Квартиры или апартаменты? Покупатели в разных сегментах рынка демонстрируют противоположные тенденции
По данным ведущих СМИ спрос на апартаменты эконом и бизнес класса в Москве снизился за год более чем на треть. Однако, аналитики Kalinka Group отмечают, что рынок премиального жилья демонстрирует иную тенденцию.
На рынке элитной недвижимости Москвы в структуре предложения по типу недвижимости 53% составляют апартаменты, 47% - квартиры. Тенденций к снижению доли апартаментов не прослеживается.
Многие девелоперы позиционируют апартаменты как полноценное жилье, ничем не отличающееся от квартиры, за исключением юридических ограничений. 70% покупателей рассматривают апартаменты в качестве полноценной альтернативы квартиры. Если в 2018 перевес среди покупателей апартаментов был в сторону инвесторов, то в первой половине 2019 года он сместился в сторону конечных пользователей.
Если сопоставить два сегмента, премиум и Elite & Deluxe, то в сегменте премиального жилья ценовой разрыв между квартирой и апартаментами может достигать максимум 15%.
В сегменте Elite & Deluxe каждый проект уникален, поэтому стоимость апартаментов может превышать стоимость квартиры, подчеркивая статусность владельца. Пример подобного проекта - апартаменты «Гостиница Москва», одного из самых престижных и дорогих комплексов столицы. Или апартаменты клубного дома «Nabokov», о котором застройщик говорит цитатой Этторе Бугатти: «Ничто не может быть слишком прекрасным, и ничто не может быть слишком дорогим».
По данным аналитиков Kalinka Group в целом по рынку в июне 2019 года, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости в ЦАО составляла 829 тыс. руб./кв. м, что на +13% выше, чем в конце 2018 года.
Рост цен был зафиксирован в 35% проектов. Рост цен по проектам не был равномерным, зачастую цены поднимались по части лотов, или по всем, но в разных размерах. Максимальный прирост цен в проекте по итогам полугодия составил ~ +30% на отдельные лоты.
Несмотря на обозначившийся тренд на ценовой рост на рынке сохраняется практика предоставления дисконтов. Стандартный практикуемый размер дисконта составлял 3 – 7% при 100% оплате.
В рамках акций и спецпредложений на отдельные лоты размер скидок и дисконтов достигал до 15-30%.
«Выделение апартаментов в отдельную группу на рынке премиальной недвижимости, на мой взгляд, лишено смысла. Покупатель может выбрать квартиру вместо апартаментов не из-за класса жилья, а ориентируясь на локацию, уникальность или статусность проекта», - подчеркнула председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.
Эксперты Kalinka Grouр отмечают, что стоимость обслуживания апартаментов и квартир, то они вполне сопоставимы. Небольшие отличия могут быть лишь при оплате воды и электричества, где разрыв может составить 18-20%.
По своим характеристикам апартаменты и квартиры на рынке элитного жилья так же различаются незначительно. Статус апартаментов позволяет девелоперам не соблюдать некоторые нормы (инфраструктура, высота потолков, инсоляция и т. по своим характеристикам.), но в сегменте элитного жилья застройщики используют имеющиеся возможности для создания максимального комфорта и следуют общепринятым трендам.
Некоторые ограничения могут накладываться при реставрации здания – высота потолков может больше или меньше нормы. Либо при точечной застройке, когда нет возможности создать полноценную социальную инфраструктуру. Но коммерческую инфраструктуру при этом реализуют максимально полно за счет мало востребованных помещений на первых этажах.
В перспективе на рынке элитного жилья не прослеживается тенденций по снижению интереса застройщиков к строительству апартаментов. Новые тенденции могут проявиться после принятия изменений в порядке законодательного регулирования рынка, различные форматы которого обсуждаются уже несколько лет.
Читайте также
Пентхаусы сохраняют премию: предложение выросло почти вдвое, цены – на треть
На рынке недвижимости Москвы за два года почти вдвое увеличилось предложение пентхаусов в старой Москве. Средняя цена за квадратный метр выросла на треть, до 3,65 млн. рублей. К такому выводу пришли аналитики экосистемы Kalinka и девелопера Upside Девелопмент.
- 8
Студии до 20 кв. м теряют популярность: продажи упали в 7,5 раз с 2023 года
Аналитики Экосистемы Kalinka изучили динамику продаж студий в бизнес и элитном сегментах московских новостроек за первое полугодие 2023–2026 годов. Главный вывод: классические микростудии стремительно уходят с рынка, уступая место более просторным и функциональным форматам.
- 8
Топ-3 самых продаваемых жилых комплекса у воды
Эксперты рынка недвижимости проанализировали ситуацию в сегменте премиальных жилых комплексов, расположенных вблизи водных артерий Москвы. Несмотря на общее охлаждение первичного рынка, проекты с уникальной локацией сохраняют высокую ценовую динамику и формируют новый спрос.
По итогам первого полугодия 2026 года тройку лидеров по числу заключенных сделок составили проекты, расположенные в разных районах столицы, но объединенные ключевым преимуществом — непосредственной близостью к набережным.
- 10
Продажи на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы упали почти на 20 %
По итогам июля 2026 аналитики Экосистемы Kalinka фиксируют смену ключевого тренда: после периода активного роста и ажиотажного спроса рынок входит в фазу коррекции. Главным индикатором 2026 года становится устойчивое падение количества сделок на фоне замедления роста цен и изменения структуры покупательского спроса.
Если январь 2026 года еще демонстрировал незначительный рост (1 792 лота против 1 770 в январе 2025), то уже с февраля динамика стала отрицательной. Снижение количества реализованных квартир по сравнению с прошлым годом составило от 6% до 35% в разные месяцы. По итогам июля 2026 года продано 1 540 объектов — на 19% меньше, чем в июле 2025 года (1 902 шт.).
- 10
Где в Москве покупают больше всего: топ районов по числу сделок
Эксперты Экосистемы Kalinka проанализировали динамику продаж в бизнес-и элитном сегментах столичного рынка новостроек в 2024–2026 гг. Исследование показало, что покупатели концентрируются вокруг нескольких проверенных районов.
- 13
Бизнес-класс Москвы завершил полугодие ростом на 10%
Аналитики Экосистемы Kalinka подвели итоги первого полугодия 2026 года на рынке жилой недвижимости бизнес-класса столицы. Несмотря на макроэкономические вызовы и ужесточение условий ипотечного кредитования, сегмент демонстрирует устойчивость: спрос растет двузначными темпами, а цены продолжают корректироваться вверх на фоне дефицита качественного предложения.
- 39
Спрос на премиальные новостройки рядом с «Москва-Сити» вырос вопреки снижению рынка
По итогам первой половины 2026-го в районе «Москва-Сити» было заключено 225 сделок с элитной жилой недвижимостью — это на 5% больше, чем годом ранее. При этом в целом по премиальному рынку покупательская активность за этот же период сократилась на 35%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в локации достигла 1,25 млн руб., увеличившись на 15%. К таким выводам пришли аналитики экосистемы Kalinka и застройщика «Страна».
- 39
ТОП самых дорогих апартаментов на элитном рынке Москвы
Аналитики Экосистемы Kalinka составили рейтинг самых дорогих апартаментов столицы по состоянию на II квартал 2026 года. В топ вошли объекты как на первичном, так и на вторичном рынках элитной недвижимости. Абсолютным лидером по стоимости квадратного метра стал клубный дом Carré Blanc на Пречистенской набережной.
- 40
За год объем предложения недвижимости премиум-класса увеличился на 11% и составил 147 тыс. кв. м.
На премиальном рынке первичной недвижимости Москвы за пределами ЦАО предложение представлено в 36-ти жилых комплексах. Общий объем предложения на рынке премиальных новостроек за пределами ЦАО достиг 1311 квартир и апартаментов. За год наблюдался рост показателя на 16%. За год объем предложения недвижимости премиум-класса увеличился на 11% и составил 147 тыс. кв. м.
- 36
В «Клубном городе на реке Примавера» появится зелёный лабиринт из кустарников
Современные девелоперы все чаще переосмысляют подход к благоустройству дворовых пространств, превращая их из мест для кратковременного отдыха в полноценные зоны восстановления сил и работы на свежем воздухе. Одним из ярких примеров этой тенденции становится возвращение в проекты жилых кварталов зелёных лабиринтов — архитектурного элемента, популярного ещё в Европе XV века.
- 43
Будь в курсе самых свежих новостей
Обещаем присылать только интересные и важные статьи.
