На реконструкции исторических зданий девелопер может заработать $1–2 млн

Этот вид девелопмента к высокомаржинальному не отнесешь, а вот рисков в нем достаточно. Он в основном интересен небольшим компаниям либо частным инвесторам. Крупные застройщики занимаются переделкой зданий с историей лишь в случае комплексного освоения территорий.

Лучше снести и построить новое, чем заниматься реконструкцией, скажет любой девелопер. Тем не менее ежегодно на московском рынке реализуется с десяток проектов контролируемой Мосгорнаследием переделки исторических объектов, оценивают в Savills. Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Knight Frank, объясняет: сейчас перестали бояться сложных площадок, реконструированные здания обычно располагаются в центре, что сильно повышает ликвидность проекта. «Частный инвестор может прикупить у владельцев старый особняк, расселить жильцов и превратить здание в элитный комплекс либо выиграть тендер по продаже выморочного или аварийного имущества у города», – перечисляет актуальные возможности для девелоперов Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills.

Тем более что в отличие от Европы, где жесткие правила создают девелоперам проблемы с проведением современных коммуникаций (сложно сделать, например, кондиционирование), в России после реконструкции остаются в основном несущие элементы, капитальные стены. Начинка, как правило, меняется, подчиняясь актуальным понятиям о комфорте.

Пресс-служба тендерного комитета Москвы рассказала, что инвесторы семь часов торговались за бывший доходный дом Кекушевой на Остоженке. В итоге он ушел на 34% дороже стартовой цены, компания «РПА эстейт» купила дом за 390 млн руб. Геннадий Дегтев, глава тендерного комитета, посоветовал инвесторам «более внимательно следить за предложениями объектов, которые город готов вовлекать в хозяйственный оборот. Среди них есть немало интересных». Предоставить «Ведомостям» более полную информацию о готовящихся городом торгах пресс-служба не смогла.

Выгоду инвестора от таких проектов Халин оценивает в $1–2 млн. Обновленные особняки могут предлагаться на рынке по цене от $15 000 за 1 кв. м. Проблем, однако, хватает. Кредит под проект даст лишь «дружественный банк», и не менее чем под 25–30% годовых, в процессе работы могут вскрыться серьезные проблемы, связанные как с неправильно оформленными документами, так и с состоянием самого объекта. «Можно соскрести штукатурку и обнаружить уникальную лепнину, которую придется восстанавливать в первозданном виде», – приводит пример Александра Голубева, директор отдела продаж компании Insigma. Поэтому ветхий памятник, особенно федерального значения, это всегда кот в мешке, трудно сразу оценить реальные затраты на его реконструкцию, признает она.

К плюсам можно отнести довольно короткий цикл оборачиваемости инвестиций: на строительство элитной новостройки может уйти до пяти лет, а проект реконструкции обычно занимает от полутора до двух лет. Например, компания Vesper работала над реновацией «Шереметьевского подворья» два года. В результате на Никольской улице появился комплекс апартаментов St.Nickolas. Была проведена реставрация фасада, укреплены несущие стены, восстановлена лепнина и т. д. Инвестиции в проект составили примерно $55 млн. Николай Ляшенко, партнер бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» (архитектор проекта), говорит, что себестоимость таких проектов примерно в 1,5–2 раза выше, чем у нового строительства: «Чем меньше мы хотим навредить зданию, тем это обходится девелоперу дороже». Голубева из Insigma оценивает затраты застройщика на реконструкцию исторического здания в 200 000 руб. и более за 1 кв. м, «капремонт обычного строения обойдется в 100 000–150 000 руб.». Внутренняя норма доходности, по ее словам, должна быть не менее 20%, «в идеале – 30%, гигантских прибылей нет». К тому же это всегда точечная застройка и в ее процессе затраты могут сильно возрасти.

С другой стороны, восстановленное историческое здание может стать визитной карточкой девелопера. Например, «Галс девелопмент» занялся реконструкцией бывшего винного завода Петра Смирнова «не по настоянию Архнадзора, а с целью сделать имиджевый проект, который принесет положительный экономический и социальный эффект», отмечает Леонид Капров, вице-президент компании. Сейчас Wine House практически завершен. Небольшой реконструированный особняк, где за полтора года распродано 75% квартир (сейчас 1 кв. м в нем стоит от 350 000 до 480 000 руб.) соседствует с внушительной новостройкой. Широкова считает этот эксперимент удачным – девелопер гармонично вписал приходящее в упадок здание в общий проект жилого квартала: «У элитных клиентов теплые эмоции по отношению к историческим сооружениям. Иногда, приезжая смотреть новостройку, они принимали спонтанное решение купить квартиру в особняке». Капров говорит, что покупатели исторических лофтов – специфическая клиентура, они не будут брать апартаменты на этапе котлована, хотя могут сэкономить, но предпочтут дождаться окончания строительства (реконструкция особняка завершилась в 2013 г.).

Рынок клубных домов высокого качества в пределах исторического центра Москвы весьма ограничен, они обладают высоким потенциалом спроса, отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group (ее компания сейчас продает реставрируемый бывший доходный дом в Хлебном переулке). Впрочем, добавляет Халин, иногда инвестор сам мечтает пожить в историческом доме. Тогда он делает проект для себя, продавая несколько квартир «на сторону», чтобы окупить вложения.