Собственник. Дети, приватизация и муниципальные квартиры

Ребенок по закону постоянно регистрируется в квартире одного из родителей. Родитель имеет право зарегистрировать своего сына или дочь вне зависимости от согласия других собственников. Такое право есть и у родителей, которые просто зарегистрированы на этой жилой площади, и это право не зависит даже от согласия собственника жилья или нанимателя. Малыш может проживать в этой квартире, однако регистрация не означает право собственности. Собственность даже ребенком приобретается в результате наследования, дарения, приватизации или купли-продажи.

Отдельного рассмотрения детских прав заслуживают приватизированные и муниципальные квартиры.

Приватизированные квартиры

Приватизация – бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе квартир, в которых они проживают. Антон Ладыгин, юрисконсульт компании IntermarkSavills, отмечает, что приватизация происходит с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения передаются в общую собственность всех участников приватизации, в том числе и детей. Если в квартире проживают только дети до 14 лет, то жилье передается в собственность по заявлению родителей или опекунов с разрешения органов опеки и попечительства или по инициативе этих органов. Татьяна Пикунова, руководитель юридического отдела агентства «Грейт реалити», обращает внимание, что несовершеннолетние дети участвуют в приватизации в обязательном порядке и при этом не теряют право на приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

Казалось бы все просто и ясно. Однако сложности возникают, если приватизированную квартиру хотят продать. Ольга Славкина, директор юридического отдела  Kalinka Real Estate Consulting Group,  объясняет это так, что «с 1991 по 1994 года дети в состав общих собственников не включались, таким образом, произошло огромное количество ущемлений прав несовершеннолетних при приватизации. Последствия сказываются до сих пор: покупатель квартиры, приватизированной в указанный период, может неожиданно получить судебный иск о признании сделки недействительной и применении последствия недействительности сделки. Основанием для этого служит факт, что на момент приватизации были нарушены права детей». В связи с этим эксперт дает совет всем покупателям приватизированного жилья: «Внимательно изучайте историю квартиры, не были ли в ней зарегистрированы на период приватизации несовершеннолетние дети. Если были, то убедитесь, что они не были выписаны до приватизации и вошли в состав собственников. Этим вы оградите себя от судебных исков». Это мнение разделяет и Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Недвижимость»: «Убедитесь, что на момент приватизации не оказалось не включенных в нее детей».

Муниципальные квартиры

Муниципальное жилье предоставляется человеку в пользование. Он не может такую квартиру подарить, обменять, завещать или продать. Антон Ладыгин обращает внимание, что право пользования таким жильем возникает с момента вселения, которое происходит с письменного согласия нанимателя и всех членов его семьи.  Для «прописки» ребенка в муниципальную квартиру согласие всех членов семьи не требуется, также не требуется согласие органов местного самоуправления. Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ», замечает, что «даже несоблюдение при вселении ребенка в квартиру норм предоставления жилой площади не является препятствием». Одним словом, ребенка зарегистрируют всегда, даже если кто-то из членов семьи против, или квартира слишком мала для этого. Прописанного в муниципальной квартире человека, в том числе и ребенка, не так-то просто выселить. Закон не устанавливает срока проживания в такой квартире.

Антон Ладыгин также обращает внимание, что раздельное проживание родителей никак не влияет на права ребенка: проживание ребенка и его родителей в другом жилом помещении не может служить основанием для признания недействительным его права на жилое помещение, в котором имеет жилую площадь второй его родитель. Право на эту жилплощадь есть у ребенка, и оно не зависит от того, вселен ли малыш в спорную квартиру или нет. Это право сохраняется за ним и в случае развода родителей.

Одним словом, детские права на крышу над головой охраняются законом. Это означает, что сделки с любой недвижимостью, где есть зарегистрированные дети или даже были когда-то зарегистрированы, требуют внимательной проверки, так как в случае судебного разбирательства суд чаще всего встает на сторону несовершеннолетних и возвращает им право на проживание и пользование жилым помещением