Как с меньшими рисками и бюджетами инвестировать в недвижимость ОАЭ
Вложить деньги в ОАЭ можно не только купив недвижимость напрямую, но и через инвестиционный фонд. Как это работает, что нужно учитывать и насколько это выгодно.
Рынок недвижимости Ближнего Востока и особенно ОАЭ второй год набирает популярность у состоятельных россиян. Здесь покупают жилье для переезда с семьей или по бизнесу, а также объекты для инвестирования. Но прямое приобретение недвижимости — не единственный способ вложить деньги в ОАЭ. Это также можно сделать через инвестиционный фонд: такой появился у Kalinka Real Estate Consulting Group и УК «Альфа Капитал». Рассказываем о том, как работает стратегия доверительного управления, что нужно учитывать при работе с таким инвестпродуктом и насколько это выгодно.
Что происходит со спросом на недвижимость в ОАЭ
По нашим наблюдениям в 2023 года спрос на рынке недвижимости в ОАЭ продолжает расти. Каждый месяц ставятся рекорды по количеству сделок и в коммерческом, и в жилом секторе. В конце прошлого года основными покупателями были россияне. Сейчас они вышли из топа по количеству сделок: теперь его занимают британцы, немцы и недавно проявившие высокий спрос к этому рынку китайцы. Однако, это не значит, что россиянам Ближний Восток больше не интересен.
Недавно мы подводили внутреннюю статистику, и она показала, что количество россиян, которые покупают недвижимость в ОАЭ, упало, но незначительно. Скорее произошел всплеск спроса со стороны иностранцев, поэтому случилась такая ротация в топе.
На текущий и будущий спрос на недвижимость в ОАЭ со стороны российских инвесторов влияет, в первую очередь, общая экономическая ситуация и состояние нестабильности. Сейчас у людей уже нет того шока, какой был в первой половине прошлого года и потом вернулся осенью, но и абсолютного спокойствия, уверенности в завтрашнем дне тоже нет. Это так или иначе заставляет искать надежные направления сохранения денег и приумножения капитала.
Во вторую очередь на спрос влияет валютное регулирование. По нашим наблюдениям, большой интерес к недвижимости в ОАЭ со стороны инвесторов был связан с тем, что они стремились вывести деньги из страны и делали это именно через покупку жилья или коммерческих объектов.
Кроме этого, конечно, роль играет и курс национальной валюты, который в последние месяцы ухудшается. Если он будет укрепляться, то мы абсолютно точно увидим большее количество сделок на международных рынках. А если валюта будет ослабевать, то клиенты сфокусируются на покупках внутри страны.
Зачем нужно доверительное управление
Стратегия доверительного управления — это один из способов инвестирования в разные активы: ценные бумаги, драгметаллы, недвижимость. Подбирает и покупает активы специалист — он может составить под инвестора индивидуальный портфель или предложить ему один из готовых, сформированных под разные стратегии: консервативную, умеренную, агрессивную.
Схема стратегии доверительного управления простая: клиент инвестируют деньги в рублях. После этого управляющая компания покупает паи закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который будет вкладывать деньги в объект недвижимости в конкретной стране или регионе. В рамках нашего фонда — на территории ОАЭ.
Такая схема удобна несколькими моментами. Во-первых, она снижает риски инвестора, поскольку он не в одиночку подбирает активы, а со специалистами управляющей компании. Это не только опытные квалифицированные инвесторы, но и риск-менеджеры.
Во-вторых, она позволяет купить сразу несколько объектов недвижимости. По нашим наблюдениям, самый высокий спрос на доверительное управление идет именно со стороны инвесторов, заинтересованных в приобретении нескольких объектов, но по каким-то причинам не имеющих возможности просто их выкупить целиком и дальше распоряжаться ими.
Кроме того, инвестирование через доверительное управление и ЗПИФ позволяет участвовать в диверсифицированном портфеле недвижимости разного по своей философии инвестирования, разного с точки зрения локации и с точки зрения застройщиков.
Стандартная ставка доходности жилой недвижимости в ОАЭ, которая указана во всех аналитических обзорах, — 14-15% годовых в среднем. Доходность инвестора при работе через фонд Kalinka Real Estate Consulting Group и УК «Альфа Капитал», по нашим подсчетам, будет примерно такой же.
Заниматься этим инвестиционным продуктом мы начали в конце прошлого года, когда увидели большой спрос со стороны инвесторов. Почти год ушел на подготовку из-за сложной технической реализации: нужно получить определенные лицензии на территории ОАЭ, выстроить стратегию инвестирования и досконально разобраться в рынке ОАЭ, чтобы принять правильное инвестиционное решение. Создание такого паевого фонда будет первым прецедентом на территории РФ.
Особенности инвестирования через доверительное управление
При инвестировании через ЗПИФ важно учитывать 3 момента: пороговую сумму, срок договора и требования к квалификации инвестора.
Инвестирование через паевый фонд Kalinka Real Estate Consulting Group и УК «Альфа Капитал» доступнее, чем при обычной покупке недвижимости: минимальный порог входа составляет 1 млн рублей. Это оптимальная сумма для получения диверсифицированного портфеля для состоятельных клиентов, которые не могут позволить себе приобрести коммерческий объект или условные апартаменты за $1-5 млн, но при этом у которых есть желание получать доходность с недвижимости за рубежом.
Срок договора через фонд — 5 лет. Это практически стандартная цифра для закрытых ПИФов: общепризнанная практика по ним — 5-7 лет. При этом наша инвестиционная стратегия предполагает, что за эти 5 лет мы как минимум дважды перепродадим объекты недвижимости, которые есть в портфелях клиентов. То есть, деньги клиента отработают 2 раза, а по возможности и больше.
Сейчас мы видим срок в 5 лет оптимальным, и пока не можем сказать, будем ли его менять. В практике ЗПИФ есть опция продления срока инвестирования на год, но внедрим ли мы ее в своем фонде, пока не решили.
Относительно срока инвестирования есть важный нюанс: досрочный выход из ЗПИФ в такой стратегии не предполагается.
И последний момент — инвестировать в недвижимость через фонд могут только квалифицированные инвесторы: получившие соответствующий статус согласно российскому законодательству. Для этого у инвестора должны быть активы на сумму от 6 млн рублей (деньги на банковских счетах или ценные бумаги), либо он должен иметь 2-3 года опыта работы в организации, занимающейся сделками с ценными бумагами, либо иметь профильное образование. Полный перечень требований для получения статуса квалифицированного инвестора перечислен в ФЗ-39 «О рынке ценных бумаг».
Рисков при инвестировании через доверительное управление для инвесторов с небольшим опытом меньше, чем при самостоятельном подборе активов и вложении денег в них. Тем более в случае с зарубежной недвижимостью. Но все же стоит учитывать, что инвестиция в объекты на рынке ОАЭ происходит в валюте, и дирхам строго привязан к доллару. Поэтому все, что происходит с долларом, будет происходить и с дирхамом.
Относительный риск — вероятность падения стоимости объектов на рынке недвижимости ОАЭ. Особенно на рынке Дубая, который развивается скачкообразно: сначала он бурно растет, потом наступает период затишья. Но сейчас мы не видим оснований ожидать падения стоимости объектов: перспективы рынка большие и мы рассчитываем на продолжение его активного роста.
Почему фонд начал с инвестиций в ОАЭ
На Ближнем Востоке именно Арабские Эмираты — самый активно развивающийся регион. У властей грандиозные планы по благоустройству ОАЭ, по количеству вводимых в использование объектов недвижимости, по развитию инфраструктуры, по привлечению экспатов в страну.
Помимо этого ОАЭ уже сегодня не только нефтяное государство, но и хаб для международных перевозок, для инвестиций в недвижимость, для банковских операций. Эмираты становятся новым центром мира с точки зрения финансовых потоков. И это стимулирует большое количество людей переехать в ОАЭ, привлекает в регион большие капиталы, что в свою очередь становится драйвером к росту рынка недвижимости ОАЭ.
Отличительная особенность ОАЭ для инвесторов — высокая процентная ставка от сдачи в аренду: по нашим данным, она находится на уровне 6-8%. Для сравнения, в Европе эта ставка всего 2%. Соответственно, инвесторы, которые хотят размещать деньги под фиксированные проценты, активно покупают недвижимость именно в ОАЭ, поскольку в других цивилизованных странах такие ставки найти намного труднее.
Пока основная точка притяжения инвесторов — Дубай, а остальные страны к нему тянутся, стремятся быть похожими на него. Проводят схожую политику по градостроительству, по привлечению капитала, инвесторов. Ставки в соседних странах тоже хорошие: в Бахрейне, например, они сейчас находятся на уровне 9-10%. Но в сравнении с Дубаем риски будут выше.
Перспективы и планы
Сейчас инвестировать через фонд Kalinka Real Estate Consulting Group и УК «Альфа Капитал» можно только в рамках ОАЭ. Но если мы увидим хороший спрос на продукт, он окажется востребован и будет работать так, как мы планировали, начнем расширять линейку.
В ближайшие годы ожидается активное развитие Саудовской Аравии, и было бы интересно дать инвесторам возможность инвестировать в эту страну. У нее появятся большие возможности и перспективы, когда она откроется для инвестиций иностранцев. Полагаем, что это произойдет уже в следующем году, и мы начнем активнее продавать объекты, которые там строятся.
Также возможно расширение на ближайшие страны Персидского залива. Возможно подключение Тайланда и Бали — мы видим спрос со стороны наших клиентов на эти направления, и они очень интересные. В Бали, например, можно получить доходность в 15-20% со сдачи в аренду недвижимости.
Поэтому пока наблюдаем за тем, как будет складываться ситуация с инвестициями в ОАЭ, как будет работать фонд, а потом определимся с расширением возможностей для наших клиентов.
Последние новости
Kalinka вышла на рынок Бали
Kalinka вышла на рынок БалиKalinka Ecosystem за год откроет более 20 филиалов по франшизе
Kalinka Ecosystem за год откроет более 20 филиалов по франшизеПланы развития метро Дубая на будущее
Планы развития метро Дубая на будущееОбразование премиум-класса в Дубае
Образование премиум-класса в Дубае
Будь в курсе самых свежих новостей
Обещаем присылать только интересные и важные статьи.