Квадрум: Русские идут

Вкладывать деньги в зарубежную недвижимость – излюбленный способ наших соотечественников приумножить свои активы. Покупка ликвидной недвижимости позволяет не только сохранить свои сбережения, но и заработать. Прибыльные площади пользуются повышенным спросом, а поэтому быстро продаются по ценам, часто превышающим первоначальные.

Покупка ликвидной недвижимости позволяет не только сохранить свои сбережения, но и заработать. Прибыльные площади пользуются повышенным спросом, а поэтому быстро продаются по ценам, часто превышающим первоначальные.

Россияне достаточно активно скупали в последние годы зарубежную недвижимость, однако в большинстве случаев речь шла о жилье для себя, которое не всегда приносит доход.

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, обращает внимание на то, что рынки, где россияне любят покупать жильё, и рынки ликвидной недвижимости – зачастую абсолютно разные: «Любовь российских граждан, приобретающих зарубежную недвижимость, нередко основана на эмоциях. Но отдых и инвестиции – не одно и то же, и такие инвесторы спустя некоторое время к своему удивлению не только не получают прибыль, на которую рассчитывали, но и вовсе могут столкнуться с убытками, покрыть которые не так-то просто».

Екатерина Демидова, генеральный директор DEM GROUP GmbH, добавляет: «У русских покупателей несколько лет были популярны такие страны как Турция, Болгария и Испания – в основном из-за хорошего климата и близости к морю. Однако за последнее время люди поняли, что инвестицией такую покупку назвать сложно: «домик у моря» требует приличных расходов на содержание, а пользоваться им удаётся всего несколько месяцев в году. Столкнувшись с этим, некоторые решили продать данную недвижимость, и тут их ждал второй сюрприз – заработать на данной продаже нереально, тяжело даже просто вернуть вложенные деньги».

Однако есть ещё места, привлекательные для инвесторов.

Лакомый кусочек

Ликвидность определяется в первую очередь устойчивым и высоким спросом. Именно благодаря ему цены на такую недвижимость растут, а также её легко продать или сдать.

В качестве такого «прибыльного» места ведущий эксперт Tranio.ru Юлия Кожевникова называет крупные города Германии: «В Берлине, в окрестностях Курфюрстендамма, на одну квартиру порой приходятся по четыре покупателя, и объект снимается с продажи уже через два или три часа после публикации объявления».

Итак, ликвидность подразумевает прибыль. Дмитрий Летов, директор по развитию холдинга RD Group, убеждён, что покупать следует активы на стабильных и престижных рынках Европы и Америки, где собственник действительно сможет диверсифицировать портфель и снизить риски. Анар Муртузаев, управляющий партнёр и учредитель ГК Rossmils, обращает внимание, что это должны быть безопасные страны с общей стабильностью локального рынка, где юридически защищено право собственности и предлагаются дешёвые ипотечные продукты. Игорь Индриксонс добавляет, что страны должны отличаться положительной динамикой ВВП, кроме того, следует обращать внимание на уровень государственного долга и уровень безработицы, а также на налогообложение. Например, в Германии после уплаты всех налогов заявленная доходность в 6-7 % сократится до 3-4 %.

К инвестиционно привлекательным странам эксперты относят Великобританию, Германию, Австрию, Францию, Швейцарию и США. Помимо всех выше перечисленных показателей в этих странах осуществляется государственный контроль за развитием рынка недвижимости, благодаря которому удаётся избегать раздутого «пузыря» и не допускается резкое падение или стремительный взлёт цен на жильё.

Некоторые эксперты к этим лидерам ликвидности добавляют также рынки Объединённых Арабских Эмиратов и Австралии. Так, по данным Tranio.ru, в австралийских городах Сидней и Мельбурн цена за первый квартал 2015 года выросли на 7 % по отношению к первому кварталу 2014 года. Более высокий рост показали лишь Манхэттен — 9 %, Сан-Франциско — 14 % и Берлин — 12 %. А Наталья Никитчук, директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group, считает, что список популярных направлений пополнят ОАЭ, а, точнее, Дубай: этот город интересен как крупнейший финансовый центр, центр торговли и бизнеса со свободными зонами, офшорной зоной и отсутствием многих налоговых обременений.

Говоря о ликвидности недвижимости в той или иной стране, следует помнить, что не каждый населённый пункт в данных странах инвестиционно привлекателен. Везде есть места, которые не пользуются спросом. Самым ярким примером является США, где никто не будет сомневаться в ликвидности Манхэттена, однако, есть здесь и Детройт – город, где дома выставляются на продажу чуть ли не за доллар. А вот на фоне кризисной ситуации на рынке испанской недвижимости привлекательно выглядит жильё в Барселоне, где эксперты отмечают рост спроса и цен.

Также следует учитывать, что не каждый объект жилой недвижимости пользуется спросом. Всегда есть дома, построенные в неудачном месте и с плохими характеристиками, которые годами ждут своих покупателей. Кроме того, коммерческая недвижимость за рубежом обычно более прибыльна, чем жилая. Например, в Европе доходность таких объектов составляет 7-12 % против 4-5 % прибыли жилого фонда.

Все вышеперечисленные рынки предполагают безрисковые инвестиции. Если же, как отмечает Дмитрий Летов, инвестор желает получить доход, но при этом согласен мириться с высокими рисками, то на сегодняшний день весьма интересна Нигерия.

Ах, цены, цены

Рынки ликвидной недвижимости отличаются достаточно высоким ценником квадратного метра, особенно в доходных проектах.

Доступнее всего доходная недвижимость в Германии, где есть объекты на любой бюджет. Екатерина Демидова рассказывает, что прибыль могут приносить как апартаменты в домах престарелых или студенческих общежитиях общей стоимостью 20 тыс. евро, так и более дорогие предложения стоимостью свыше 1 млн евро, например, помещения под супермаркеты для сетевых магазинов ALDI, REWE, NETTO и т.д. По данным Игоря Индриксонса, на сегодняшний день средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 35 кв. метров в Великобритании составляет приблизительно 120 тыс. фунтов стерлингов, во Франции – 135 тыс. евро, в Германии – 105 тыс. евро, в Швейцарии – 280 тыс. евро, в Австрии – 123 тыс. евро. В каждой из этих стран эксперты прогнозируют рост цен в ближайшее время: в Великобритании годовой рост должен быть на уровне 7-8 %, во Франции – 2-3 %, в Германии – 2-5 %, В Швейцарии – 4-5% и в Австрии – 2,5 %.

Безусловно, это весьма умеренный доход, но зато практически без всяких рисков и не требующий никаких других усилий.