Проблемы элитной недвижимости в Москве - интервью Екатерины Румянцевой

Главная сложность элитной недвижимости в Москве – это очень большие сложности с получением разрешения на строительство жилья. Основная причина заключается в том, что Сергей Собянин взял курс на устранение явного перекоса между жилой и инфраструктурной составляющей города. Поставлена вполне благая цель: сделать Москву удобным и комфортным городом не только для зарабатывания денег и ведения бизнеса, но и для ежедневного проживания. Можно по-разному оценивать такую позицию, однако это не отменяет факта: если нет возможности построить новую социальную инфраструктуру – детские сады, школы, магазины, дороги, то и на строительство жилья разрешения, скорее всего, тоже не выдадут. В Новой Москве с этим гораздо проще – в чистом поле можно с нуля строить качественную инфраструктурную составляющую, поэтому и с выдачей разрешений на жилье в Новой Москве особых сложностей нет. Посмотрите статистику: только за прошедший сентябрь было выдано более 30 разрешений на строительство жилых домов в Новой Москве, на территории старой Москвы за этот же месяц  – всего одно: на строительство жилого комплекса в Большом Козихинском переулке.

– Кроме невозможности построить инфраструктурную составляющую, есть ли другие причины столь неутешительной статистики?

Чтобы получить разрешение, во-первых, нужно, чтобы земельный участок полностью удовлетворял всем нормативным требованиям. Разрешение не дадут, если участок объективно не проходит по нормативам. Например, участок может не подходить по конфигурации, может быть низкая инсоляция, рядом находится промзона, электростанция. Во-вторых, у многих подходящих участков плохой пакет документов. Например, участок может быть обременен правами третьих лиц. И эти третьи лица могут создать очень значительные препятствия к оформлению прав собственности или прав аренды участка, в особенности, если у них нет заинтересованности в новом жилищном строительстве. Почти обычная практика, когда судебные разбирательства тянутся годами, разбираясь, у какой компании какие права на участок, когда и в силу чего они возникли. До сих пор встречаются случаи, когда возникают сложности с отнесением земельного участка к той или иной категории и, соответственно, с  определением его разрешенного целевого использования. Например, такое может произойти, если категория земель не прописана в кадастровых документах, или кадастровые данные расходятся с иными документами по этому же участку.

Проблема развития элитного сегмента заключается и в его сильной монополизации. Сейчас в премиум сегменте и de luxe 60 % от общего объема жилищного строительства занимают компании, афилированные с госбанками – это «Донстрой», «Галс Девелопмент» и т.д. В любой сфере бизнеса монополизация неизбежно ведет к снижению конкуренции и ухудшению качества конечного продукта или услуги.

Еще одна сложность рынка – острый дефицит  свободных площадок вкупе с невозможностью сноса старых зданий. Для получения разрешения на снос необходимо разработать проект сноса здания, в который входит ПОС (проект организации строительства), план выноса сетей, проект обращения с отходами, при необходимости - проект компенсационного озеленения  и др. После разработки проект необходимо  согласовать во множестве инстанций: ОПС, Мосгорнаследии, Департаменте природопользования, Роспотребнадзоре, органах муниципальной власти. Если ограждение при сносе выходит на проезжую часть или подходит к ней вплотную, то еще потребуется согласование ГИБДД. Это ночной кошмар для всех столичных девелоперов, все понимают, что это не укладывается ни в какие экономические, организационные и временные параметры. Количество согласований на разрешение сноса объекта и сроки выхода распределительных документов таковы, что легче в течение месяца перепроектировать объект под апартаменты и реализовать в понятные перспективы – за 1,5-2 года.

– К чему же привели рынок все эти сложности?

Сложности с получением на строительство нового жилья и  дефицит свободных площадей привел к тому, что все проекты в ЦАО, где сосредоточено строительство элитного жилья, – это проекты комплексной реконструкции, а не новое строительство. Требования 

Мосгорнаследия стали очень серьезными, при согласовании проектов возникает много вопросов с режимом высотности и архитектурной составляющей.

– Екатерина, в последнее время часто говорится о том, что в Москве нет места для дешевого жилья, что оно здесь просто не нужно. Разделяете ли вы эту точку зрения?

– Доступное жилье столице, безусловно, нужно, и оно активно строится – на территории Новой Москвы, в Южном Медведково, Западном Дегунино, в районе Некрасовка. Хоть и не так быстро, как хотелось бы, но очередники все же получают муниципальные квартиры. Однако я считаю, что недорогое жилье целесообразно возводить на окраинах и в пределах 1-2 конечных станций метро, ближе к центру его быть не должно. Москва – деловой и финансовый центр России, сюда ежедневно приезжают тысячи жителей из регионов, десятки тысяч нелегальных гастарбайтеров. Высокая стоимость квадратного метра – это удерживающий фактор, который не позволяет приезжим окончательно заполонить нашу столицу.  Если его убрать, то город просто не справится с перенаселением, ни о каком комфорте проживания, транспортной доступности, социальной стабильности и безопасности говорить тогда не придется. К тому же рыночных законов никто не отменял: минимальная цена на недвижимость определяется инвестиционной себестоимостью проекта, максимальные -  действующим спросом. Как показывает история, регулирование рынка директивами, а не реальным спросом, никогда не улучшало ситуаци