Аналитики предсказали рекордный год для рынка элитного жилья в Москве

Несмотря на кризис, рынок элитной недвижимости в Москве переживает подъем: 2016 год обещает стать рекордным по количеству новых проектов. Но запросы и возможности покупателей дорогих квартир стали заметно скромнее.

Молодые и элитные

В 2016 году на московский рынок элитной недвижимости могут выйти 19 жилых комплексов, что станет рекордом за последние девять лет, подсчитали в консалтинговой компании Knight Frank. За первое полугодие на рынке уже появились восемь премиальных проектов. Предыдущий рекорд был установлен в 2014 году, когда таких проектов насчитывалось 14. Для сравнения: в 2008 году их было шесть, а в посткризисные 2010-й и 2011-й — семь и одиннадцать соответственно.

Именно количество проектов, а не квадратные метры, является определяющим показателем для элитного рынка, считает директор департамента консалтинга Knight Frank Ольга Широкова. «Каждый проект здесь — это уникальный продукт, авторские решения и высокий уровень комфорта», — объясняет эксперт.

Лидером по количеству новых проектов за последние пять лет стала девелоперская компания Vesper. Свой первый проект компания Бориса Азаренко и Дениса Китаева заявила в 2012 году. С тех пор их число достигло семи. Два проекта — клубные жилые комплексы Bunin и Nabokov — появились в 2016 году.

«По сути, Vesper сегодня единственная компания, которая строит только элитные проекты, тогда как остальные компании развивают более диверсифицированный портфель, реализуя проекты в бизнес и даже и массовом сегментах», — отмечает Широкова.

Еще один заметный новый игрок — компания «Лидер-Инвест», входящая в АФК «Система» Владимира Евтушенкова. Активной девелоперской деятельностью она занялась в 2014 году в бизнес- и экономсегментах, а уже в 2015-м вывела на рынок сразу три ЖК в элитном сегменте. Еще один проект — «Резиденция на Покровском бульваре» — добавился в нынешнем году. Это удалось благодаря тому, что портфель «сестринской» компании «Лидер-Инвест» — «МГТС-Недвижимость» — включает более сотни зданий АТС, разбросанных по всей Москве, в том числе в престижных районах, подходящих под элитную застройку.

По одному премиальному проекту в этом году заявили компании Sminex и «МонАрх», ранее вообще никогда не работавшие в этом сегменте. Правда, их проекты, скорее всего, останутся штучными. В свое время Sminex воспользовалась возможностью купить площадку, подходящую под элитную застройку, на Малой Ордынке, 19, а «МонАрх» — на территории Краснопресненского сахарорафинадного завода. Однако обе компании никогда не заявляли о планах развивать это направление бизнеса в дальнейшем.

Старикам здесь не место

Застройщики, давно специализирующиеся на элитной недвижимости, напротив, все чаще переориентируются на более доступное жилье. Например, свои стратегии изменили компании «Донстрой» и «Галс-Девелопмент», которые перешли под контроль ВТБ в результате кризиса 2008–2009 годов. Начиная с 2013 года они перешли от точечной застройки к редевелопменту крупных промзон, где строят более бюджетное жилье. «Донстрой» открыл продажи в ЖК бизнес-класса «Сердце Столицы» (Большой Сити, Шелепихинская наб., вл. 34), а годом позже — ЖК «Символ» в Лефортово на территории заброшенного завода «Серп и молот». В свою очередь, «Галс-Девелопмент» вывел на рынок проекты бизнес-класса «Наследие» и «Искра Парк».

При этом в 2016 году «Донстрой» не предложил ни одного нового премиального объект​а. А в прошлом — только один. У «Галс-Девелопмента» за это время премьер не было.

Диверсифицировала свой портфель и компания Barkli Леонида Казинца, которая раньше занималась исключительно высокобюджетной недвижимостью. В 2011–2013 годах она запустила продажи премиальных Barkli Park (ул. Советской Армии, вл. 6), и Barkli Virgin House (1-й Зачатьевский пер., вл. 8-9), и Barkli Residence (ул. Орджоникидзе, 1). Однако за последние три года компания не представила ни одного проекта класса де-люкс. Напротив, в 2015 году девелопер анонсировал первый проект в массовом сегменте — «Barkli Медовая Долина», расположенный в деревне Крекшино в Новой Москве.

«Это связано с изменением стратегии компании, принявшей решение переквалифицироваться из застройщика полного цикла в фи-девелопера, — подчеркивает Ольга Широкова из Knight Frank. — В процессе поиска подходящих площадок компании оказалось проще договориться с владельцем земли под массовую застройку, а не под элитную».

Переход некоторых девелоперов в более массовые сегменты связан с труднодоступностью площадок под строительство элитных жилых комплексов, соглашается председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. «Внутри Садового кольца осталось слишком мало незастроенных площадок, свободные гектары расположены за его пределами, и в основном это бывшие промзоны или большие административные территории, где нельзя построить жилье де-люкс и элит-класса, — рассказывает Румянцева. — Подобрать место под застройку бизнес-жильем в сегодняшних условиях проще, чем найти экономически выгодную площадку под элитное».

Устойчивый люкс

Богатые клиенты, которые и формируют спрос на элитную недвижимость, пострадали от экономического кризиса не так сильно, как остальные группы населения России. Потому и спрос на дорогие квартиры в последние годы просел не так сильно, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, среди покупателей премиального жилья стали появляться представители агробизнеса, которые смогли развить бизнес благодаря государственной политике импортозамещения и поддержке отечественных производителей. «Однако, безусловно, произошли изменения в покупательских предпочтениях, — говорит Литинецкая. — Если в 2011 году средняя площадь приобретаемого жилья составляла 161 кв. м, то в 2016 году — около 118 кв. м».

Претерпели изменения и ценовые предпочтения покупателей. По данным Savills, летом 2011 года наиболее популярными были лоты в ценовом диапазоне от $1 млн до $2 млн — на них пришлось 35% сделок. Летом 2016 года 59% покупателей предпочли элитные новостройки ценой от $500 тыс. до $1 млн. При этом доля покупателей сегмента $2–3 млн упала с 18% в 2011 году до 3% в 2016-м.

Наиболее существенное падение среднего бюджета покупки произошло с начала 2014 года. По данным Kalinka Group, в начале 2014 года она составляла 94,1 млн руб. ($2,7 млн по среднему курсу ЦБ в 34,98 руб. за $1). По итогам первого полугодия 2016 года аналогичный показатель составил 79,4 млн руб. ($1,13 млн по среднему курсу ЦБ в 70,26 руб. за $1).

Впрочем, за последний год спрос на элитном рынке вырос на 18%, что вскоре приведет и к росту средних цен, уверена Екатерина Румянцева из Kalinka Group. «Про кризис многие уже стали з​абывать: большая часть покупателей считают, что рынок достиг дна, что подтверждается их растущим интересом, — считает она. — Цены в 2016 году оставались стабильными, до конца года мы ожидаем повышения средневзвешенной цены предложения на 5–10%».