Дом для миллиардера: как распознать трофейную недвижимость

Существуют коллекционные предметы роскоши, которые не просто дорого стоят, но и сохраняют свою материальную и нематериальную ценность вне зависимости от моды и исторического контекста. С годами их оценка в денежном эквиваленте обычно растет: это раритетные автомобили с историей, драгоценные камни, работы знаменитых художников и другие произведения искусства.

Особняком в списке предметов коллекционной роскоши стоит уникальная — она же трофейная — недвижимость. В отличие от других объектов престижного владения она несет не только эстетическую, но и практическую ценность: в ней можно жить десятилетиями. Кроме того, трофейная недвижимость составляет определенную базу роскошного образа жизни, а также фундамент для коллекционирования прочих ценностей.

Показательный пример — Шато де ла Крё на берегу Средиземного моря во Франции. Виллу в нетипичном для Франции викторианском стиле построили в 1927 году для британского аристократа сэра Уильяма Помроя Бёртона. Вскоре владелец сдал ее в аренду королевской семье: король Великобритании Эдуард VIII со своей женой использовали Шато де ла Крё в качестве курортной резиденции до 1949 года. Во время жизни на Лазурном Берегу монархи пригласили на виллу Уинстона Черчилля с супругой, чтобы те смогли отметить здесь сороковую годовщину свадьбы.

Шато де ла Крё построена в строгом соответствии с правилами классических зданий: начиная с пропорций, вычисленных еще в Античности, заканчивая обязательным разделением на хозяйскую и служебную части, бассейном и садом вокруг дома. В доме более десяти спален и восьми ванных комнат, стоимость объекта оценивается в $120 млн. В середине XX века вилла принадлежала знаменитому миллиардеру Аристотелю Онассису, а в 2001 году ее купил Роман Абрамович. Российский олигарх вложил $30 млн в реконструкцию Шато де ла Крё, оборудовав в подвале домашний кинотеатр и тренажерный зал, а на крыше — 15-метровый бассейн. Подобные объекты относят к трофейным; они формируют 1–2% наиболее дорогих предложений в элитном сегменте по всему миру.

«Цена таких проектов складывается не из затрат на их создание, а из совокупности факторов: сюжета, архитектуры, творца, создавшего и воплотившего идею и концепцию, которую несет в себе здание, — рассказал «РБК Трендам» управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин, который последние 25 лет продает ультрадорогую недвижимость состоятельным клиентам. — Количество подобных объектов во всем мире измеряется тысячами.

Такую недвижимость нельзя назвать классической или традиционной, она существует по своим собственным законам. Как обладание шедеврами искусства — прерогатива самых обеспеченных слоев населения, так и владение трофейной недвижимостью — удел тех, чьи материальные возможности практически неограниченны. Причем сами владельцы создают дополнительную ценность этих объектов, напитывая дом своей историей. Таким образом трофейная недвижимость оказывается вне времени и вне моды».

По словам основателя агентства элитной недвижимости Kalinka Екатерины Румянцевой, трофейная недвижимость — штучный товар. «Такая недвижимость приобретается коллекционерами по всему миру ради соприкосновения с историей и эстетического удовольствия, которое приносит покупка редкого произведения искусства, — разъяснила Румянцева «РБК Трендам». — Трофейная недвижимость не утрачивает своей ценности с годами и всегда остается ликвидной. Расстаются с такими объектами крайне редко. Чисто визуально это должен быть привлекающий внимание, безошибочно узнаваемый объект. С точки зрения совокупности качеств — это та недвижимость, к которой применяются самые высокие требования со стороны самых взыскательных покупателей».

Примеры трофейной недвижимости в мире

Чаще всего трофейная недвижимость встречается в Европе. Причина — долгая история и наибольшая концентрация обеспеченных семей. Ключевые локации — Лазурный Берег во Франции, Амальфитанское побережье в Италии, лондонский район Белгравия в Великобритании. Здесь десятилетиями селились наиболее обеспеченные семьи, что в итоге сформировало однородную среду проживания.

Разумеется, одно только расположение на Лазурном Берегу не способно сделать недвижимость трофейной, и даже здесь встречаются рядовые объекты — вплоть до типовых многоэтажек в спальных районах горного Монако или Ниццы. Но при всей неоднородности того же Лазурного Берега это место остается точкой притяжения ультрахайнетов — так на профессиональном сленге называют людей, которые могут себе позволить инвестиционное гражданство, коллекционные вина, оригиналы классического искусства или трофейную недвижимость.

Критерии трофейной недвижимости слегка меняются за пределами Старого Света — например, в США. Здесь тоже существуют трофейные объекты: на Восточном побережье они сосредоточены в Ньюпорте, штат Род-Айленд, и в Хэмптонсе на знаменитом острове Лонг-Айленд в Нью-Йорке. На Манхэттене ключевой локацией трофейных объектов стал Верхний Ист-Сайд — район, примыкающий к главному прогулочному месту всех ньюйоркцев Центральному парку. История местных объектов короче европейской: дома в Соединенных Штатах построены позже. Здесь на первый план выходит сочетание локации с классической архитектурой и технической оснащенностью объектов.

Главным создателем современных трофейных объектов в Нью-Йорке стал Роберт Артур Мортон Стерн. Признанный мастер и декан Йельской архитектурной школы выработал особый подход к тому, как объединить высотное строительство на Манхэттене с элементами классического оформления. Ярче всего подход Стерна проявился в 15 Central Park West. Это все еще высотное здание привычного для Нью-Йорка масштаба — но расположение на самой границе Центрального парка открывает резидентам доступ к чистому воздуху, а чуть сниженная этажность подчеркивает особый статус дома.

Еще один пример — 220 Central Park South в знаменитом «квартале миллиардеров» в Верхнем Ист-Сайде. В этом небоскребе зафиксировали самую крупную сделку с жилой недвижимостью в истории США: в 2019 году финансист Кен Гриффин купил здесь пентхаус площадью 2230 кв. м за $238 млн.

Существенная часть трофейной недвижимости Нью-Йорка становится таковой в результате глубокой реконструкции небоскребов 1930-х годов. Современные архитекторы — такие как Роберт Стерн или Питер Пеннойер — берут за основу здания в стиле ар-деко и полностью меняют внутреннее наполнение, сохраняя облик классического здания нетронутым. «Стандарты качества все время растут, — объяснял Пеннойер изданию об архитектуре и дизайне интерьеров Veranda. — Покупатели больше не готовы к недостаточно высоким потолкам или неправильным пропорциям, которых стало много в 70-х, 80-х и 90-х годах прошлого века».

Примечательно, что самого расположения в «квартале миллиардеров» оказывается недостаточно, чтобы дом получил статус трофейного. Среди признанных шедевров ар-деко с девятизначными ценниками за квартиру в этом же районе нашлись и более привычные здания из стекла и бетона. Дом 1045 по Пятой авеню — «самый стеклянный» из всех домов в округе. Премиального расположения в Карнеги-Хилл и 55-летней истории не хватило, чтобы перейти в статус трофейного.

В 2015 году самый дорогой лот в этом доме — двухуровневый пентхаус на последних этажах с собственным лифтом, мраморными полами в холле и аутентичным интерьером 1960-х годов — приобрел Пол Маккартни за $15,5 млн. Вопреки ожиданиям, знаменитое имя владельца не помогло пентхаусу вырасти в цене: семь лет спустя музыкант продал резиденцию за $8,5 млн. Тем временем квартиры в соседних небоскребах, обладающих более классической архитектурой, продавались за $50–100 млн. Это именно та разница, что лежит между элитным объектом Пола Маккартни и трофейной недвижимостью его соседей.

«Локация имеет большое значение в том, чтобы объект получил особый статус, но это не значит, что любой проект в люксовой локации станет трофейным, — разъяснил Дмитрий Халин. — Трофейную недвижимость невозможно измерить квадратными метрами, высотой потолка и количеством спален. По сути, это культовые объекты, которые создаются штучно: ими гордятся владельцы, их ценность понятна людям этого круга без лишних слов. Как, скажем, в коллекционировании ретроавтомобилей любой из коллекционеров знает, где находится каждый из интересующих его автомобилей, так и в трофейной недвижимости представители этого круга покупателей понимают, кто чем владеет, и отслеживают любое появление подобного объекта на рынке. Поэтому в рекламе такие проекты не нуждаются».

Что в России

Пожалуй, сложнее всего ситуация с трофейной недвижимостью обстоит в России. Отнести к такому классу Грановитую палату или главный корпус МГУ не получится, так как это нежилые здания и купить их нельзя. Что касается жилых объектов, то коммунистический период в истории России разорвал историческую преемственность, которая могла бы придать отдельным домам статус трофейных. В сложившейся ситуации единственным шансом на появление таких объектов в стране стало их строительство с нуля.

«Если говорить о России, то у нас настоящая трофейная недвижимость, если оценивать ее именно в контексте мировых объектов, — большая редкость, — признал Дмитрий Халин. — К ним, например, можно отнести проекты компании APD: Noble Row и Lion Gate (реализован совместно с компанией «Стилобат». — РБК Тренды) в Москве, The Point в Сочи». «Проекты APD стоят особняком, так как обладают совокупностью качеств, выделяющих их в отдельную линейку нероссийского производства, — поддержала коллегу Екатерина Румянцева. — Это целая совокупность качеств, ни одно из которых не может быть исключено из списка, поскольку они находятся во взаимодействии друг с другом».

Перечень атрибутов трофейной недвижимости:

• вневременная архитектурная и эстетическая ценность;
• выстроенная логистика здания в целом и каждой резиденции в отдельности с четким разделением пассажирских и сервисных потоков и лифтов;
• при наличии лифта лифтовое лобби на этаже имеет единственный выход — в фойе парадного входа в резиденцию;
• выверенные планировочные решения с разделением на три зоны: парадную, включающую гостиную, столовую, кухню, кабинет/библиотеку и входную галерею, приватную для частного использования хозяевами и сервисную для персонала. Общий принцип — максимальное разделение по функционалу: совмещенные c гостиной кухни и так называемые свободные планировки использованы быть не могут;
• инфраструктура в общедолевой собственности владельцев с невозможностью продать ее третьим лицам;
• строительные технологии, инженерные решения и материалы, обеспечивающие зданию максимальный жизненный цикл;
• готовая отделка жилых и общих зон;
• использование в отделке максимально долговечных, «немодных» технологий и материалов с максимально долгим сроком службы, обеспечивающих зданию «благородное» старение (не используются аналоги натуральных материалов, технические и бытовые настройки проводятся вручную персоналом).

В Intermark Real Estate утверждают, что в Москве и Петербурге много дорогих клубных домов, но, за исключением проектов APD, среди них нет трофейных. «Это обусловлено несколькими причинами, — перечислил Дмитрий Халин. — Во-первых, девелопмент элитного жилья в России в мировом контексте очень молод. По сути, все отечественные представители этого сегмента недвижимости — начинающие творцы, и им необходимо пройти определенный путь, чтобы создать шедевр.

Здесь необходимо иметь не только практический опыт строить и делать первоклассную отделку. Столь же важен многолетний опыт общения с состоятельной аудиторией, умение чувствовать ее потребности и создавать проекты, в мельчайших деталях им соответствующие. Полагаю, что если взять даже самые дорогие московские дома и перенести их в мировые столицы, то там они станут заурядными проектами премиального класса».

«Второй немаловажный момент: девелоперы постоянно проходят через череду кризисов, как политических, так и экономических. В этих реалиях они вынуждены искать компромиссы, — продолжил Дмитрий Халин. — Нередко девелоперы приглашают зарубежных именитых архитекторов, но конечный проект в итоге адаптируется под российские условия — заменяются материалы фасадов и инженерии, идет стремление к экономии. Делают прагматичные планировки, желая реализовать объект, ликвидный для более широкой аудитории. Редко кто использует отделку высочайшего качества. Таким образом, совокупность отсутствия опыта и широкий набор компромиссов приводят к тому, что шедевр не рождается. Трофей не выходит.

Однако те проекты, над которыми работают в APD, — это то, что соответствует мировому уровню бутикового девелопмента. В России, пожалуй, Noble Row — первый честный элитный проект, который выдержал бы мировую конкуренцию».

Екатерина Румянцева обратила внимание, что меткой трофейной недвижимости можно назвать неизменное присутствие — даже в условиях санкций — определенных брендов. Среди них кухни Christopher Peacock, сантехника Waterworks, каминные порталы Chesneys и кухонная техника Sub-Zero & Wolf.

Способен ли Сочи стать российским Кап д'Антиб

Все локации трофейных объектов на планете можно поделить на две группы: деловые столицы и курорты. И если место деловой столицы России безальтернативно принадлежит Москве, то главным курортом в России остается Сочи. «Это единственное место на Черном море, подходящее для появления здесь трофейной недвижимости обеспеченных россиян, — убеждена Екатерина Румянцева. — Все говорит «за»: климат на исторически сложившемся курорте, уникальное природное сочетание моря и гор, а также инфраструктура для люксового отдыха — например, гавань, которая будет приспособлена для обслуживания яхт большого водоизмещения».

«Если сравнивать Сочи с Лазурным Берегом Франции — Ниццей и Каннами, — то нельзя сказать, что они полностью премиального уровня и застроены только трофейными объектами. Здесь очень дорогие объекты могут соседствовать с проектами более низкого сегмента, — рассуждает Дмитрий Халин. — И с этой точки зрения отдельные локации в Сочи вполне имеют шанс стать центрами притяжения для трофейных объектов. Прежде всего я бы выделил локацию в районе санатория «Родина», поскольку сюда традиционно ездят отдыхать представители элиты».

Труднодоступность привычных европейских локаций для российской элиты становится импульсом, который превращает Сочи в новую столицу трофейных объектов, считают в Intermark Real Estate. Во многом поэтому компании AR Group и APD решили совместными усилиями возвести здесь клубный комплекс The Point. Он расположится на территории санатория «Красмашевский». Здравницу открыли в 1936 году, сейчас она носит статус объекта культурного наследия. Проект возведут на холме, покрытом тропической растительностью, с которого открываются виды на море, горы и Сочи: авторы обещают сделать каждую резиденцию видовой.

Архитектурным стилем для The Point выбрали классицизм с элементами Belle Époque, «прекрасной эпохи», прообразами для которого послужили вилла Massena и Les Chênes Verts на французской Ривьере. «Белоснежные фасады The Point, колоннады, обширные террасы с балюстрадами, украшенные тропическими растениями, откуда открываются виды на море и парк отеля «Родина», — все это создает неповторимую эстетику Лазурного Берега», — утверждает Айк Зебелян.

«Реализация любого трофейного проекта обречена на успех только при участии инвестора-единомышленника, — оценил роль инвестора и собственника AR Group Айка Зебеляна управляющий партнер APD Константин Акимов. — Здесь должны сойтись многие факторы: компетенции партнера в архитектуре и строительстве, глубокое знание рынка недвижимости, готовность партнера на то, что статьи расходов в таких проектах будут значительно больше, и, безусловно, чувство стиля и понимание прекрасного. В Сочи для нас таким партнером стала компания AR Group».

Образцом клубного отдыха для построения инфраструктуры с высшим уровнем сервиса стали отели Grand-Hôtel du Cap Eden Roc и Hôtel du Cap-Ferrat. В составе нового сочинского проекта планируется 17 резиденций и три пентхауса, пляжная зона с баром, крытыми террасами и залом для приема гостей, мужской клуб, а также спортивная зона со спа, хаммамом, зимним бассейном и залом для игры в сквош.

«Для обеспеченных россиян, хорошо знакомых со всеми атрибутами отдыха на Лазурном побережье, очень важно, чтобы на российских курортах появлялись проекты, которые вызывают 100-процентные ассоциации с отдыхом на той же «Лазурке», — оценила Екатерина Румянцева. — От внешней составляющей — архитектуры — до сервиса европейского уровня и окружения. С появлением The Point в локации отеля «Родина» в Сочи начинает формироваться luxury-кластер с сосредоточением в нем знаковых объектов самой дорогой недвижимости города».

«Я был свидетелем того, как в середине 2000-х годов в подобной локации в районе Кап д'Антиб начал реализовываться проект клубного дома — единственного современного здания в окружении. На уникальный для этих мест формат и качество наблюдался бешеный спрос. Аналогично, думаю, будет и с Сочи, — подытожил Дмитрий Халин. — Спрос на качественные трофейные объекты в Сочи есть, а предложение сейчас представлено вторичной перепродажей морально устаревших домов».