Квадрум: Классовые метаморфозы

Обычный покупатель может никогда и не узнать, что весь рынок недвижимости поделён на классы, для него важны цена, место и планировка, однако, от класса объекта зависит правильное позиционирование его на рынке, а, следовательно, и скорость продаж.

Знай своё место!

Грамотное определение класса проекта в продуктовой линейке позволяет подготовить правильную презентацию и рекламную кампанию, которая будет работать с нужной целевой аудиторией. А это, в свою очередь, привлекает к проекту необходимый покупательский спрос. Кроме того, классификацией пользуются аналитики для описания рынка, выявления его трендов и прогнозирования тех или иных перспектив развития.

В настоящий момент на рынке уверенно продвигаются объекты четырёх классов: эконом, комфорт, бизнес и элитный. Стоит отметить, что самым молодым классом является комфорт, который появился после кризиса 2008 года в качестве улучшенных проектов дешёвого жилья. Если смотреть на рынок в целом, то все классы появились путём улучшения домов массового строительства, причём классы развивались быстро и также быстро приобретали свои отличительные черты. Например, первые элитные проекты Москвы были совсем не на «Золотой миле», это были просто лучшие проекты того времени, даже не тяготеющие к Кремлю. 

Как отмечают специалисты компании Kalinka Group, самые первые элитные проекты стали строиться в середине 90-х годов и отличались от типовых советских многоэтажек фасадами из красного кирпича, более просторными планировками и высокими потолками, а также наличием охраны и паркинга. Среди таких проектов были «Вертикаль» на улице Короленко, «Золотые ключи» на Минской, «Солнечный берег» на Мичуринском, «Агаларов Хаус» на Большой Грузинской и некоторые другие. Постепенно «элитка» двигалась всё ближе и ближе к центру столицы, и уже сейчас принято считать, что для премиальных объектов локация играет первостепенное значение.

Вообще сегодняшняя классификация достаточна сложна и не единообразна, практически у каждой компании есть своё понимание, как правильно делить проекты на рынке. Однако к элитному сегменту все относят исключительно лучшие проекты. Согласно классификации ежегодной премии в области жилой городской недвижимости Urban Awards объекты элит-класса в Москве находятся в ЦАО, имеют стоимость от 430 тыс. руб. за кв. м, отличаются уникальной архитектурой, дорогими и натуральными отделочными материалами. Средняя площадь у таких квартир должна быть 115-150 кв. м, причём планировка должна быть свободной, а высота потолков не ниже 3,2 м. Кроме того, есть и ряд других отличительных признаков по машиноместам, техническому оснащению, внутренней территории, инфраструктуре и т.д.

Почувствуте разницу

Итак, классификация жилья есть, однако у каждой компании она несколько отличается от других, хотя объекты всё равно распределяются по классам и в большинстве случаев тот или иной проект относится к одному и тому же сегменту. Казалось бы всё понятно, но нет в жизни ничего постоянного, в том числе и в классификации жилых объектов. В настоящий момент на рынке выделяются проекты класса комфорт-плюс, бизнес-плюс, премиального сегмента и поговаривают, что в самое ближайшее время стоит ожидать и эконом-минус.

Именно о видоизменении классов и говорили на I Аналитических кейсах Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости. На дискуссии подробно анализировались два проекта — ЖК «Life-Ботанический Сад» и дом с апартаментами «Малая Бронная 26 стр. 1».

ЖК «Life-Ботанический Сад» - проект ГК «Пионер», который позиционируется застройщиком как объект комфорт-класса, но по некоторым показателям может претендовать и на более высокое место. Действительно, по основным показателям этот проект относится именно к комфорт-классу. В проекте основная доля квартир приходится на однокомнатные площадью от 38,9 кв. м до 45,89 кв. м. На лестничной площадке располагается восемь квартир, а машиноместа вообще запланированы не на каждую квартиру — на 2499 квартир анонсировано строительство 1809 машиномест.

По ряду же других показателей проект явно выделяется в линейке себе подобных. Прежде всего, у ЖК нетрадиционный дизайн, над которым работало известное японское архитектурное бюро Nikken Sekkei. Благодаря этому сотрудничеству «Life-Ботанический Сад» имеет запоминающиеся фасады, уникальные планировки квартир и инновационную концепцию всего комплекса в целом.

Если смотреть на планировки, то в проекте, кроме стандартных квартир, предусмотрены и премиум квартиры: «двушка» площадью 68,26 кв. м, «трёшки» 103,03 кв. м и 108,11 кв. м и «четырёшка» площадью 132,4 кв. м. А верхние этажи самых высотных зданий вообще предлагают клиентам пентхаусы с террасами.

Кроме того, продуман вопрос и с инфраструктурой. Запланировано строительство спортзала, школы на 550 мест и детского сада на 240 мест. Первые этажи зданий также предполагают размещение коммерческих объектов, например, кафе, магазинов, детских клубом и т.п. Да и сам комплекс расположен в обжитом районе с уже сложившейся инфраструктурой. Местоположение «Life-Ботанический Сад» вообще весьма выгодное: он строится непосредственно у одноименной станции метрополитена.

Эксперты рынка отмечают, что данный проект угадал интересы рынка, а поэтому первая очередь, которая стартовала в марте этого года ещё без субсидированной государством ипотеке, показала очень хорошие продажи. А недавно открылись продажи и второй очереди. Конечно, на спросе отразился тот факт, что на тот момент не очень-то и большой выбор был у покупателей, но огромное значение имел и сам проект, и его правильное позиционирование, потому что, как отмечают все ведущие игроки рынка, кризис — время покупателей, которые за свои деньги выбирают качественные проекты. Екатерина Лобанова, руководитель запуска Аналитических центров Клуба главных редакторов в регионах России, вообще отмечает, что сейчас в столице в значительной степени больше востребован комфорт-класс, нежели бизнес-класс.

Уступить позицию

Неправильное же позиционирование на рынке грозит объекту простоем. Именно такая история и произошла с апартаментами на Малой Бронной.

Сначала этот объект вышел на рынок как элитный с шестью большими апартаментами по цене 14-16 тыс. долларов за кв. м. Это реновация старого дома с надстроенной мансардой, который, безусловно, имеет премиальное расположение. Все остальные критерии здания несколько не дотягивали до люксовой планки. По таким аспектам как архитектура, остекление, отделка мест общего пользования и инфраструктура дома явно, как отмечает руководитель Аналитических кейсов Юрий Кочетков, попадал в категорию бизнес-класса. С парковками вообще сложилась печальная ситуация. Каждой квартире предназначалось лишь одно наземное место, а это даже не соответствует нормативам бизнес-класса.

Таким образом, «Малая Бронная 26 стр. 1» балансировала между «элиткой» и бизнес-классом. Рынок почувствовал этот дисбаланс и не понял данного предложения, апартаменты никак не продавались. В результате было принято решение заново «нарезать» площади апартаментов на 55, 85, 139 и 143 кв. м. После этого шага домом стали интересоваться, и на сегодняшний день уже продано три лота. Такая нарезка делает этот проект, по мнению большинства аналитиков рынка недвижимости, бизнес-классом. Причём дорогим бизнес-классом, где существенная наценка объясняется именно локацией. Однако именно правильное позиционирование способствовало появлению покупательского интереса и покупательского спроса.

Итак, правильная классификация имеет практическое применение, и не только теоретическое, как могло показаться на первый взгляд. Ну а корректировки в пути - вещь неизбежная.