Жилье на стадии недоверия

Коммерсант Деньги, 18.05.09

В апреле наблюдатели зафиксировали небольшое падение цен предложения на жилье, близкое к статистической погрешности. Объем предложения продолжает расти в Москве и Подмосковье, но в основном за счет малоликвидных объектов, которые не пользуются спросом даже при относительно низких ценах. А число реальных сделок в апреле самое высокое с начала года.

    В апреле наблюдатели зафиксировали небольшое падение цен предложения на жилье, близкое к статистической погрешности. Объем предложения продолжает расти в Москве и Подмосковье, но в основном за счет малоликвидных объектов, которые не пользуются спросом даже при относительно низких ценах. А число реальных сделок в апреле самое высокое с начала года.

Кто на готовенькое
Хотя цены в прошедшем месяце снизились совсем немного, а количество сделок на московском рынке превысило более чем вдвое февральский уровень, говорить о выходе из кризиса рано. Первичный рынок практически стоит на месте, потенциальные покупатели не рискуют вкладывать деньги в недострой. Отдельной статистики по продажам на первичном и вторичном рынках не существует, но эксперты дают неутешительные для застройщиков оценки.
"На новостройки приходится всего 1% спроса,— категорично заявляет Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul`s Yard.— Новостройки, в которых сейчас покупают квартиры,— это уже готовые дома, где риск незавершенного строительства исключен. Поэтому квартиры в завершенных домах сейчас приравнивают к вторичному жилью".
При этом, по данным компании МИАН, на новостройки цены упали в апреле втрое меньше, чем на вторичные квартиры. Этот парадокс объясняется просто: частные лица, заинтересованные в быстрой продаже своей недвижимости, выставляют более или менее близкие к реальности цены, тогда как застройщики почти не меняют заявленные цены, но идут на значительные уступки в процессе торга. Впрочем, квартиры в готовых (или почти готовых) домах продаются практически по заявленным ценам: этот товар становится уже дефицитным.
Рост на полюсах
Бюро недвижимости "Агент 002" отмечает увеличение роста продаж одновременно в самом дешевом сегменте — комнаты в коммуналках (+4,3%) и в самом дорогом — элитные квартиры стоимостью от $3 млн (+8,7%). С коммуналками все понятно: при полуживой ипотеке комнаты приходится покупать тем, кто еще недавно рассчитывал на квартиры. А вот рост спроса на дорогие квартиры — явление новое.
"По итогам апреля наметился рост среднего бюджета сделки на рынке высококлассной недвижимости и рост платежеспособного спроса на квартиры в ценовом диапазоне $20-25 тыс. за кв. м. В прошлые месяцы основная доля запросов приходилась на квартиры с ценой квадратного метра $11-15 тыс.,— констатирует генеральный директор "Калинка-Риэлти" Екатерина Румянцева.— При этом сегодня на рынке практически нет игроков и инвесторов, остались только конечные покупатели".
Застройщики элитного жилья также отмечают рост продаж на своих объектах. "В январе-феврале объем сделок составлял одна-две квартиры в месяц и вырос до пяти к апрелю. По сравнению с мартом снижения цен не произошло, стоимость квартир в объекте "Одиннадцать Станиславского" составляет от $10 тыс. до $15 тыс. за кв. м",— сообщает Наталья Шичанина, руководитель продаж дома "Одиннадцать Станиславского". Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов (компания строит как элитные дома, так и бизнес-класс) приводит еще более радикальные цифры: "В апреле этого года сумма подписанных контрактов увеличилась в пять раз по сравнению с предыдущими месяцами".
Отметим, что и в элитном секторе, и в бизнес-классе продаются в основном объекты, находящиеся на завершающей стадии строительства. "Преодолеть этот кризис доверия в ближайшее время не представляется возможным",— замечает Екатерина Румянцева.
Конец коррекции?
Серьезное увеличение предложения на вторичном рынке Москвы, и особенно Подмосковья, не приводит пока к резкому снижению цен. В начале кризиса многие наблюдатели говорили о том, что реальный ценовой барьер, при котором рынок снова станет активным,— $1 тыс. за кв. м. Сейчас уже ясно, что о таком барьере покупателям можно только мечтать.
"В основном рост предложения достигнут за счет выхода на рынок наиболее дешевого жилья. В Москве в сегменте экономкласса рост предложения составил 44,7%. Качественное жилье, напротив, уходит с рынка: объем предложения квартир бизнес-класса сократился на 4,9%, элитных квартир — на 6,4%",— констатирует Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком". Можно сделать вывод, что малообеспеченные слои населения решают свои кризисные проблемы путем продажи жилья, а вот обладатели дорогой недвижимости не собираются, как ожидалось, от нее отказываться, чтобы заткнуть финансовые дыры в бизнесе.
Это позволяет наблюдателям делать довольно оптимистические выводы. "Динамика стоимостных показателей по итогам апреля свидетельствует о близкой к завершению коррекции цен как на первичном, так и на вторичном рынке,— комментирует руководитель департамента маркетинга МИАН Алексей Кудрявцев.— Снижение цен на первичном рынке от 1% (в экономклассе) до 1,4% (в бизнес-классе) позволяет прогнозировать, что амплитуда колебаний сойдет на нет в течение ближайших двух месяцев, а с некоторой задержкой аналогичные тенденции проявятся и на рынке вторичной недвижимости".