Как с меньшими рисками и бюджетами инвестировать в недвижимость ОАЭ

Вложить деньги в ОАЭ можно не только купив недвижимость напрямую, но и через инвестиционный фонд. Как это работает, что нужно учитывать и насколько это выгодно.

Рынок недвижимости Ближнего Востока и особенно ОАЭ второй год набирает популярность у состоятельных россиян. Здесь покупают жилье для переезда с семьей или по бизнесу, а также объекты для инвестирования. Но прямое приобретение недвижимости — не единственный способ вложить деньги в ОАЭ. Это также можно сделать через инвестиционный фонд: такой появился у Kalinka Real Estate Consulting Group и УК «Альфа Капитал». Рассказываем о том, как работает стратегия доверительного управления, что нужно учитывать при работе с таким инвестпродуктом и насколько это выгодно.

Что происходит со спросом на недвижимость в ОАЭ

По нашим наблюдениям в 2023 года спрос на рынке недвижимости в ОАЭ продолжает расти. Каждый месяц ставятся рекорды по количеству сделок и в коммерческом, и в жилом секторе. В конце прошлого года основными покупателями были россияне. Сейчас они вышли из топа по количеству сделок: теперь его занимают британцы, немцы и недавно проявившие высокий спрос к этому рынку китайцы. Однако, это не значит, что россиянам Ближний Восток больше не интересен.

Недавно мы подводили внутреннюю статистику, и она показала, что количество россиян, которые покупают недвижимость в ОАЭ, упало, но незначительно. Скорее произошел всплеск спроса со стороны иностранцев, поэтому случилась такая ротация в топе.

На текущий и будущий спрос на недвижимость в ОАЭ со стороны российских инвесторов влияет, в первую очередь, общая экономическая ситуация и состояние нестабильности. Сейчас у людей уже нет того шока, какой был в первой половине прошлого года и потом вернулся осенью, но и абсолютного спокойствия, уверенности в завтрашнем дне тоже нет. Это так или иначе заставляет искать надежные направления сохранения денег и приумножения капитала.

Во вторую очередь на спрос влияет валютное регулирование. По нашим наблюдениям, большой интерес к недвижимости в ОАЭ со стороны инвесторов был связан с тем, что они стремились вывести деньги из страны и делали это именно через покупку жилья или коммерческих объектов. 

Кроме этого, конечно, роль играет и курс национальной валюты, который в последние месяцы ухудшается. Если он будет укрепляться, то мы абсолютно точно увидим большее количество сделок на международных рынках. А если валюта будет ослабевать, то клиенты сфокусируются на покупках внутри страны.

Зачем нужно доверительное управление

Стратегия доверительного управления — это один из способов инвестирования в разные активы: ценные бумаги, драгметаллы, недвижимость. Подбирает и покупает активы специалист — он может составить под инвестора индивидуальный портфель или предложить ему один из готовых, сформированных под разные стратегии: консервативную, умеренную, агрессивную. 

Схема стратегии доверительного управления простая: клиент инвестируют деньги в рублях. После этого управляющая компания покупает паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который будет вкладывать деньги в объект недвижимости в конкретной стране или регионе. В рамках нашего фонда — на территории ОАЭ.

Такая схема удобна несколькими моментами. Во-первых, она снижает риски инвестора, поскольку он не в одиночку подбирает активы, а со специалистами управляющей компании. Это не только опытные квалифицированные инвесторы, но и риск-менеджеры.

Во-вторых, она позволяет купить сразу несколько объектов недвижимости. По нашим наблюдениям, самый высокий спрос на доверительное управление идет именно со стороны инвесторов, заинтересованных в приобретении нескольких объектов, но по каким-то причинам не имеющих возможности просто их выкупить целиком и дальше распоряжаться ими.

Кроме того, инвестирование через доверительное управление и ЗПИФ позволяет участвовать в диверсифицированном портфеле недвижимости разного по своей философии инвестирования, разного с точки зрения локации и с точки зрения застройщиков.

Стандартная ставка доходности жилой недвижимости в ОАЭ, которая указана во всех аналитических обзорах, — 14-15% годовых в среднем. Доходность инвестора при работе через фонд Kalinka Real Estate Consulting Group и УК «Альфа Капитал», по нашим подсчетам, будет примерно такой же.

Заниматься этим инвестиционным продуктом мы начали в конце прошлого года, когда увидели большой спрос со стороны инвесторов. Почти год ушел на подготовку из-за сложной технической реализации: нужно получить определенные лицензии на территории ОАЭ, выстроить стратегию инвестирования и досконально разобраться в рынке ОАЭ, чтобы принять правильное инвестиционное решение. Создание такого паевого фонда будет первым прецедентом на территории РФ.

Особенности инвестирования через доверительное управление

При инвестировании через ЗПИФ важно учитывать 3 момента: пороговую сумму, срок договора и требования к квалификации инвестора.

Инвестирование через паевый фонд Kalinka Real Estate Consulting Group и УК «Альфа Капитал» доступнее, чем при обычной покупке недвижимости: минимальный порог входа составляет 1 млн рублей. Это оптимальная сумма для получения диверсифицированного портфеля для состоятельных клиентов, которые не могут позволить себе приобрести коммерческий объект или условные апартаменты за $1-5 млн, но при этом у которых есть желание получать доходность с недвижимости за рубежом. 

Срок договора через фонд — 5 лет. Это практически стандартная цифра для закрытых ПИФов: общепризнанная практика по ним — 5-7 лет. При этом наша инвестиционная стратегия предполагает, что за эти 5 лет мы как минимум дважды перепродадим объекты недвижимости, которые есть в портфелях клиентов. То есть, деньги клиента отработают 2 раза, а по возможности и больше. 

Сейчас мы видим срок в 5 лет оптимальным, и пока не можем сказать, будем ли его менять. В практике ЗПИФ есть опция продления срока инвестирования на год, но внедрим ли мы ее в своем фонде, пока не решили.

Относительно срока инвестирования есть важный нюанс: досрочный выход из ЗПИФ в такой стратегии не предполагается.

И последний момент — инвестировать в недвижимость через фонд могут только квалифицированные инвесторы: получившие соответствующий статус согласно российскому законодательству. Для этого у инвестора должны быть активы на сумму от 6 млн рублей (деньги на банковских счетах или ценные бумаги), либо он должен иметь 2-3 года опыта работы в организации, занимающейся сделками с ценными бумагами, либо иметь профильное образование. Полный перечень требований для получения статуса квалифицированного инвестора перечислен в ФЗ-39 «О рынке ценных бумаг».

Рисков при инвестировании через доверительное управление для инвесторов с небольшим опытом меньше, чем при самостоятельном подборе активов и вложении денег в них. Тем более в случае с зарубежной недвижимостью. Но все же стоит учитывать, что инвестиция в объекты на рынке ОАЭ происходит в валюте, и дирхам строго привязан к доллару. Поэтому все, что происходит с долларом, будет происходить и с дирхамом.

Относительный риск — вероятность падения стоимости объектов на рынке недвижимости ОАЭ. Особенно на рынке Дубая, который развивается скачкообразно: сначала он бурно растет, потом наступает период затишья. Но сейчас мы не видим оснований ожидать падения стоимости объектов: перспективы рынка большие и мы рассчитываем на продолжение его активного роста.

Почему фонд начал с инвестиций в ОАЭ

На Ближнем Востоке именно Арабские Эмираты — самый активно развивающийся регион. У властей грандиозные планы по благоустройству ОАЭ, по количеству вводимых в использование объектов недвижимости, по развитию инфраструктуры, по привлечению экспатов в страну. 

Помимо этого ОАЭ уже сегодня не только нефтяное государство, но и хаб для международных перевозок, для инвестиций в недвижимость, для банковских операций. Эмираты становятся новым центром мира с точки зрения финансовых потоков. И это стимулирует большое количество людей переехать в ОАЭ, привлекает в регион большие капиталы, что в свою очередь становится драйвером к росту рынка недвижимости ОАЭ. 

Отличительная особенность ОАЭ для инвесторов — высокая процентная ставка от сдачи в аренду: по нашим данным, она находится на уровне 6-8%. Для сравнения, в Европе эта ставка всего 2%. Соответственно, инвесторы, которые хотят размещать деньги под фиксированные проценты, активно покупают недвижимость именно в ОАЭ, поскольку в других цивилизованных странах такие ставки найти намного труднее. 

Пока основная точка притяжения инвесторов — Дубай, а остальные страны к нему тянутся, стремятся быть похожими на него. Проводят схожую политику по градостроительству, по привлечению капитала, инвесторов. Ставки в соседних странах тоже хорошие: в Бахрейне, например, они сейчас находятся на уровне 9-10%. Но в сравнении с Дубаем риски будут выше.

Перспективы и планы

Сейчас инвестировать через фонд Kalinka Real Estate Consulting Group и УК «Альфа Капитал» можно только в рамках ОАЭ. Но если мы увидим хороший спрос на продукт, он окажется востребован и будет работать так, как мы планировали, начнем расширять линейку.

В ближайшие годы ожидается активное развитие Саудовской Аравии, и было бы интересно дать инвесторам возможность инвестировать в эту страну. У нее появятся большие возможности и перспективы, когда она откроется для инвестиций иностранцев. Полагаем, что это произойдет уже в следующем году, и мы начнем активнее продавать объекты, которые там строятся.

Также возможно расширение на ближайшие страны Персидского залива. Возможно подключение Тайланда и Бали — мы видим спрос со стороны наших клиентов на эти направления, и они очень интересные. В Бали, например, можно получить доходность в 15-20% со сдачи в аренду недвижимости.

Поэтому пока наблюдаем за тем, как будет складываться ситуация с инвестициями в ОАЭ, как будет работать фонд, а потом определимся с расширением возможностей для наших клиентов.