приносит в среднем 4-6% (например, в Германии в среднем 4-5%. Все зависит от объекта, иногда торговое помещение может приносить более 7–8% годовых в валюте, но это не типовой случай. 

«Отличительная особенность европейского рынка от российского заключается в том, что в Европе, согласно типовым договорам, любой текущий ремонт и практически весь комплекс вопросов, связанных с обслуживанием сдаваемых в аренду площадей, ложится не на арендатора, а на собственника помещения» - комментирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.