Парадокс на элитном рынке: несмотря на повышенный спрос цены падают?

В текущем году количество сделок на элитном рынке недвижимости выросло на 30-40% по сравнению с предыдущим. Аксиома «больше спрос — выше цена», по всей видимости, на дорогое жильё не распространяется. Только за 2017 год цены на «элитку» упали на рекордные 15%. Novostroy.ru спросил у экспертов от чего зависит ценообразование в престижном сегменте жилой недвижимости и сказались ли последствия кризиса 2014-2015 годов на этом рынке.

Novostroy.ru: Как сейчас обстоят дела со сделками в элитном и премиальном сегментах жилой недвижимости?

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп»: Темпы реализации элитных новостроек всегда остаются примерно на одном и том же уровне, без привязки к экономической или политической обстановке. По нашим оценкам, в элитных проектах в среднем по рынку продают порядка 2-4 лотов в месяц. В премиум-классе показатели чуть выше – около 10-12 объектов за тот же период. Если брать весь рынок в целом, то вполне стандартной считается ситуация, когда за месяц реализуется всего 100-120 элитных квартир на первичном рынке. Для сравнения – в 2017 году по Москве в среднем ежемесячно регистрируется около 4000 ДДУ. Поэтому элитный рынок занимает очень небольшую долю, однако это не следствие кризисных тенденций. И до 2014 года в элитном классе всегда подписывалось немного договоров, хотя бы по той причине, что это эксклюзивный и очень дорогой продукт, не доступный массовому клиенту.

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA: На сегодняшний день ситуация на рынке элитной недвижимости Москвы неоднозначна. С одной стороны, на момент начала 2017 года цены на премиальное жилье упали на 14,7% по сравнению с тем же периодом 2016-го года, и так же упала площадь приобретаемого жилья – со 137 кв.м. в прошлом году до 115 кв.м. в нынешнем. С другой стороны, количество сделок по приобретению элитной недвижимости выросло за тот же период на целых 30%, потому что девелоперам приходится буквально «бороться» за каждого потенциального клиента. Это повлекло за собой повышение конкурентности рынка и ввода на него новых, более доступных проектов, что и привело к повышению его доступности для покупателей.

Novostroy.ru: Сказался ли кризис 2014-2015 годов на этом рынке? Если да, то каким образом?

Сергей Кулеев, генеральный директор «ОГРК-Центр»: В 2014 году еще отмечался рост цен на элитную недвижимость, в том числе на фоне общего ажиотажа в конце года. В 2015 «элитка» просела, в 2016 - стало еще хуже. Да и сейчас снижение цен продолжается. Тут нужно понимать, что стоимость элитной недвижимости выражается в долларах. Соответственно, когда произошел скачок курса, цена на элитную недвижимость в долларовом эквиваленте снизилась. К примеру, если в 2014 году она составляла порядка $10 тыс. за квадратный метр - при курсе около 30 рублей за доллар - то сейчас, при курсе на уровне 60 рублей, она стоит порядка $5 тыс. за квадратный метр. Таким образом, цены с 2014 года снизились в два раза только из-за финансовых изменений, а еще есть изменения на самом рынке недвижимости, которые делают эту разницу гораздо значительней.

Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН: Рынок элитной и премиальной недвижимости под влиянием кризисных явлений претерпел существенные изменения - при том, что покупатели сохранили высокую требовательность к уровню проектов, отделки, дизайна, планировки, а главное - местоположению, они сильно снизили аппетиты к размеру приобретаемых квартир и апартаментов. Средняя площадь сделки сократилась на 20%, а бюджет покупки - на 30%, при этом цена кв. м медленно снижалась. Количество сделок после периода адаптации вернулось к докризисному уровню, а на рынок пришли зарубежные покупатели из Китая, Кореи, Индии и других стран, для которых ослабление рубля сделало рынок элитной недвижимости Москвы привлекательным.

Novostroy.ru: Как формируются цены на элитную недвижимость. В чём различия с формированием цен на жильё классом ниже?

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: Стоимость объекта недвижимости на элитном рынке зависит от локации и окружения, качества строительства дома, инфраструктурного наполнения, участия в проекте именитого архитектурного и дизайн-бюро. Есть сложившиеся районы элитной застройки, все они находятся в ЦАО, в непосредственной близости к знаковым достопримечательностям. Важна транспортная доступность, а точкой отсчета по-прежнему остается Кремль, близость к которому определяет принадлежность жилья к категории элит- и премиум. Инфраструктура дома – тоже затратная для девелопера часть, и, конечно, привилегия, за которую владельцу жилья тоже придется платить. В структуре стоимости проекта инфраструктурная составляющая занимает от 10% до 25%. В объектах с яркой архитектурной концепцией продажи идут успешнее, а в проектах от именитых дизайнеров стоимость кв. метра выше примерно на 10-15%. Очевидно, стильные фасады, входные группы, интерьеры квартир, ландшафтный дизайн на придомовой территории привлекают внимание, а во время просмотра объекта клиенты отмечают качество строительства, отделки, инженерии. И принимают решение о покупке на основании этих впечатлений. В элитном сегменте рынка покупатели уже давно не бросают денег на ветер, предпочитая платить за качество и высокий уровень сервиса, соответствующий международным стандартам рынка элитной недвижимости.

Алексей Зубик: Помимо классических факторов – месторасположения, безопасности, инфраструктуры и тд., на цену влияет множество различных нестандартных факторов, начиная от количества элитной жилой недвижимости в районе и эксклюзивность здания и заканчивая наличием «звездных соседей». Бывают такие случаи, когда девелоперу удается реализовать квартиру по завышенной цене, и тогда он может на фоне удачной сделки поднять цены во всем доме на десятки процентов, так как его престиж повысился за счет состоятельного жильца – предугадать цену на элитную недвижимость очень трудно.