Как девелоперы зарабатывают на старых цехах дореволюционных фабрик

Краснокирпичные строения конца XIX – начала ХХ в. вновь актуальны, считает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Эти постройки сами по себе красивы, особенно по сравнению с типовой, исключительно утилитарной промышленной архитектурой более позднего времени, говорит Наталья Сидорова, архитектор, партнер ДНК АГ(DNK ag). Многие здания возводились на пике индустриальной революции по проектам выдающихся архитекторов своего времени. Среди них, например, Роман Клейн, автор ГМИИ им. А. С. Пушкина, ЦУМа, а также Бадаевской пивоваренной мануфактуры, фабрики «Мюръ и Мерилиз»; Адольф Эрихсон, который вместе с инженером Владимиром Шуховым проектировал для издателя Сытина типографию «Русское слово» в Замоскворечье. Сейчас в Москве повсеместно чувствуется нехватка аутентичной фактуры – зданий, деталей, которые насыщают город исторической материальностью, и ценность любой исторической застройки велика, рассуждает архитектор.

Гибкие стены

Дореволюционные промышленные здания по большей части имеют каркасную структуру или стеновую, но с большими пролетами, что обеспечивает гибкую планировку, рассказывает Сидорова. Эти пространства несложно адаптировать к новым целям и требованиям рынка. Например, сделать выставочный зал, который может трансформироваться в коворкинг, а он, в свою очередь, – в ресторан или магазин. Одним из главных украшений становятся сами стены из старого кирпича, чугунные колонны и балки, огромные окна и высокие потолки. Если концепция позволяет, готовым декоративным элементом интерьера могут стать даже механизмы, например кран-балки.

 «Индустриальная отделка в стиле «лофт» предоставляет относительную свободу, возможны самые смелые решения и сочетания красного исторического кирпича с любыми фактурами и яркими элементами мебели и отделки, – делится опытом Ольга Нерушева, директор по развитию бизнеса комплекса управления недвижимостью группы ПСН. – Самый минималистский дизайн смотрится здесь гармонично». А исторический подтекст пространства придает определенный статус заведению уже на старте.

Еще одно преимущество бывших промышленных территорий, по мнению архитекторов из ДНК АГ, – исторически сформированная сетка пешеходных проходов и подъездных путей внутри территории (они нужны были ко всем цехам). Поэтому новые общественные пространства здесь чаще всего изначально обеспечены возможностью подъезда к зданиям для разгрузки, что имеет первостепенное значение для ритейла и ресторанов. Но при проектировании важно максимально развести технологические транспортные потоки и пешеходные, напоминают архитекторы.

В той мере, в которой интерьеры постиндустриального кластера соответствуют стилю бизнеса, арендаторы могут уменьшить затраты на отделку и оформление. Иногда достаточно просто подчеркнуть натуральную фактуру или сделать косметический ремонт, чтобы создать необходимый образ и атмосферу, уверена Румянцева. Но даже если потребуются дополнительные затраты, арендаторы выигрывают благодаря общей концепции и расположению.

Модная еда

Рестораны генерируют поток посетителей интенсивнее, если они соберутся вместе. Один из самых популярных ресторанов Аркадия Новикова – «Сыроварня» располагается на территории Бадаевского пивоваренного завода в Дорогомилове. И хотя, как напомнил Федор Кривцов, ведущий специалист отдела аренды CapitalRent, «Битву бургеров» (фестиваль уличной еды) команда Stay Hungry проводила на Бадаевском еще до открытия «Сыроварни», но именно этот ресторан открыл завод как место для ресторанного бизнеса. Кривцов гордится тем, что на Бадаевском его компания в партнерстве с Novikov Grouр принимали участие в запуске трех ресторанных проектов: «Сыроварни», специализирующейся на собственном производстве мягких молодых сыров; «Нофара» с небанальной марокканской кухней и демократичной «Китайской забегаловки».

5

На территории делового квартала «Новоспасский двор» (бывшая Московская ситценабивная фабрика на Дербеневской улице) пара столовых, шесть кофе-станций с перекусом, два уличных фудтрака – с филиппинской едой и с бургерами, рассказывает Нерушева. Популярны ресторан с пиццей и пастой и ресторан «Рецептор» с большим количеством здоровой еды, салатов и азиатских блюд. У любого ресторана, функционирующего на территории закрытого офисного кластера, есть определенный «срок годности»: арендаторы устают от однотипного предложения и интерес падает, делится Нерушева. Самый стабильный арендатор «Новоспасского» – Prime Star, «поскольку они постоянно обновляют меню и адаптируют предложение под спрос».

Среди модных мест на гастрономической карте Москвы Румянцева назвала также винный бар Barrel на «Винзаводе», арт-кафе «Рукав», ресторан корейской кухни Elements by Edward Kwon на «Трехгорной мануфактуре» (в БЦ на Рочдельской улице) и др.

Ставки для вдохновения

Эксперты подтверждают: спрос на помещения в дореволюционных промышленных кластерах хороший. Сказывается и возможность размещать бизнес рядом с партнерами, развивать новые направления. Artplay полюбился архитектурным бюро и дизайн-студиям, «Винзавод» – художникам и галеристам, «Красная Роза» – IT- и медийным компаниям, «Электрозавод» – мастерским и мини-производствам, Бадаевская мануфактура стала своеобразным развлекательным кластером, перечисляет Сидорова.

По данным Capital Rent, в среднем под рестораны востребованы помещения площадью от 300 до 600 кв. м, обеспеченные электрическими мощностями (100–200 кВт), и это не обязательно первый этаж. Наличие парковки – крайне востребованная опция.

Арендные ставки сильно зависят от качества объектов. Ирина Сафина, ведущий менеджер департамента городских продаж Savills в России, разделила их на две категории: полностью реконструированные – это «Большевик», «Лефорт», «Луч», «Голутвинская слобода», «Фабрика Станиславского», «Даниловская мануфактура», «Арма», «Новоспасский двор», «Красная Роза». В таких объектах диапазон цен – от 15 000 до 64 000 руб. за 1 кв. м в год. Верхняя граница цены – как раз для ритейла. Ко второй категории относятся объекты, помещения в которых предлагаются в состоянии «как есть» («Красный Октябрь», «Трехгорная мануфактура», Бадаевский завод и др.). Здесь ставки существенно ниже – от 5000 и до 20 000 руб. за 1 кв. м в год и выше, подсчитала Сафина. По данным Knight Frank, арендовать торговые помещения на «Арме» обойдется в сумму от 15 000 руб. за 1 кв. м, на «Флаконе» – от 16 000, на «Винзаводе» – от 21 000, а на «Трехгорной мануфактуре» – от 24 000 руб. Обычно дешевле, чем в концептуальных торговых центрах, отмечает Евгения Хакбердиева, руководитель отдела торговых центров Knight Frank: хотя здание внешне может быть привлекательно для арендатора, помещения внутри зачастую нуждаются в качественной отделке.

Мода и мебель

О том, насколько популярны реконструированные промышленные корпуса у модельеров, можно судить по списку арендаторов бывшего завода «Арма» между Курским вокзалом и набережной реки Яуза, говорит Екатерина Румянцева. Среди них официальное представительство брендов LAGERFELD и Daniel Hechter, представительство датских модных брендов, бутик Le studio Stefany, шоурум детской одежды Totallook, бутик «Модный континент», «ТрендФешн» и др. В деловом квартале LUCKY+ открытого в бывшей лако-красочной мануфактуре семьи Мамонтовых на Пресне работает шоу-румы 12storeez с одеждой преимущественно российских дизайнеров, а на «Красной розе» – шоу-рум Алены Ахмадуллиной, добавила Ирина Сафина, ведущий менеджер департамента городских продаж Savills в России. Artplay (бывший завод «Манометр») одновременно является центром дизайна и торгово-выставочным комплексом, рассказывает архитектор Наталья Сидорова. Огромное здание бывшего цеха с ленточным остеклением переоборудовано в торговый пассаж, где представлены шоурумы дизайнерских брендов мебели, света, сантехники, предметов интерьера и отделки. Двусветные пространства – с возможностью свободной планировки, мелкой и крупной нарезки – идеальны для объектов торговли, считает архитектор. Среди арендаторов здесь известные мебельные компании, бутики эксклюзивной сантехники и аксессуаров для ванных.

На сайте делового квартала «Новоспасский двор» в аренду предлагается около двух десятков помещений от 49 до 5185 кв. м. Арендные ставки – от 15 254 до 39 832 руб. в год. Ставка для ресторанов всегда выше стандартной арендной, потому что рестораны сидят на местном трафике и напрямую зарабатывают, объяснила Нерушева.

На «Даниловской мануфактуре» – 20 500–29 000 руб. за 1 кв. м в год, площадь помещений от 46,2 до 977 кв. м, по данным Kalinka Group. По словам Румянцевой, поблизости помещений похожего формата нет вообще, а первые этажи жилых домов практически все заняты. Одно из актуальных предложений, которое все-таки нашли брокеры компании через дорогу от «Даниловской мануфактуры», – 338 кв. м на первом этаже жилого дома по 22 800 руб. за 1 кв. м в год.

На сайте Digital Real Estate выставлено в аренду восемь помещений в Artplay. Два из них – шоурумы с отделкой общей площадью 138 и 173 кв. м сдаются помесячно за 155 819 и 195 819 руб. соответственно. Всего на территории центра дизайна открыто более 200 магазинов и около 10 кафе: Art Сlumba, RMA, «Френч кебаб» и др. По данным «Магазина магазинов», ставки здесь начинаются от 30 000 руб. за 1 кв. м в год за помещения на первом этаже и 27 000 руб. – на втором.

На «Красном Октябре» предлагаются в аренду помещения под ресторан площадью около 2300 кв. м по 19 000 руб. за 1 кв. м в год. 143 кв. м под шоурум можно снять за 22 500 руб. за 1 кв. м в год (данные Kalinka Group). Объект под ресторан с антресолью общей площадью 245 кв. м сдается по годовой арендной ставке 30 000 руб. за 1 кв. м, добавил Кривцов. 2266 кв. м под общепит – за 19 200 руб. за 1 кв. м в год. На Якиманской набережной, по соседству, ставки аренды будут начинаться от 35 000 руб. за 1 кв. м в год и выше, сравнивает Румянцева.

Одни из самых высоких ставок могут быть назначены на аренду площадей в бывшем Миусском трамвайном депо (ул. Лесная, 20, проект ИГ «Сигма»). Памятник промышленной архитектуры конца XIX – начала ХХ в. возведен при участии Шухова. По словам Марины Марковой, руководителя направления street retail компании «Магазин магазинов», после реставрации (обязательное условие договора аренды объекта культурного наследия) здесь планируется открыть огромный парк ресторанов. Ставки аренды в таких проектах доходят до 100 000 руб. за 1 кв. м в год.

«Это будет самый масштабный для центра Москвы гастрономический рынок с ресторанами и актуальными фудкортами, – считает Кривцов. – И требования к операторам, которые войдут со своей кухней в этот проект, высокие». По его словам, рынок-фудкорт займет одно из семи зданий депо (8741 кв. м, все здания комплекса – это более 17 000 кв. м): «Объемы и дизайн впечатляют».