Обзор основных тенденций рынка элитной недвижимости по итогам первого полугодия 2019 года

Первая половина 2019 года характеризуется сохранившимся интересом к элитной недвижимости и повышением качественных показателей сделок. Однако, эксперты Kalinka Group отмечают изменения в структуре покупательского спроса, усиление конкурентной борьбы за клиента и повышение конкуренции между проектами.

Проанализировав количество запросов по итогам полугодия, аналитики Kalinka Group выявили, что соотношение обращений о покупке/продаже недвижимости составляет 1 к 4. Аналогичная тенденция прослеживается и по аренде: предложение превышает спрос в 4 раза.  Это говорит о том, что на рынке идет жесткая конкурентная борьба за клиента.

При этом, в структуре продаж 30% принадлежит брокерам. 70% осуществляют отделы продаж девелоперов

В ближайшей перспективе это может привести к вероятности того, что не только девелоперы будут продолжать искать новые форматы, но и риэлторские компании будут вынуждены пересмотреть подходы к формированию структуры и стоимости услуг. 

В глобальном плане в первом полугодии 2019 года Эксперты Kalinka Group выделяют четыре основных тенденции. 

Активный покупательский спрос и увеличение доли «конечных покупателей»

По итогам 1-го полугодия можно констатировать сохранение интереса и доверия покупателей к рынку элитной жилой недвижимости Москвы. 
Количественные показатели продаж (выраженные в числе сделок) сопоставимы с аналогичным периодом прошлого года, что является хорошим знаком с учетом рекордных показателей продаж в 2018 году.

При этом качественные показатели сделок существенно улучшились. Почти в два раза увеличилось число сделок в проектах уровня elite & deluxe, средний бюджет сделки вырос на +16%, средняя площадь проданного лота на +6%.

По оценке брокеров Kalinka Group данный факт обусловлен тем, что в 2019 году сократилась доля инвестиционных покупок и вложений, когда преимущественно минимальные по цене и бюджету квартиры и апартаменты приобретались с целью сохранения средств или для сдачи в аренду. 
Вместе с тем выросла доля конечных покупателей, приобретающих элитные квартиры и апартаменты для собственного проживания.  

Усиление конкуренции между проектами

Продолжающаяся активность девелоперов, выражающаяся в появлении на рынке новых проектов, способствует как расширению выбора для покупателей, так и усилению конкуренции между проектами/девелоперами. 

Например, если в середине 2018 года в активной продаже на первичном рынке жилья в ЦАО экспонировалось 54 проекта жилья/апартаментов, то в середине 2019 года их число увеличилось до 66.

При общих хороших показателях продаж на рынке, продажи по отдельным проектам были очень избирательны. Были как проекты явные лидеры по количеству и объемам сделок, так и аутсайдеры.  

Как минимум 15% экспонируемых на первичном рынке проектов продемонстрировали неудовлетворительную динамику продаж.  

Увеличивается доля построенных комплексов в экспозиции (почти 65% проектов находится на завершающих стадиях строительства или введено в эксплуатацию), в которых, несмотря на строительную готовность, все еще экспонируется значительный объем предложения (почти 50% от общего объема экспонируемых лотов на рынке). 
Для ускорения реализации этих объемов застройщики зачастую предлагают покупателям выгодные, порой даже своего рода демпинговые условия. 

Сокращение доли инвестиционных проектов

В отличии от прошлого года существенно сократилось число относительно дешевых проектов (преимущественно premium класса), выходящих на рынок с большими дисконтами или c тестовыми ценам, которые были заметно ниже уровня цен в локации. 

При этом почти треть экспонируемых на первичном рынке проектов по итогам полугодия повысили цены предложений. Ценовой рост в среднем составлял 5-8%, но по отдельным проектам доходил до 10% и более.

Чувствительность покупательского спроса к цене

Покупательский спрос (в особенности в premium сегменте) сохранил высокую чувствительность к цене. По многим проектам, демонстрирующим хорошую динамику продаж по стартовым ценам, отмечалось ощутимое сокращение динамики продаж по мере повышения застройщиком цен реализации.  

«За последние годы покупатели привыкли к тому, что цена экспонирования часто не является окончательной. Сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке, преимущественно заключаются после предварительного торга со стороны покупателей», - комментирует председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.