Дом для миллиардера: как распознать трофейную недвижимость
Существуют коллекционные предметы роскоши, которые не просто дорого стоят, но и сохраняют свою материальную и нематериальную ценность вне зависимости от моды и исторического контекста. С годами их оценка в денежном эквиваленте обычно растет: это раритетные автомобили с историей, драгоценные камни, работы знаменитых художников и другие произведения искусства.
Особняком в списке предметов коллекционной роскоши стоит уникальная — она же трофейная — недвижимость. В отличие от других объектов престижного владения она несет не только эстетическую, но и практическую ценность: в ней можно жить десятилетиями. Кроме того, трофейная недвижимость составляет определенную базу роскошного образа жизни, а также фундамент для коллекционирования прочих ценностей.
Показательный пример — Шато де ла Крё на берегу Средиземного моря во Франции. Виллу в нетипичном для Франции викторианском стиле построили в 1927 году для британского аристократа сэра Уильяма Помроя Бёртона. Вскоре владелец сдал ее в аренду королевской семье: король Великобритании Эдуард VIII со своей женой использовали Шато де ла Крё в качестве курортной резиденции до 1949 года. Во время жизни на Лазурном Берегу монархи пригласили на виллу Уинстона Черчилля с супругой, чтобы те смогли отметить здесь сороковую годовщину свадьбы.
Шато де ла Крё построена в строгом соответствии с правилами классических зданий: начиная с пропорций, вычисленных еще в Античности, заканчивая обязательным разделением на хозяйскую и служебную части, бассейном и садом вокруг дома. В доме более десяти спален и восьми ванных комнат, стоимость объекта оценивается в $120 млн. В середине XX века вилла принадлежала знаменитому миллиардеру Аристотелю Онассису, а в 2001 году ее купил Роман Абрамович. Российский олигарх вложил $30 млн в реконструкцию Шато де ла Крё, оборудовав в подвале домашний кинотеатр и тренажерный зал, а на крыше — 15-метровый бассейн. Подобные объекты относят к трофейным; они формируют 1–2% наиболее дорогих предложений в элитном сегменте по всему миру.
«Цена таких проектов складывается не из затрат на их создание, а из совокупности факторов: сюжета, архитектуры, творца, создавшего и воплотившего идею и концепцию, которую несет в себе здание, — рассказал «РБК Трендам» управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин, который последние 25 лет продает ультрадорогую недвижимость состоятельным клиентам. — Количество подобных объектов во всем мире измеряется тысячами.
Такую недвижимость нельзя назвать классической или традиционной, она существует по своим собственным законам. Как обладание шедеврами искусства — прерогатива самых обеспеченных слоев населения, так и владение трофейной недвижимостью — удел тех, чьи материальные возможности практически неограниченны. Причем сами владельцы создают дополнительную ценность этих объектов, напитывая дом своей историей. Таким образом трофейная недвижимость оказывается вне времени и вне моды».
По словам основателя агентства элитной недвижимости Kalinka Екатерины Румянцевой, трофейная недвижимость — штучный товар. «Такая недвижимость приобретается коллекционерами по всему миру ради соприкосновения с историей и эстетического удовольствия, которое приносит покупка редкого произведения искусства, — разъяснила Румянцева «РБК Трендам». — Трофейная недвижимость не утрачивает своей ценности с годами и всегда остается ликвидной. Расстаются с такими объектами крайне редко. Чисто визуально это должен быть привлекающий внимание, безошибочно узнаваемый объект. С точки зрения совокупности качеств — это та недвижимость, к которой применяются самые высокие требования со стороны самых взыскательных покупателей».
Примеры трофейной недвижимости в мире
Чаще всего трофейная недвижимость встречается в Европе. Причина — долгая история и наибольшая концентрация обеспеченных семей. Ключевые локации — Лазурный Берег во Франции, Амальфитанское побережье в Италии, лондонский район Белгравия в Великобритании. Здесь десятилетиями селились наиболее обеспеченные семьи, что в итоге сформировало однородную среду проживания.
Разумеется, одно только расположение на Лазурном Берегу не способно сделать недвижимость трофейной, и даже здесь встречаются рядовые объекты — вплоть до типовых многоэтажек в спальных районах горного Монако или Ниццы. Но при всей неоднородности того же Лазурного Берега это место остается точкой притяжения ультрахайнетов — так на профессиональном сленге называют людей, которые могут себе позволить инвестиционное гражданство, коллекционные вина, оригиналы классического искусства или трофейную недвижимость.
Критерии трофейной недвижимости слегка меняются за пределами Старого Света — например, в США. Здесь тоже существуют трофейные объекты: на Восточном побережье они сосредоточены в Ньюпорте, штат Род-Айленд, и в Хэмптонсе на знаменитом острове Лонг-Айленд в Нью-Йорке. На Манхэттене ключевой локацией трофейных объектов стал Верхний Ист-Сайд — район, примыкающий к главному прогулочному месту всех ньюйоркцев Центральному парку. История местных объектов короче европейской: дома в Соединенных Штатах построены позже. Здесь на первый план выходит сочетание локации с классической архитектурой и технической оснащенностью объектов.
Главным создателем современных трофейных объектов в Нью-Йорке стал Роберт Артур Мортон Стерн. Признанный мастер и декан Йельской архитектурной школы выработал особый подход к тому, как объединить высотное строительство на Манхэттене с элементами классического оформления. Ярче всего подход Стерна проявился в 15 Central Park West. Это все еще высотное здание привычного для Нью-Йорка масштаба — но расположение на самой границе Центрального парка открывает резидентам доступ к чистому воздуху, а чуть сниженная этажность подчеркивает особый статус дома.
Еще один пример — 220 Central Park South в знаменитом «квартале миллиардеров» в Верхнем Ист-Сайде. В этом небоскребе зафиксировали самую крупную сделку с жилой недвижимостью в истории США: в 2019 году финансист Кен Гриффин купил здесь пентхаус площадью 2230 кв. м за $238 млн.
Существенная часть трофейной недвижимости Нью-Йорка становится таковой в результате глубокой реконструкции небоскребов 1930-х годов. Современные архитекторы — такие как Роберт Стерн или Питер Пеннойер — берут за основу здания в стиле ар-деко и полностью меняют внутреннее наполнение, сохраняя облик классического здания нетронутым. «Стандарты качества все время растут, — объяснял Пеннойер изданию об архитектуре и дизайне интерьеров Veranda. — Покупатели больше не готовы к недостаточно высоким потолкам или неправильным пропорциям, которых стало много в 70-х, 80-х и 90-х годах прошлого века».
Примечательно, что самого расположения в «квартале миллиардеров» оказывается недостаточно, чтобы дом получил статус трофейного. Среди признанных шедевров ар-деко с девятизначными ценниками за квартиру в этом же районе нашлись и более привычные здания из стекла и бетона. Дом 1045 по Пятой авеню — «самый стеклянный» из всех домов в округе. Премиального расположения в Карнеги-Хилл и 55-летней истории не хватило, чтобы перейти в статус трофейного.
В 2015 году самый дорогой лот в этом доме — двухуровневый пентхаус на последних этажах с собственным лифтом, мраморными полами в холле и аутентичным интерьером 1960-х годов — приобрел Пол Маккартни за $15,5 млн. Вопреки ожиданиям, знаменитое имя владельца не помогло пентхаусу вырасти в цене: семь лет спустя музыкант продал резиденцию за $8,5 млн. Тем временем квартиры в соседних небоскребах, обладающих более классической архитектурой, продавались за $50–100 млн. Это именно та разница, что лежит между элитным объектом Пола Маккартни и трофейной недвижимостью его соседей.
«Локация имеет большое значение в том, чтобы объект получил особый статус, но это не значит, что любой проект в люксовой локации станет трофейным, — разъяснил Дмитрий Халин. — Трофейную недвижимость невозможно измерить квадратными метрами, высотой потолка и количеством спален. По сути, это культовые объекты, которые создаются штучно: ими гордятся владельцы, их ценность понятна людям этого круга без лишних слов. Как, скажем, в коллекционировании ретроавтомобилей любой из коллекционеров знает, где находится каждый из интересующих его автомобилей, так и в трофейной недвижимости представители этого круга покупателей понимают, кто чем владеет, и отслеживают любое появление подобного объекта на рынке. Поэтому в рекламе такие проекты не нуждаются».
Что в России
Пожалуй, сложнее всего ситуация с трофейной недвижимостью обстоит в России. Отнести к такому классу Грановитую палату или главный корпус МГУ не получится, так как это нежилые здания и купить их нельзя. Что касается жилых объектов, то коммунистический период в истории России разорвал историческую преемственность, которая могла бы придать отдельным домам статус трофейных. В сложившейся ситуации единственным шансом на появление таких объектов в стране стало их строительство с нуля.
«Если говорить о России, то у нас настоящая трофейная недвижимость, если оценивать ее именно в контексте мировых объектов, — большая редкость, — признал Дмитрий Халин. — К ним, например, можно отнести проекты компании APD: Noble Row и Lion Gate (реализован совместно с компанией «Стилобат». — РБК Тренды) в Москве, The Point в Сочи». «Проекты APD стоят особняком, так как обладают совокупностью качеств, выделяющих их в отдельную линейку нероссийского производства, — поддержала коллегу Екатерина Румянцева. — Это целая совокупность качеств, ни одно из которых не может быть исключено из списка, поскольку они находятся во взаимодействии друг с другом».
Перечень атрибутов трофейной недвижимости:
- вневременная архитектурная и эстетическая ценность;
- выстроенная логистика здания в целом и каждой резиденции в отдельности с четким разделением пассажирских и сервисных потоков и лифтов;
- при наличии лифта лифтовое лобби на этаже имеет единственный выход — в фойе парадного входа в резиденцию;
- выверенные планировочные решения с разделением на три зоны: парадную, включающую гостиную, столовую, кухню, кабинет/библиотеку и входную галерею, приватную для частного использования хозяевами и сервисную для персонала. Общий принцип — максимальное разделение по функционалу: совмещенные c гостиной кухни и так называемые свободные планировки использованы быть не могут;
- инфраструктура в общедолевой собственности владельцев с невозможностью продать ее третьим лицам;
- строительные технологии, инженерные решения и материалы, обеспечивающие зданию максимальный жизненный цикл;
- готовая отделка жилых и общих зон;
- использование в отделке максимально долговечных, «немодных» технологий и материалов с максимально долгим сроком службы, обеспечивающих зданию «благородное» старение (не используются аналоги натуральных материалов, технические и бытовые настройки проводятся вручную персоналом).
В Intermark Real Estate утверждают, что в Москве и Петербурге много дорогих клубных домов, но, за исключением проектов APD, среди них нет трофейных. «Это обусловлено несколькими причинами, — перечислил Дмитрий Халин. — Во-первых, девелопмент элитного жилья в России в мировом контексте очень молод. По сути, все отечественные представители этого сегмента недвижимости — начинающие творцы, и им необходимо пройти определенный путь, чтобы создать шедевр.
Здесь необходимо иметь не только практический опыт строить и делать первоклассную отделку. Столь же важен многолетний опыт общения с состоятельной аудиторией, умение чувствовать ее потребности и создавать проекты, в мельчайших деталях им соответствующие. Полагаю, что если взять даже самые дорогие московские дома и перенести их в мировые столицы, то там они станут заурядными проектами премиального класса».
«Второй немаловажный момент: девелоперы постоянно проходят через череду кризисов, как политических, так и экономических. В этих реалиях они вынуждены искать компромиссы, — продолжил Дмитрий Халин. — Нередко девелоперы приглашают зарубежных именитых архитекторов, но конечный проект в итоге адаптируется под российские условия — заменяются материалы фасадов и инженерии, идет стремление к экономии. Делают прагматичные планировки, желая реализовать объект, ликвидный для более широкой аудитории. Редко кто использует отделку высочайшего качества. Таким образом, совокупность отсутствия опыта и широкий набор компромиссов приводят к тому, что шедевр не рождается. Трофей не выходит.
Однако те проекты, над которыми работают в APD, — это то, что соответствует мировому уровню бутикового девелопмента. В России, пожалуй, Noble Row — первый честный элитный проект, который выдержал бы мировую конкуренцию».
Екатерина Румянцева обратила внимание, что меткой трофейной недвижимости можно назвать неизменное присутствие — даже в условиях санкций — определенных брендов. Среди них кухни Christopher Peacock, сантехника Waterworks, каминные порталы Chesneys и кухонная техника Sub-Zero & Wolf.
Способен ли Сочи стать российским Кап д'Антиб
Все локации трофейных объектов на планете можно поделить на две группы: деловые столицы и курорты. И если место деловой столицы России безальтернативно принадлежит Москве, то главным курортом в России остается Сочи. «Это единственное место на Черном море, подходящее для появления здесь трофейной недвижимости обеспеченных россиян, — убеждена Екатерина Румянцева. — Все говорит «за»: климат на исторически сложившемся курорте, уникальное природное сочетание моря и гор, а также инфраструктура для люксового отдыха — например, гавань, которая будет приспособлена для обслуживания яхт большого водоизмещения».
«Если сравнивать Сочи с Лазурным Берегом Франции — Ниццей и Каннами, — то нельзя сказать, что они полностью премиального уровня и застроены только трофейными объектами. Здесь очень дорогие объекты могут соседствовать с проектами более низкого сегмента, — рассуждает Дмитрий Халин. — И с этой точки зрения отдельные локации в Сочи вполне имеют шанс стать центрами притяжения для трофейных объектов. Прежде всего я бы выделил локацию в районе санатория «Родина», поскольку сюда традиционно ездят отдыхать представители элиты».
Труднодоступность привычных европейских локаций для российской элиты становится импульсом, который превращает Сочи в новую столицу трофейных объектов, считают в Intermark Real Estate. Во многом поэтому компании AR Group и APD решили совместными усилиями возвести здесь клубный комплекс The Point. Он расположится на территории санатория «Красмашевский». Здравницу открыли в 1936 году, сейчас она носит статус объекта культурного наследия. Проект возведут на холме, покрытом тропической растительностью, с которого открываются виды на море, горы и Сочи: авторы обещают сделать каждую резиденцию видовой.
Архитектурным стилем для The Point выбрали классицизм с элементами Belle Époque, «прекрасной эпохи», прообразами для которого послужили вилла Massena и Les Chênes Verts на французской Ривьере. «Белоснежные фасады The Point, колоннады, обширные террасы с балюстрадами, украшенные тропическими растениями, откуда открываются виды на море и парк отеля «Родина», — все это создает неповторимую эстетику Лазурного Берега», — утверждает Айк Зебелян.
«Реализация любого трофейного проекта обречена на успех только при участии инвестора-единомышленника, — оценил роль инвестора и собственника AR Group Айка Зебеляна управляющий партнер APD Константин Акимов. — Здесь должны сойтись многие факторы: компетенции партнера в архитектуре и строительстве, глубокое знание рынка недвижимости, готовность партнера на то, что статьи расходов в таких проектах будут значительно больше, и, безусловно, чувство стиля и понимание прекрасного. В Сочи для нас таким партнером стала компания AR Group».
Образцом клубного отдыха для построения инфраструктуры с высшим уровнем сервиса стали отели Grand-Hôtel du Cap Eden Roc и Hôtel du Cap-Ferrat. В составе нового сочинского проекта планируется 17 резиденций и три пентхауса, пляжная зона с баром, крытыми террасами и залом для приема гостей, мужской клуб, а также спортивная зона со спа, хаммамом, зимним бассейном и залом для игры в сквош.
«Для обеспеченных россиян, хорошо знакомых со всеми атрибутами отдыха на Лазурном побережье, очень важно, чтобы на российских курортах появлялись проекты, которые вызывают 100-процентные ассоциации с отдыхом на той же «Лазурке», — оценила Екатерина Румянцева. — От внешней составляющей — архитектуры — до сервиса европейского уровня и окружения. С появлением The Point в локации отеля «Родина» в Сочи начинает формироваться luxury-кластер с сосредоточением в нем знаковых объектов самой дорогой недвижимости города».
«Я был свидетелем того, как в середине 2000-х годов в подобной локации в районе Кап д'Антиб начал реализовываться проект клубного дома — единственного современного здания в окружении. На уникальный для этих мест формат и качество наблюдался бешеный спрос. Аналогично, думаю, будет и с Сочи, — подытожил Дмитрий Халин. — Спрос на качественные трофейные объекты в Сочи есть, а предложение сейчас представлено вторичной перепродажей морально устаревших домов».
Последние новости
Kalinka вышла на рынок Бали
Kalinka вышла на рынок БалиKalinka Ecosystem за год откроет более 20 филиалов по франшизе
Kalinka Ecosystem за год откроет более 20 филиалов по франшизеПланы развития метро Дубая на будущее
Планы развития метро Дубая на будущееОбразование премиум-класса в Дубае
Образование премиум-класса в Дубае
Будь в курсе самых свежих новостей
Обещаем присылать только интересные и важные статьи.