Квартиры или апартаменты? Покупатели в разных сегментах рынка демонстрируют противоположные тенденции

По данным ведущих СМИ спрос на апартаменты эконом и бизнес класса в Москве снизился за год более чем на треть. Однако, аналитики Kalinka Group отмечают, что рынок премиального жилья демонстрирует иную тенденцию. 

На рынке элитной недвижимости Москвы в структуре предложения по типу недвижимости 53% составляют апартаменты, 47% - квартиры. Тенденций к снижению доли апартаментов не прослеживается. 

Многие девелоперы позиционируют апартаменты как полноценное жилье, ничем не отличающееся от квартиры, за исключением юридических ограничений. 70% покупателей рассматривают апартаменты в качестве полноценной альтернативы квартиры. Если в 2018 перевес среди покупателей апартаментов был в сторону инвесторов, то в первой половине 2019 года он сместился в сторону конечных пользователей.

Если сопоставить два сегмента, премиум и Elite & Deluxe, то в сегменте премиального жилья ценовой разрыв между квартирой и апартаментами может достигать максимум 15%. 

В сегменте Elite & Deluxe каждый проект уникален, поэтому стоимость апартаментов может превышать стоимость квартиры, подчеркивая статусность владельца. Пример подобного проекта - апартаменты «Гостиница Москва», одного из самых престижных и дорогих комплексов столицы. Или апартаменты клубного дома «Nabokov», о котором застройщик говорит цитатой Этторе Бугатти: «Ничто не может быть слишком прекрасным, и ничто не может быть слишком дорогим».

По данным аналитиков Kalinka Group в целом по рынку в июне 2019 года, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости в ЦАО составляла 829 тыс. руб./кв. м, что на +13% выше, чем в конце 2018 года. 

Рост цен был зафиксирован в 35% проектов. Рост цен по проектам не был равномерным, зачастую цены поднимались по части лотов, или по всем, но в разных размерах. Максимальный прирост цен в проекте по итогам полугодия составил ~ +30% на отдельные лоты.

Несмотря на обозначившийся тренд на ценовой рост на рынке сохраняется практика предоставления дисконтов.  Стандартный практикуемый размер дисконта составлял 3 – 7% при 100% оплате. 

В рамках акций и спецпредложений на отдельные лоты размер скидок и дисконтов достигал до 15-30%.

«Выделение апартаментов в отдельную группу на рынке премиальной недвижимости, на мой взгляд, лишено смысла. Покупатель может выбрать квартиру вместо апартаментов не из-за класса жилья, а ориентируясь на локацию, уникальность или статусность проекта», - подчеркнула председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Эксперты Kalinka Grouр отмечают, что стоимость обслуживания апартаментов и квартир, то они вполне сопоставимы. Небольшие отличия могут быть лишь при оплате воды и электричества, где разрыв может составить 18-20%. 

По своим характеристикам апартаменты и квартиры на рынке элитного жилья так же различаются незначительно. Статус апартаментов позволяет девелоперам не соблюдать некоторые нормы (инфраструктура, высота потолков, инсоляция и т. по своим характеристикам.), но в сегменте элитного жилья застройщики используют имеющиеся возможности для создания максимального комфорта и следуют общепринятым трендам. 

Некоторые ограничения могут накладываться при реставрации здания – высота потолков может больше или меньше нормы. Либо при точечной застройке, когда нет возможности создать полноценную социальную инфраструктуру. Но коммерческую инфраструктуру при этом реализуют максимально полно за счет мало востребованных помещений на первых этажах.

В перспективе на рынке элитного жилья не прослеживается тенденций по снижению интереса застройщиков к строительству апартаментов. Новые тенденции могут проявиться после принятия изменений в порядке законодательного регулирования рынка, различные форматы которого обсуждаются уже несколько лет.