Как изменился рынок элитных новостроек Москвы за 10 лет

В компании Kalinka Group проанализировали изменения на первичном элитном рынке столицы за прошедшее десятилетие. Кризис 2008 года вызвал переход к новому этапу развития, что и повлекло за собой значительные перемены в сегменте. Во-первых, сильно укрупнились проекты. Раньше строили в основном клубные дома. Комплексы, в которых было 60 или больше квартир, были единичными. В конце 2007 года, когда началось освоение промзон, появились крупные площадки под застройку, в том числе и в центре города. И в конце 2008-2009 годов уже начали возводить первые кварталы элит-класса.

Например, в Хамовниках – «Садовые Кварталы» (на фото) и Knightsbridge Private Park, в Замоскворечье – «Четыре Солнца». В последних двух – по четыре корпуса на 163 и 214 квартир соответственно, а в первом – целых 35 домов с почти 1,3 тыс. квартир. Показательно, что число проектов на «первичке» почти не изменилось – 51 проект в 2008-м против 54 в 2017 году. Однако количество апартаментов и квартир в продаже выросло больше чем в два раза: с 1 тыс. лотов в конце 2007-го до 2,2 тыс. в 2017 году.

Изменился подход и к архитектурному решению. В начале 2000 годов застройщики создавали необычный, а иногда и футуристический облик зданий, стремясь превзойти проекты конкурентов. В рамках сложной архитектуры реализовывали планировки – в таком порядке, а не наоборот. Поэтому квартиры имели нестандартную планировку, со скругленными или острыми углы, которых в помещении могло быть больше четырех. Но постепенно элитный сегмент престал быть полем для экспериментов. В 2012 году появились проекты от профессионалов – известных архитекторов и дизайнеров. Приоритеты поменялись в сторону качества строительства и отделки общественных мест, рациональности планировок.

Кроме того, квартиры и апартаменты стали меньшими по площади. В 2018 средняя площадь предложения составляла 204 кв. метрах. К 2017-му метраж снизился на 40% до 121,6 «квадратов». Также появился тренд по продаже жилья с готовым ремонтом. Если десять лет назад практически в 100% проектов квартиры передавались «в бетоне», то сегодня примерно в трети комплексов лоты продаются с отделкой, а иногда – с мебелью, текстилем и посудой. Например, готовые к проживанию квартиры и апартаменты реализуются в проектах компании Vesper: клубных домах Nabokov, Chekhov, Bunin и «Современник».

В 2008 году стоимость недвижимости измерялась в долларах и стабильно росла – за год на 25-45%. На данный момент цены на «элитку» устанавливаются в рублях, а единой динамики нет. Проекты конкурируют между собой, причем покупатели не готовы приобретать переоцененное жилье. Рост происходит при выполнении графика продаж или повышении стадии готовности, а снижение – в переоцененных проектах, причем часто под видом акций и скидок на праздники. Средняя стоимость кв. метра изменилась мало. По курсу на 31 декабря 2008 года цена была приближена к 676 тыс. рублей за кв. метр. Сейчас показатель составляет 718 тыс. рублей.