Аренда элитных квартир в Москве: спрос на рынке подогрели переезды

2016 г. порадовал риелторов, работающих на рынке элитной аренды Москвы: спрос вырос, и существенно. Впрочем, о резком увеличении числа желающих снять дорогие квартиры речи пока не идет - арендаторы просто ищут новые, более привлекательные варианты. В том числе в плане цены.

Спрос vs предложение

2016 г. оказался весьма успешным для риелторских компаний, занимающихся сдачей в аренду дорогих московских квартир. В Point Estate число заявок на аренду выросло на 54% по сравнению с 2015 г., количество сделок – на 22%, Kalinka Group сообщила о более чем двукратном росте спроса. В Savills в 2016 г. поступило на 21% больше запросов от потенциальных арендаторов, чем в 2015 г.

Впрочем, подобная динамика не означает, что в прошлом году в Москве резко выросло число состоятельных арендаторов.

«Столь высокий рост спроса в 2016 г. вызван пересмотром договоров и поиском участниками рынка новых, более привлекательных вариантов», - говорит Ирина Калинина, управляющий партнер компании Point Estate. Как следствие, на рынке увеличилось число переездов: из-за практики смены квартир и «движения» арендаторов внутри рынка в поисках более выгодного предложения.

В течение года спрос был волнообразным, рассказывает Юлия Ковалева, директор департамента аренды городской недвижимости Kalinka Group. По ее словам, в августе на рынке отмечалась необычайная активность, а традиционно высокий сезон – начало осени – был в 2016 г. на удивление спокойным. «На наш взгляд, потенциальные наниматели спешили летом с поисками качественных квартир по адекватной стоимости, чтобы избежать ажиотажного периода и заранее решить жилищный вопрос, ведь с приближением осени и началом делового сезона выбор качественного предложения становится все меньше, - говорит Ковалева. - Зима в целом была активной, сделки закрывались вплоть до 31 декабря».

В оценке динамики предложения эксперты разошлись. По данным Point Estate, этот показатель увеличился в 2016 г. на 18% как за счет совсем новых предложений, так и объектов, вернувшихся на рынок. Наиболее активно предложение росло в I и IV кварталах: +15% и +5% за квартал соответственно, отмечает Ирина Калинина.

Динамика объема предложения на рынке элитной аренды Москвы в 2015-2016 гг.

Источник: Point Estate

Kalinka Group оценивает прирост количества элитных квартир, сдаваемых в аренду, в 15% по сравнению с концом 2015-го. Однако, по словам Юлии Ковалевой, значительную часть этого объема составляет неликвидное жилье с завышенным ценником. «Рынок испытывает дефицит качественных высокобюджетных квартир, предложение отстает от существующего спроса на 20-30%», - рассказывает эксперт.

Согласно подсчетам Savills, с начала года число сдаваемых в аренду элитных объектов снизилось на 15%, «что свидетельствует об их ликвидности».

Динамика объема предложения на рынке элитной аренды Москвы в 2016 г.

Источник: Savills

Blackwood не приводит данные в целом за год, но отмечает, что в связи с активизацией арендаторов осенью - в разгар делового сезона – объем предложения уменьшился на 10-15% относительно начала года. Несмотря на это, предложение в 2016-м, как и в 2015-м, в два-три раза превышало текущий спрос.

О том, что в дорогом сегменте свободных квартир больше, чем арендаторов, говорит и Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Ничего странного в такой ситуации нет: объем предложения элитного жилья в аренду за последние три года вырос почти в два раза. «Прежде всего это произошло за счет резкого сокращения спроса на элитном рынке ввиду отъезда значительного числа экспатов и смещения спроса для российских арендаторов с элитного жилья на квартиры бизнес-класса. Соответственно, выросло и вакантное предложение на рынке», - говорит Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
 

Сроки экспозиции

Дисбаланс спроса и предложения привел к тому, что относительно 2014 г. срок экспозиции элитных квартир вырос в несколько раз. Если до введения санкций наиболее ликвидные квартиры задерживались на рынке не более двух-четырех дней, то сейчас на поиск желающих снять подобные лоты может уйти две-четыре недели, отмечает Александр Шибаев.

Юлия Ковалева акцентирует внимание на расслоении рынка. По ее словам, срок экспозиции высокопремиального жилья составляет в среднем два месяца, но из-за дефицита качественного предложения, который наблюдается с весны 2016 г., большинство хороших объектов по адекватной цене снимают после первого показа. По ее словам, на такие квартиры выстраивается очередь из потенциальных арендаторов, а итоговая ставка может быть на 10-15% выше заявленной собственником.

«Один из наших клиентов в прошлом году находился в «пассивном поиске» - неспешно подбирал подходящий вариант, - рассказывает Ковалева. - Ему поступали привлекательные предложения от собственников, чьи квартиры он смотрел, предложения о скидках и особых условиях аренды. Прошёл год, закончился его договор, и он в полной уверенности, что будет снова искать в таком же режиме, стал изучать рынок. Когда на его глазах в считанные часы ушла четвёртая (!) понравившаяся ему квартира, он приехал на очередной просмотр с деньгами и тут же подписал договор с собственником».

При этом переоцененные объекты, как и раньше, могут экспонироваться месяцами, пока стоимость аренды не будет скорректирована в соответствие рыночной, подчеркивает Ковалева.

Ставки

Так как желающих снять дорогое жилье в Москве по-прежнему значительно меньше, чем свободных квартир, аренда продолжает дешеветь. Во всяком случае, в рублях – в этой валюте, по данным Point Estate, в 2016 г. были номинированы ставки 87% квартир на рынке.

Согласно подсчетам специалистов компании, средний бюджет предложения элитной квартиры в аренду к концу 2016 г. составил 367 тыс. руб. в месяц – на 11% меньше, чем в IV квартале 2015 г. Savills сообщает о снижении показателя на 4% по итогам 2016 г. – до 314 400 руб. в месяц.

Динамика ставок на аренду квартир в Москве

Источник: Point Estate

По информации «ИНКОМ-Недвижимости», в премиум-классе официальные ставки – те, что в объявлениях, - просели в 2016 г. на 3-6,5%, в зависимости от числа комнат, а в бизнес-классе падение цен предложения не превысило 4%.

По данным Kalinka Group, в 2016 г. средний бюджет сделки на рынке элитной аренды сократился на 5,5%, с 343,1 тыс. до 324,3 тыс. руб. в месяц.

«Снижение уровня средней цены в течение года обусловлено выходом на рынок нового, более дешевого предложения, а также активным пересмотром цен на неликвидные квартиры в сторону снижения», - поясняет Ирина Калинина.

Небольшой рост рублевых ставок на рынке элитной аренды зафиксировала лишь компания Blackwood (из опрошенных IRN.RU). По ее данным, к концу года за аренду элитной квартиры в Москве просили в среднем 450 тыс. руб./мес., что на 2% больше, чем годом ранее. В долларовом выражении арендные ставки увеличились в годовом выражении на 14%. (по-видимому, не в последнюю очередь благодаря укреплению рубля – прим. ред.).

Динамика среднего уровня запрашиваемой арендной платы на рынке аренды элитных квартир, $/месяц

Источник: Blackwood

При этом, по информации компании, в прошедшем году существенно сократился разрыв между средней запрашиваемой и средней предлагаемой арендной платой. Так, если в начале 2016 г. собственники в среднем запрашивали на 50% большую арендную плату относительно средних запросов арендаторов, то к концу года данная разница уменьшилась до 15%, отмечает Александр Шибаев.

Средний запрашиваемый арендаторами бюджет тоже сократился примерно на 15% по сравнению с 2015 г., составив около 240 000 руб. за объект месяц, говорится в отчете Savills. Впрочем, в декабре 2016-го бюджет спроса достиг отметки в 270 000 руб. за объект в месяц – одного из максимальных значений показателя в прошлом году.

По словам Шибаева, наибольшей популярностью в прошлом году пользовались квартиры с одной и двумя спальнями, и в целом площади квартир в запросах в течение года уменьшились.

Аналогичную статистику приводит и Savills: на квартиры указанного формата пришлось две трети всех запросов. Студиями и лотами с тремя спальнями в 2016 г. интересовалось 10% и 18% арендаторов соответственно, на многокомнатные квартиры пришлось 7% спроса.

Прогнозы

Как и в массовом сегменте, существенных подвижек на рынке дорогой аренды в ближайшей перспективе риелторы не ждут.

«Тенденции 2016 г. сохранятся и в 2017 г. Основными факторами заключения сделки все также будут более выгодная цена и готовность арендодателя к скидкам. Значительная доля реализованного спроса будет приходиться на переезды. Существенных изменений в бюджетах не ожидается, так как рынок элитной аренды пришел к равновесию», - говорит Ирина Калинина.

По мнению Александра Шибаева, основные изменения в 2017 г. будут связаны с сезонным фактором, а именно снижением спроса к концу весны. Во второй половине года на рынок могут оказать влияние геополитические изменения, например, ослабление санкционного режима и, как следствие, возможный приток экспатов.