Рынок аренды под ударом закона

Практически под Новый год, а именно 29 декабря 2012 года, в Госдуму был внесензаконопроект, касающийся регистрационного учета граждан РФ и иностранцев.Правила регистрации этот документ не меняет. Так же, как и раньше, все российские граждане обязаны регистрироваться по месту жительства, а приезжая в другой город (Москву, Санкт-Петербург или, скажем, во Владивосток), в течение 90 дней (правда, согласно законопроекту, не со дня прибытия в город, а со дня заселения в жилое помещение) должны вставать на регистрационный учет по месту пребывания, то есть по адресу временного пристанища, коим чаще всего выступает арендованная квартира.

Законопроект предлагает усилить меры наказания граждан, не соблюдающих указанный порядок. Так, нарушение правил регистрационного учета или проживание без регистрации будут чреваты штрафом до 3 тыс. рублей, когда сегодняшний максимум — 2 тыс. рублей. Кроме того, предлагается ввести штраф для собственников квартир, в которых проживают незаконопослушные квартиранты, — от 3 до 5 тыс. рублей для физических лиц и от 250 до 750 тыс. рублей для юридических лиц. «А в Москве и Санкт-Петербурге сумма штрафов для граждан, нарушающих порядок регистрации, поднимется до 5 тыс. рублей, а для владельцев квартир (физических лиц) — до 7 тыс. рублей. Причем собственник может быть оштрафован повторно, если в течение трех месяцев его жильцы так и не встанут на учет», — рассказывает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.

В общем, намерения благие, но общественность и специалисты рынка недвижимости отнеслись к законопроекту неодобрительно.

1 Во-первых, в нем увидели средство глобального контроля государства за перемещением и местонахождением своих граждан, а наша история доказывает, что ничем хорошим подобные вещи для простых людей не заканчиваются.

2 Во-вторых, законопроект не внушает уважения: «В реальной жизни он может служить источником дополнительного дохода для участковых или других «контролеров», которые будут брать «дань» с арендодателей и арендаторов, особенно в квартирах с большим количеством жильцов, либо инструментом борьбы с «негодными» гражданами», — говорит Анна Левитова.

3 В-третьих, многие полагают, что законопроект не решает вопрос с налогами: «В плане налогов наилучшим решением было бы распространение паушальной (аккордной) системы налогообложения арендодателей. Если начислить небольшой фиксированный платеж на каждый сдаваемый метр, позволив платить и отчитываться раз в год, количество налогоплательщиков увеличится. Также собственники сдаваемых квартир платили бы охотнее, если бы у нас ввели стандартную мировую практику, которая позволяет уменьшить налогооблагаемый доход от аренды за счет расходов, понесенных на привлечение арендатора, улучшение и содержание недвижимости. Сегодня они не могут быть использованы для снижения налога — это несправедливо и неразумно», — рассуждает Анна Левитова.

Ну а в-четвертых, рассматриваемая инициатива негативно повлияет на рынок аренды.Принятие законопроекта сократит число арендодателей, особенно в высоком ценовом сегменте: «Возможные риски, связанные со штрафами и уголовной ответственностью, могут отбить желание сдавать квартиры и дома у тех, кто не слишком зависит от арендного дохода», — предполагает Анна Левитова. «А прочим арендодателям придется проверять у квартиросъемщиков наличие регистрации или предоставлять временную регистрацию в своей квартире», — утверждает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга компании Kalinka Real Estate Consulting Group. В связи с чем им предстоит тратить время на бумажную волокиту, нести дополнительные финансовые затраты (к примеру, сразу вырастут коммунальные платежи), общаться с госструктурами.

В результате предложение на рынке аренды сократится при неизменном уровне спроса, что приведет к увеличению арендных ставок. «В первую очередь подорожает аренда в самом низком ценовом сегменте: комнаты или квартиры, которые снимают на несколько человек, что приведет к росту цен на множество услуг, предоставляемых арендаторами самых недорогих объектов. То есть подорожают услуги нянь, уборщиц, официантов и др.», — уверяет Анна Левитова. А кроме того, уменьшится количество инвесторов, покупающих квартиры для сдачи в аренду: их бизнес вполне может стать нерентабельным.

Единственное, что успокаивает, потенциальный закон вряд ли будет работать: «Он совершенно неисполним, ведь механизмов контроля, кроме доносов или постоянного наблюдения с помощью камер во всех подъездах за всеми поголовно, не существует», — говорит Анна Левитова. «Сейчас совершенно неясно, каким образом можно будет доказать, что человек длительный срок живет не в своей квартире без регистрации: будет ли достаточно только заявления соседей своему участковому или потребуются документальные доказательства, — рассуждает Роман Попов. — Чтобы закон заработал, должны быть сформированы специальные органы или межведомственные комиссии, которые будут заниматься учетом людей без регистрации. Необходимо разработать регламенты их работы и найти персонал. А без этого положения законопроекта по большей части декларативны, и люди постараются обойти его стороной».