Мир и дом. Суть да дело

Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group

На сегодняшний день в Москве практически полностью реализованы три крупные деловые зоны — ММДЦ «Москва-Сити», «Белая площадь» и Nagatino i-Land. Другие проекты находятся на более ранних этапах реализации или в стадии проектирования.

Самый амбициозный на сегодняшний день проект — это «Крокус Сити Манхэттен» Араса Агаларова. Если проект будет завершен, то на 66-м километре МКАД появятся 14 небоскребов общей площадью почти 1 млн. кв.м. Новые деловые зоны могут появиться на территории «Большого Сити», на землях бывшей промзоны ЗиЛа и промзоны на Яузе у Преображенского метромоста. Основная сложность при реализации деловых зон — юридическая неоднородность перспективного участка: земли принадлежат разным собственникам, для их консолидации приходится вести десятки переговоров и согласований условий продажи. Один только этот процесс может затянуться на долгие годы. Чтобы успешно реализовать комплексные проекты по созданию новых деловых зон, муниципалитет или город должен взять на себя юридическую подготовку перспективного земельного участка — девелоперы будут гораздо больше заинтересованы в инвестировании средств в проект, где бюрократические препоны сведены к минимуму.

Еще одна сложность — встраивание новой деловой зоны в существующую транспортную сеть. Тысячи и десятки тысяч рабочих мест, сконцентрированных в одном месте, многократно увеличивают нагрузку на городские магистрали, поэтому без реконструкции существующих и строительства новых трасс, «карманов», развязок, парковочных мест близлежащие районы превратятся в одну сплошную пробку. Всем известный пример — постоянные заторы в районе «Москва-Сити» из-за отсутствия парковок и недостатка подъездных путей. Только сейчас, когда построили семь новых эстакад и пять пешеходных переходов, ситуация немного улучшилась. Для того чтобы можно было проехать без пробок, построят еще один съезд с Третьего транспортного кольца и два новых проезда под железнодорожными путями, продлят Краснопресненскую набережную, новый съезд свяжет Проектируемый проезд около Ботанического сада и 1-й Красногвардейский проезд. Понятно, что даже объединенными усилиями нескольких девелоперских компаний строительные работы такого масштаба без ущерба для рентабельности возведения самой деловой зоны завершить невозможно. Обеспечение нормальной транспортной инфраструктурой — задача и ответственность столичной администрации. Следующая сложность при строительстве деловых зон — это ветхие городские коммуникации. Сейчас, по разным оценкам, от 20 до 25% всего столичного трубопровода пришло в ветхое состояние и нуждается в срочной замене. Городские коммуникации с трудом справляются с обслуживанием текущего объема новых объектов. Строительство сотен тысяч квадратных метров офисов и апартаментов потребует переноса, реконструкции и замены сотен метров городских коммуникаций. Это крайне затратный и длительный этап, без помощи городской администрации он может увеличить себестоимость реализации деловой зоны на 1 5-25%.

Новый творческий кластер может появиться на территории промзоны на Яузе. При подборе арендаторов предпочтение отдается творческим мастерским, выставочным залам, художественным галереям, кафе и ресторанам средней ценовой категории, офисам и лофтам. Творческий кластер — довольно гибкий проект: в зависимости от концепции можно усиливать ту или иную направленность арендаторов и получить на выходе разные объекты. При грамотном подходе творческий кластер может быть не только известным среди узких творческих кругов, но и стать знаковым объектом и центром притяжения городского масштаба.