Ах, Арбат, наш Арбат

Историческая справка

Арбат не всегда был привычной пешеходной улицей, привлекающей толпы туристов. Было время, когда и улицы-то такой не было, а Арбатом называли местность между Знаменкой и Большой Никитской. Потом народ стал называть Арбатом Воздвиженку, а еще позже название закрепилось на своем нынешнем месте. Причем закрепилось основательно. Дело в том, что через Арбат проходила дорога на Смоленск, и царь Алексей Михайлович надумал переименовать нашу любимую улицу в Смоленскую. Но попытка не удалась, а Смоленской улицей стало безымянное продолжение Арбата. Зато сейчас Арбат часто называют Старым Арбатом в противовес Новому.

Популярность и некая элитность Арбата наживалась столетиями. Сперва это было место жизни простолюдинов. Об этом говорит и этимология названия, которая до конца не ясна, но по одной версии означает «пригород», по другой — «телега».

Постепенно жизнь все перевернула, и ко второй половине XVIII века на этой улице уже было 13 домов знатных людей и высокопоставленных чиновников и 20 домов дворян. Один граф Шереметьев имел на Арбате три особняка.

1812 год изменил улицу, прежняя выгорела, отстраивалась она уже иначе. А в XIX веке улица опять сменила свой имидж и стала купеческой. Кроме купеческих домов здесь появились лавки и магазины, и Арбат зажил почти привычной нам жизнью.

В 1974 году было принято решение сделать Арбат пешеходным, и 1980-е годы реконструкция была завершена.

Престиж и слава

Арбат — известная улица, но это все-таки не Золотая миля, потому что здесь, как отмечает Татьяна Долякова, директор департамента городской недвижимости PENNY LANE REALTY, жилой фонд весьма разнообразный: «Это и дореволюционные особняки, бывшие доходные дома, советские высотки и элитные новостройки. Здесь живут звезды, бизнесмены, чиновники, а также люди среднего достатка, которые получили жилье по наследству. Изначально здесь селилась научная и культурная интеллигенция. И до сих пор все еще сохранилась атмосфера старой Москвы с добрососедством, где все знают друг друга по именам. В районе Арбата любят селиться современные звезды и деятели искусства. Например, общеизвестно, что квартиры здесь приобретали Ксения Собчак, Иван Ургант, Филипп Киркоров, Дмитрий Дибров и другие». Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, уточняет, что дореволюционные дома составляют большую часть жилого фонда этого района. Рынок новостроек представлен лишь единичными объектами.

Арбат ценится за историю, историческую застройку, развитую инфраструктуру и за сложившуюся ауру. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, добавляет: «Район уникален тем, что может привлечь внимание людей с кардинально различными представлениями о комфортной городской квартире, разным образом жизни, противоположными привычками, разного возраста». Ирина Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, акцентирует внимание на том, что, в отличие от Патриарших прудов, района для тусовок, Арбат — район для интеллектуалов, людей, которые ориентированы на культурное наследие. И необязательно это люди творческих профессий — человек может быть бизнесменом, но увлекаться живописью, знать толк в искусстве. В районе Арбата много театров, кинотеатров, кафе, ресторанов, но есть дефицит в магазинах повседневного спроса и детских учреждениях.

Цена любви

Среди покупателей все же больше ценятся арбатские переулки, а не сам Арбат, на котором шумно. Квартиры именно на Арбате покупают в основном приезжие, не так долго живущие в Москве. Татьяна Долякова отмечает, что квартиры на самом Арбате дешевле жилья в переулках на 12,5 %, что в цифрах выглядит как 382 547 рублей за 1 м². Эксперт также отмечает, что цены вторичного рынка здесь ниже первичного, так как далеко не все квартиры элитные: «Средняя цена на Арбате составляет 923 936 рублей за 1 м², на Патриарших прудах или Остоженке — 1 309 146 рублей. Район Арбат по уровню цен недвижимости в Москве занимает шестое место».

В основном в районе Арбата продаются квартиры по цене от 100 до 200 млн рублей. Если говорить о рынке новостроек, то, как сообщает Мария Ряховская, директор по новостройкам PENNY LANE REALTY, минимальная цена за 1 м² сейчас в апарт-комплексе «Звезды Арбата» — 767 061 рубль. И, как ни парадоксально, в этом же комплексе продаются лоты с максимальной стоимостью 1 м² по цене 2 200 000 рублей. Также обращает на себя внимание еще одна элитная новостройка — ЖК «Театральный дом». Но данный комплекс еще строится.

Анатолий Довгань, директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России, делится следующими цифрами: «На первичном рынке предлагается к продаже порядка 240 элитных апартаментов и квартир — в общей сложности это 36,4 тысячи м². Преимущественно в реализации находятся квартиры и апартаменты в клубных домах».

Если же кругозор сузить до новостроек исключительно одноименной улицы, то Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп», называет Turandot Residences (Арбат, 24–26). Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что квартиры старого вторичного фонда Арбата далеки от привычного понимания старой «вторички». Дело в том, что в районе Арбата располагаются МИД, Министерство обороны, Минэкономразвития, следовательно, много ведомственных домов для высокопоставленных служащих соответствующих министерств. А квартиры в этих домах отличаются большой площадью, удобными планировками, наличием более чем одного санузла, просторной кухней.

Генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев рассказывает, что на самой улице Арбат на вторичном рынке в продаже находится 31 квартира общей площадью 3200 м². 45 % предложения — это трехкомнатные квартиры площадью от 62 м² до 130 м². Примерно по 20 % приходится на двух- и четырехкомнатные квартиры.

Арендный рынок, безусловно, также развит. Александр Шибаев сообщает, что экспонируется 100 квартир, в основном это квартиры в дореволюционных домах. Средняя ставка аренды в январе 2017 года была следующей: однокомнатная квартира — 78 тысяч рублей в месяц, двухкомнатная — 127 тысяч рублей в месяц, трехкомнатная — 198 тысяч рублей в месяц, многокомнатная — 370 тысяч рублей в месяц.

Владимир Ламин, управляющий партнер АН SPENCER ESTATE, напоминает, что у Арбата есть и свои минусы, которые нередко заставляют клиентов отказаться от идеи иметь собственное жилье именно в этой локации. Это высокая стоимость квадратного метра, которая объясняется не только местом, но ограниченностью предложения. Кроме этого, к минусам уверенно можно отнести состояние инженерных систем и инфраструктуры. «Самые большие сложности возникают с парковкой. Старые дома не предусматривают подземный паркинг, за пределами дома оставить машину тоже практически негде, поэтому приходится довольствоваться только придомовой территорией, которой всегда мало, учитывая количество автомобилей на семью в элитном сегменте», — сообщает Ламин.

Доходное место

Если для жителей привлекательность Арбата для всех гостей столицы является дискомфортной особенностью, то для ретейла это манна небесная. Екатерина Подлесных, руководитель департамента стрит-ретейл Colliers International, отмечает, что для арендаторов высокий пешеходный поток из жителей и гостей столицы является достоинством: «Среди операторов, которые занимают помещения на Арбате, преобладают общепит (36 % от общего количества) и магазины сувенирной продукции (16 %). Большой туристический поток дает возможность ресторанам заявить о себе, открыв новые заведения с интересной концепцией». Именно так произошло с американской бургерной Shake Shack и фан-кафе Спанч Боба «Красти Краб». К интересным местам можно отнести также Zinger Grill и Chicken Run. Эксперт отмечает, что арбатский общепит демонстрировал высокую заполняемость арендаторами на протяжении всего 2016 года. Уровень вакансии на конец прошлого года составил лишь 2 %.

А Игорь Добровольский, программный директор агентства стратегического развития «Центр», добавляет, что выгодны в этом месте также гостиничные услуги и офисные помещения. Екатерина Подлесных сообщает, что минимальная арендная ставка в прошлом году здесь была 66 тысяч рублей за 1 м² в год, максимальная — 120 тысяч. Самыми ликвидными являются помещения до 200 м². Наиболее востребованы лоты с витринными окнами на первых этажах зданий.

Что касается предложения, то Антон Леляк, руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», приводит следующие данные: «Объем предложения по аренде помещений на улице Арбат составляет порядка 33 объектов, из которых 27 — офисы, 6 — площади формата стрит-ретейл. А поиск клиента в силу высокой арендной ставки может занимать от двух месяцев до полугода».

Таким образом, Арбат со своим налетом интеллигентности и старины весьма высоко ценится на московском рынке недвижимости.