BFM: Сценарии развития рынка недвижимости РФ — вероятные и невероятные

BFM

В конце 2014 года аналитики Kalinka Group написали четыре сценария возможного развития событий на российском, и в первую очередь, на столичном рынке премиальной недвижимости. Конечно, было это до всего того, что занимает наши умы последние недели. И все-таки ключевые положения этих сценариев по-прежнему любопытны. Писали их представители одной компании, но по факту явно имелось в виду «коллективное сознательное» всего рынка.

За основу сценариев были взяты четыре группы факторов. Первая носит общее название «Угрозы», главными из которых названы дальнейшая девальвация рубля, падение цен на нефть, отсутствие доступа российских компаний к мировым рынкам капитала и введение новых налогов. Своеобразным продолжением является вторая группа — «Слабые стороны» (рынка недвижимости, естественно): сокращение (читай – почти полное отсутствие) западных инвестиций и играющих на нашем рынке западных фондов, дорогая ипотека, укрупнение девелоперского бизнеса и крайне малое число маленьких и средних компаний, недоразвитость такого инструмента, как паевые инвестиционные фонды, и, наконец, несформированность местного фондового рынка.

Это все — в минусе; теперь в плюсе, то есть — в группе «Возможности». Тут важны санкции, отмена программ по предоставлению россиянам вида на жительство, удорожание зарубежной недвижимости в связи с ростом курса евро и доллара — словом, все то, что может заставить соотечественников повернуться к родной недвижимости передом, а к зарубежной — всем остальным. Деофшоризация экономики, политика возврата капиталов в Россию, изменение качества жизни в Москве в связи с новой столичной градостроительной политикой, наконец, безальтернативность вложений в недвижимость (а куда еще вкладываться-то?) — это все тоже в плюс. И еще одна группа из списка позитивных — «Сильные стороны» (опять же, рынка недвижимости): опыт девелоперов, накопленный ими за прошлый кризис, упрощение процедур по выдаче разрешительной документации, работа, направленная на защиту прав инвесторов, наличие у населения страны денег, которые люди готовы потратить на недвижимые покупки именно в столичном регионе.

Методом попарного скрещивания этих групп эксперты и получили четыре возможных сценария. Первый, самый оптимистичный, и в декабре-то выглядел неправдоподобным: что у нас активизируются азиатские игроки, что девелоперы начнут выводить новые интересные проекты, что рынок поддержит высокий инвестиционный и конечный спрос на недвижимость — в это и тогда не верилось, а сейчас не верится тем более. Столь же маловероятным кажется и пессимистичный сценарий, в котором продажи падают втрое, банкротиться начинают не только средние, но и крупные компании, рублевые цены падают на 25%, а девелоперская активность равна нулю. Если честно, чтобы так – это вряд ли.

Так что в фокусе внимания оказались два оставшихся сценария — умеренный и реалистичный, в деталях разнящиеся, но в целом весьма похожие. Итак, скорее всего нас в этом году ждет, во-первых, смещение спроса на готовое жилье: в условиях такой нестабильности найдется немного охотников вкладываться в проекты на начальном этапе, а потом не спать ночами, переживая — как они там, строятся или уже нет? Во-вторых, в «списке ожидания» — в целом низкая покупательская активность (количество сделок по самым предварительным оценкам может сократиться на 20-30%) и переход на рублевые цены (напомним, речь идет о премиальном сегменте, который до сих пор номинировался исключительно в инвалюте). При этом не исключено, что даже в ущерб динамике продаж застройщики будут повышать цены в рамках инфляции — надо же им хоть как-то компенсировать растущую себестоимость строительства. Компаний на рынке станет меньше, те, что останутся, совместными усилиями процентов на 30 сократят темпы вывода на рынок новых проектов, заметно упростят качественные характеристики элитных домов, хором станут смотреть за пределы ТТК, а в дорогущем центре скудно осваивать «мелкие форматы» — в основном, клубные дома максимум квартир на 25-30. И еще — роль основных финансистов начнут играть уже не банки (тем куда интереснее будет недвижимость эконом- и комфорт-класса), а сами девелоперы и частные фонды из России и стран ближнего зарубежья. Если справятся с поставленной задачей по полной, «западникам», которые рано или поздно вернутся на российский рынок, останется подбирать крохи с барского стола. Впрочем, ни один из сценариев, даже наиболее оптимистичный, тему «возврата» обсуждать не рискнул.