Альтернатива ипотеке: как взять квартиру в лизинг

Лизинговые сделки с квартирами подходят тем, кто не может или не хочет брать кредит

В кризис — в условиях снижения платежеспособности — потенциальные покупатели жилья наиболее тщательно рассматривают всевозможные варианты расчетов за приобретаемую квартиру. Число так называемых «стопроцентников», которые способны единовременно внести всю сумму за покупку, на рынке стремится к нулю. Выдача ипотечных кредитов в третьем квартале 2015 года упала до пятилетнего минимума.

В этой ситуации некоторые покупатели задумываются об альтернативных по отношению к жилищным кредитам способах растянутой во времени оплаты. Одним из таких способов является лизинг недвижимости. До 2011 года законодательство предусматривало использование этого механизма только для предпринимательской деятельности. Но благодаря введенным почти пять лет назад поправкам возможность купить квартиру в лизинг появилась и у физических лиц. Однако, как показывает сегодняшняя практика, данный инструмент подходит далеко не всем категориям покупателей.

Лизинг — это фактически аренда имущества на определенных условиях с последующим выкупом квартиры и оформлением ее в собственность, объясняет руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. В лизинговой сделке задействовано три стороны: продавец квартиры, лизингодатель и лизингополучатель. «Если кратко, то схема работает так: клиент сам выбирает застройщика и объект, а лизингодатель для него этот объект покупает, а затем оформляется договор лизинга», — объяснили в пресс-службе компании «ВТБ24 Лизинг», которая является одним из основных операторов данного сегмента. Затем клиент вносит ежемесячные лизинговые платежи, которые по окончании срока действия договора учитываются, если лизингополучатель собирается выкупить недвижимость и оформить ее в собственность.

Условия лизинга квартир для физических лиц следующие (по словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, они примерно похожи у всех компаний, которые имеют в своей линейке данный продукт). Аванс (собственные средства лизингополучателя) составляет от 10 до 50% от стоимости квартиры. Сумма финансирования от лизингодателя без учета аванса клиента — не более 50 млн руб. Чем больше средств вносит сам клиент, тем проще процедура рассмотрения заявки и оформления сделки. Договор лизинга заключается на срок до десяти лет. «В рамках любой сделки в независимости от суммы обязательно проводится оценка ликвидности приобретаемого объекта», — добавляет представитель пресс-службы «ВТБ24 Лизинг».

До момента полного погашения стоимости недвижимости и вознаграждения лизингодателю, из которых складываются регулярные арендные платежи лизингополучателя, он является лишь арендатором квартиры. В его собственность жилплощадь переходит после выполнения им всех финансовых обязательств. В этом главное отличие от покупки квартиры по ипотеке, где заемщик сразу становится собственником квартиры. «В случае ипотеки квартира становится собственностью заемщика, и он может ею распоряжаться, хотя и с ограничениями. Однако при оформлении лизингового договора квартира становится собственностью лизингодателя, который сдает имущество с последующим правом выкупа. Подобное обстоятельство ограничивает востребованность такой программы среди покупателей жилья в массовых сегментах», — объясняет Кристина Шульгина.

В основном лизинг востребован в премиальных сегментах недвижимости. В частности, в Москве за девять месяцев 2015 года на первичном рынке высокопремиального жилья в лизинг, по данным агентства элитной недвижимости Kalinka Group, реализовано 10% квартир и апартаментов от общего числа заключенных сделок — это в три раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. «В категории высокобюджетной недвижимости заемные средства если и привлекаются, то составляют обычно менее 50% покупки. Средний срок займа не превышает двух-трех лет. По этим параметрам краткосрочный лизинг как финансовый инструмент вполне приемлем», — говорит Екатерина Румянцева. Однако она признает, что долгосрочный лизинг — от десяти и более лет — в конечном итоге обходится клиенту на 2–4% дороже, чем традиционный ипотечный кредит.

Лизинг обычно становится выбором для тех, кто не может получить заемные средства в банке (например, из-за плохой кредитной истории или невозможности официально подтвердить свой доход), но при этом полностью уверен в своей финансовой состоятельности, отмечает Кристина Шульгина. Спрос на квартирный лизинг, как считает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, обусловлен негативными рыночными тенденциями, прежде всего — в сегментах высокого ценового класса в столице. «Для возникновения такого продукта, как лизинг на рынке недвижимости, нужны две предпосылки. Первая: снижение спроса. Вторая: тесная аффилированность некоторых застройщиков с финансовыми структурами», — говорит девелопер.

К плюсам относится то, что лизинг экономит время клиентов, сокращает формальности (достаточно паспорта, ИНН, свидетельства пенсионного страхования и анкеты заявителя) и оставляет возможность для лизингополучателей, которые являются предпринимателями, претендовать на банковские кредиты для своего бизнеса. «У жилищного лизинга, как у любого финансового продукта, есть определенная целевая аудитория, фактически здесь не имеет значения кредитная история человека, — поясняет Екатерина Румянцева. В своей нише лизинг, по ее словам, это удобная и относительно безопасная форма найма жилья с безусловным правом его выкупа по окончании договора лизинга. Девелоперам, в свою очередь, лизинговая схема дает дополнительную возможность поддерживать спрос на свои объекты и иметь финансовый поток на продолжение строительных проектов.