Покупка недвижимости в Дубае и ОАЭ: условия, особенности для иностранцев

Покупка недвижимости в Дубае – выгодное капиталовложение. Интерес инвесторов из России вызван возможностью получить визу резидента, отсутствие налогов на недвижимость, активное развитие городов, стабильный курс валют на протяжении 20 лет. Виллы и апартаменты в ОАЭ подходят для постоянного проживания, отдыха, для сохранения и наращивания капитала. Эксперты Kalinka Group рассказывают про условия и особенности покупки жилья для иностранцев в Эмиратах.

Где иностранные инвесторы могут покупать недвижимость в ОАЭ

Для покупки недвижимости в Эмиратах с 2005 года иностранцам выделены зоны Leasehold и Freehold. В первом случае возможна аренда на 99 лет с правом пролонгации. Территории с режимом фрихолд дают безусловное право собственности в стране, то есть лицо владеет объектом на 100% и может жить в нем, сдавать в аренду, продавать, оставлять в наследство, оформлять как дарственную. В Дубае  для покупки недвижимости среди иностранцев наиболее популярны районы Freehold: Palm Jumeirah, Emirates Hills, Arabian Ranches, Business Bay, Downtown Dubai, Jumeirah Beach Residence, Barsha Heights, Dubai Marina, MBR City, Hills Estate, Jumeirah Golf Estates, Dubai Waterfront.

Рынок недвижимости включает:

• первичный сегмент. Это лоты от застройщика – на стадии строительства и сданные в эксплуатацию. Продажей занимаются брокеры агентств недвижимости и офисы продаж девелопера;
• вторичное недвижимое имущество. Лоты представляют собой собственность другого лица, а продажей занимается владелец или его представитель.

Каждая Freehold-зона располагают широким форматом видов жилья для приобретения: дома, апартаменты, квартиры, офисные и коммерческие помещения.

Список документов

Для оформления сделки купли-продажи недвижимости в ОАЭ нужны:

• паспорт;
• документы, подтверждающие регистрацию в ОАЭ;
• контактные данные;
• доверенность, если сделку проводит представитель покупателя.

Перечень может меняться, поэтому лучше проконсультироваться в Дубайском Департаменте земельных участков. Документы предоставляют с переводом на арабский или английский язык.

Вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости в Дубае

Покупка недвижимости в ОАЭ предполагает возможность получения ВНЖ (чаще именуемой визой резидента) по упрощенной системе. Получить визу на 3 года с дальнейшей пролонгацией имеют право инвесторы, которые приобрели жилье по цене от 204 тыс. долл. В 2022 году правительство внесло поправки, в том числе снизили минимальную стоимость. Для «золотой» визы инвестиция должна быть от 544 тыс. долл, то есть 2 млн дирхамов вместо 10 млн. Подходят любые предложения: готовые дома и квартиры, а также объекты на стадии строительства.

Почему без посредника не обойтись

Согласно законам ОАЭ, все сделки купли-продажи недвижимости проводятся с участием посредников. На первичном рынке в Дубае этим занимаются лицензированные агентства. Как и остальные участники сделки они вписывают свои данные в договор. При покупке лотов от собственников тоже нужен риелтор. Он подберет проекты, которые больше всего подойдут клиенту, договориться о показе, встрече, будет представлять интересы, поможет обсудить условия.

Этапы оформления покупки недвижимости в ОАЭ

Недвижимость в Дубае покупают для жилья, отдыха и инвестиций. Последнее включает дальнейшую перепродажу лота по более высокой цене либо его сдачу в аренду.

Этапы заключения сделки на покупку вилл или апартаментов:

1. Заключить договор. Его не обязательно заверять у нотариуса. Документ оформляют на арабском или английском. В нем должны быть прописаны адрес лота, цена, все платежи, график выплат, ответственность сторон.
2. Подписать соглашения (Меморандум о взаимопонимании или контракт F). После этого покупатель оплачивает залог 5 – 15%. Сумма прописана в соглашении.
3. Подать заявку на NOC. Обе стороны обращаются к девелоперу. Документ свидетельствует, что у владельца отсутствуют долги по жилью перед компанией. Если покупка лота проводится на стадии строительства, то NOC не требуется. Оформление сертификата стоит от 500 дирхамов и занимает 5 дней.
4. Оформить передачу прав в Земельном отделе. Предоставить документы: оригиналы паспортов, документ, подтверждающий права собственности продавца, а также NOC и копию контракта F.

В среднем оформление сделки требует около месяца. Если в планах купить объект, который не сдан в эксплуатацию, то данные вносят во временный реестр, а новому владельцу выдают другой вариант договора. Потом его нужно обменять на основной.

Налоги при покупке недвижимости в Дубае

Лояльная налоговая политика – преимущество ОАЭ. В приоритете – создавать благоприятные условия для инвестирования, поэтому сборы тут минимальны. Государственные пошлины:

• Dubai Land Department transfer fee – 4% от цены жилья;
• Registration fees – 2 тыс. дирхамов для вилл до 500 тыс. дирхам или 4 тыс. дирхамов для объектов с более высокой ценой;
• Оформление свидетельства прав на жилье – 70 долл.;
• НДС – 5%. Он не касается жилой недвижимости – только коммерческой.

Комиссия агентства или брокера – в среднем от 3 до 10%. Может понадобиться оценка недвижимости. Она стоит от 2500 дирхамов.

Что делать, если вы не в состоянии продолжить платежи

Если покупатель не может оплатить собственность, то застройщик в ОАЭ может предложить несколько вариантов.

Если строительство на 80% завершено, компания либо оставляет средства, полученные от покупателя, а лот продает на аукционе, чтобы вернуть платежи, либо вычитает 40% от цены и расторгает контракт.

Если строительство на 60% завершено, то компания вычитывает 40% от цены и прекращает действие контракта.

Если строительство начато, но выполнено менее, чем на 60%, то застройщик может вычитать 25% и расторгнуть контракт.

Варианты финансирования

Согласно постановлению Центрального банка ОАЭ, выделяют 4 типа жилищного финансирования.

• кредит гражданам ОАЭ;
• ипотека для резидентов с первоначальным взносом минимум 25%;
• ипотека для нерезидентов с первоначальным платежом от 50%;
• график платежей от девелопера – условия индивидуальны у каждой компании, но оплачивать можно каждый месяц после окончания стройки.

Для получения ипотеки банки проверяют инвестора на платежеспособность и учитывают доходы, место работы, стаж.

Дополнительные расходы

В среднем дополнительные траты при покупке жилья в Дубае составляют 6 – 9% от цены лота. После оформления сделки необходимо подписать договор с DEWA на получение электричества и воды (залог – 2100 дирхамов) и с компанией Chiller для установки кондиционеров. Оплата за обслуживание дома вносится единовременно за весь год.

Эксперты Kalinka Group помогут выбрать и выгодно инвестировать в недвижимость в Дубае и Абу-Даби. Знаем все нюансы, подготовим документы, проведем юридические и налоговые консультации, поможем в получении резидентской визы. Ждем вас в нашем офисе в Дубае, Москве или Стамбуле.