Рост со знаком качества

Коммерсант Деньги, 09.08.2010г.

В июле рынок жилья не замер, как ожидали многие аналитики, а лишь немного снизил активность. За минимальным ростом цен скрываются разнонаправленные процессы, происходит все более очевидная сегрегация на "качественное" и "некачественное" предложения. Первое имеет хорошие тенденции к росту.

В июле рынок жилья не замер, как ожидали многие аналитики, а лишь немного снизил активность. За минимальным ростом цен скрываются разнонаправленные процессы, происходит все более очевидная сегрегация на "качественное" и "некачественное" предложения. Первое имеет хорошие тенденции к росту.

Ожидание новой волны
Как ни странно, аномальная июльская жара не слишком повлияла на рынок жилой недвижимости, свидетельствуют эксперты. Пожалуй, наиболее существенным результатом бесчинств антициклона стало снижение спроса на земельные участки в восточном и юго-восточном направлениях от Москвы: потенциальные покупатели просто не желают выезжать в задымленные районы. Зато в такой же степени вырос спрос на участки и дома у "большой воды" на западе и севере от столицы. В целом же снижение покупательской активности вполне вписывается в ежегодную тенденцию периода отпусков. Потенциальные покупатели экономкласса сидят на дачах, элитного — присматривают недвижимость на берегах океанов.

Это, однако, не означает, что рынок жилья в московском регионе обвалился: спрос немного ниже, чем в июне, но выше, чем ожидали сами риэлтеры. "В целом покупательская активность была не так уж низка. Количество звонков и просмотров осталось на уровне июня, число сделок сократилось, но не более чем на 15% к предыдущему месяцу",— говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton.

Генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма считает, что есть причины снижения активности покупателей и помимо сезонного фактора: "Платежеспособный спрос в значительном объеме был реализован в первом полугодии. Сейчас рынок замер в ожидании новой, уже осенней волны покупательской активности. Мы ожидаем, что локомотивом рынка могут стать новостройки: предложение в этом сегменте ограничено при стабильном спросе на новое жилье".

Точечные колебания
В целом по рынку уровень цен в июле остался практически неизменным. Однако это не нулевая ничья, а скорее результат нескольких партий, сыгранных с разным счетом. На некоторые объекты цены в июле повышались, на другие давались немалые скидки (то есть фактически они дешевели).

"Спрос на жилье массового сегмента распределялся неравномерно, в первую очередь концентрируясь на сравнительно недорогих объектах,— комментирует Олег Самойлов, генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость".— Между тем объем предложения подобного жилья в настоящее время не слишком велик: многие собственники до осени попросту отложили продажу, надеясь на будущий ценовой рост. А вот дорогие объекты и квартиры, не имеющие выигрышного сочетания цены и качества, как и прежде, присутствуют на рынке в изобилии. Однако, несмотря на то что во многих случаях продавцы подобных квартир проявили готовность к предоставлению скидок, число сделок с такими объектами в июле было невелико. Таким образом, в завершившемся месяце в целом сохранилось одновременное наличие двух разнонаправленных тенденций: предложения сравнительно дешевого и хорошего жилья встречали платежеспособный спрос и демонстрировали хоть и не очень активный, но все же рост цен, а дорогое и не вполне хорошее жилье, продолжая терять в цене, так и не находило покупателей".

Повышение цен происходило в первую очередь в секторе новостроек низкого ценового сегмента. Несмотря на летнее затишье продажи на первичном рынке оставались на уровне мая-июня. "Ряд застройщиков, в том числе и мы в ЖК "Лазаревское", подняли цены продаж на квартиры",— констатирует Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК "Пионер". Это естественная тенденция: объем сдачи нового жилья в этом году остается на невысоком уровне и вряд ли превысит половину объема 2008 года. А спрос на новое жилье остается стабильным.

"Застройщики чувствуют себя достаточно уверенно и продолжают политику поступательного повышения цен на свои объекты. Правда, пока этот рост носит точечный характер и не оказывает существенного влияния на общую картину цен",— говорит Екатерина Румянцева, генеральный директор компании "Калинка-Риэлти".

На вторичном рынке в недорогом сегменте также происходит разнонаправленное движение. Дешевого жилья выставляется на продажу все больше, при этом доля такого, которое можно отнести к качественному, сокращается. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком", приводит следующие цифры: "В Москве число предложений в сегменте наиболее дешевого жилья увеличилось на 5,2%. А предложение качественных недорогих квартир сократилось на 2,2%. В Московской области объем предложения наиболее дешевого жилья вырос на 4,3%, число предложений качественных недорогих квартир сократилось на 1,7%.