Move.Su. ЖК с улучшенной инфраструктурой, или за что готов платить покупатель

На сегодняшний день практически во всех рекламах жилой недвижимости можно услышать следующее: ЖК с улучшенной инфраструктурой и зеленой территорией. Что подразумевают застройщики под этими словами, а также, какие зеленые комплексы бывают, рассказали наши эксперты.

Зелеными комплексами можно назвать дома, расположенные рядом с любыми озелененными территориями, будь то парк, аллея, лес, водоем и т.д. Нередко застройщики из-за отсутствия естественных лесных массивов, засаживают придомовую территорию самостоятельно. Ведь облагороженная территория жилого дома с зеленью на площадке производит на покупателя куда более хорошее впечатление, чем голая кирпичная «коробка».

Несмотря на вышеуказанное определение, как показывает практика, каждый застройщик может трактовать данный термин по-разному. «По-настоящему «зелеными», скорее всего, могут называться те комплексы, которые расположены в непосредственной близости от крупных природных объектов – лесных массивов, прудов, водоемов и т.д., - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» - Одного благоустройства придомовой территории, например, посадки зеленых насаждений, здесь явно недостаточно».

Влияние на стоимость жилья

Близость к водным объектам, наличие рядом парковых зон и лесных массивов, однозначно улучшает видовые характеристики и повышает востребованность жилых проектов. Следовательно, увеличивается и цена квадратного метра - как правило, примерно на 30%. Ведь близость к воде или лесу практически всегда повышает комфортность проживания, увеличивает класс объекта и даже определяет концепцию застройки.

Помимо зеленой зоны, сегодня покупатели требуют и удобную инфраструктуру, которая также влияет на стоимость жилья. «Цена объекта складывается из множества факторов и инфраструктура один из определяющих, - отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Безусловно, большим спросом пользуются проекты, располагающие всеми необходимыми объектами социально-бытовой и торговой инфраструктуры. Плюс сейчас государство обязует застройщиков возводить в зависимости нужд района и нормативов по застройке школы, детские сады, поликлиники».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» отмечает, что на сегодняшний день все первые этажи в ЖК изначально делаются нежилыми, и на таких площадках местные предприниматели как раз и открывают различные парикмахерские, магазины, салоны красоты и т.д.

«Требования к количеству и качеству инфраструктуры очень сильно различаются в зависимости от сегмента жилья, - считает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Real Estate Consulting Group. - Например, в новостройке эконом-класса достаточно сделать гостевую парковку, детский сад, аптеку, продуктовый магазин и одно-два учреждения бытовых услуг. Улучшенной инфраструктуры в виде престижных фитнес-центров, дорогих кафе и ресторанов там делать совершенно не нужно, поскольку это удорожает инвестиционную себестоимость объекта и снижает доступность жилья для покупателей».

Готов ли покупатель?

Как уже выше было сказано, абсолютно все затраты девелопера всегда закладываются в себестоимость квартиры, потому любая инфраструктура ЖК пропорционально увеличивает цену квадратного метра. Вопрос лишь в том, готов ли платить потребитель только за квадратный метр, или рассматривает при покупке именно «среду обитания». «Потребительский спрос разделяется, востребованы как ЖК без лишней инфраструктуры, так и комплексные проекты со всеми «благами цивилизации», - говорит Екатерина Орлова, директор RealEstateZemerConsulting&Development. - Причем наличие инфраструктуры напрямую не всегда взаимосвязано с классом проекта – есть и проекты премиум-класса в центре без лишних элементов благоустройства (за исключением, конечно, многоуровневой охраны), так и многочисленные малоэтажные проекты эконом-класса в Подмосковье с широким списком дополнительных услуг для комфортного проживания».

Елена Ржавская, директор Департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood также отмечает, что наличие инфраструктуры повышает привлекательность комплекса для покупателей, однако не является весомым ценообразующим фактором. «Развитой инфраструктуры района вполне достаточно, чтобы рассматривать вариант приобретения, - говорит она. - В том случае, если комплекс расположен вдали от «жизни», наличие объектов инфраструктуры просто необходимо. Например, многие клубные дома без какой-либо дополнительной инфраструктуры стоят гораздо дороже тех, что имеют собственную закрытую инфраструктуру. Наличие широкого набора инфраструктурных объектов в том числе, сказывается и на размере эксплуатационных расходах в будущем».

Конечно, наибольшие возможности для размещения оптимального набора инфраструктуры предоставляют масштабные проекты комплексной застройки. Большая территория позволяет разместить школу, детский сад, просторные детские и спортивные площадки, зоны отдыха для людей любого возраста, выполнить интересный ландшафтный дизайн. Однако подход современного покупателя далек от схемы «чем больше, тем лучше». Избыточная внутренняя инфраструктура – бассейны, фитнес-центры - существенно повышает эксплуатационные платежи, а регулярно пользуются ими далеко не все жители. Посткризисные покупатели гораздо более требовательно относятся к качеству инфраструктуры и не хотят переплачивать за услуги, которые им не нужны.

Виды инфраструктуры

Заметим, что инфраструктуру и благоустройство можно разделить на две принципиальные категории: благоустройство, требующее лишь поддержание своего состояния, и инфраструктура с дорогостоящим дальнейшим обслуживанием. К первой категории относится ландшафтный дизайн, улучшенная отделка общественных зон, детские площадки, прогулочные зоны и сопутствующие элементы благоустройства. Ко второй – детские сады, школы, рестораны, служба консьержа и так далее. Чем дальше от центра, тем больше по площади занимает ландшафтный дизайн и зеленые зоны (конечно же, все определяется ценой земли) – в Подмосковье во многих малоэтажных ЖК есть прогулочные зоны, небольшие парки, пруды. Их благоустройство менее затратно, если проект удален от МКАД, но значительно повышает привлекательность проекта. Также есть зеленые зоны и в элитных проектах в центре – зачастую речь идет и об искусственных зеленых насаждениях, в том числе и на крышах или террасах, а также небольших прогулочных зонах – стоит ли говорить об итоговой стоимости каждого деревца в таких парках с учетом цены земли в центре Москвы.

Если говорить о втором виде инфраструктуры, которая часто встречается, то его сложность – это дальнейшая цена обслуживания объектов. К этому относятся детские сады и школы.

«Как правило, строительство детского сада или школы для застройщика является обременением, и по завершению строительства застройщик может пойти двумя путями - либо передает социальные объекты на баланс муниципалитету, таким образом, они становятся государственными, либо оставляет их на балансе у себя и сдает в аренду специализированным (негосударственным) организациям, занимающимся образованием, при этом, безусловно, сам застройщик не влияет на образовательный процесс и не отвечает за педагогический состав», - говорит Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Будущее за зелеными ЖК?

«ЖК с улучшенной инфраструктурой – это элитные комплексы, которые стоят гораздо дороже средней цены на квартиры в столице, - отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». - Средняя цена на вторичное жилье класса «премиум» в ЦАО по итогам июня 2013 года составляет 310,7 тысяч рублей за кв м, что по сравнению с июнем прошлого года выше на 2,6%, а по сравнению с началом этого года выше на 3,6%. Средняя цена на вторичное жилье Москвы на сегодняшний день составляет 174,9 тысяч рублей».

По словам аналитиков, в целом на вторичном ранке заметна тенденция перераспределения соотношения между дорогой и дешевой недвижимостью: в структуре предложения повысилась доля панели и уменьшился удельный вес кирпичных, сталинских и монолитных домов, увеличилась экспозиция небольших квартир стоимостью до 10 млн рублей и уменьшилась доля квартир больших площадей. Все факторы говорят о том, что в обозримом будущем возможно развитие рынка элитного жилья, который, начиная с 2009 года, находился в состоянии стагнации.

Несмотря на эти прогнозы, на сегодняшний день в сегменте эконом-класса определяющее значение при покупке квартиры в новостройке играет больше всего бюджет покупки. Далее покупатели обращают внимание на инфраструктуру и транспортную доступность. «Если говорить о проектах в Новой Москве и Подмосковье, то в приоритете комплексы с разными видами транспортного сообщения: нескольким крупными магистралями, ж/д станциями, общественным транспортом, - подчеркиваетАлексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - И уже после рассмотрения этих факторов, покупатели интересуются, есть ли рядом домом лес, пруд и т.д.».

Что касается того, какие комплексы более зеленые, практически все аналитики в один голос утверждают, что в «старых» границах Москвы жилых комплексов эконом-класса их очень мало, и располагаются они, как правило, на границах Москвы и области. Стоит отметить, что в Подмосковье выбор новостроек эконом-класса несравнимо больше, среди них можно выбрать проект с хорошим природным окружением, например, рядом с крупных лесным массивом или рекой.

«Комплексы, которые построены на набережных Москвы, пусть и обладают прекрасными видовыми характеристиками, но все-таки зелеными в полном смысле этого слова не являются, - говорит Андрей Марусов, коммерческий директор ГК «Территория». Потому что цель создания таких проектов – жизнь на природе, в экологически чистом месте. А центр Москвы таковым назвать сложно».

Как правило, под «зелеными» подразумевают комплексы, расположенные близко к паркам или имеющие на своей территории большую озелененную зону. Однако, как таковое «зеленое строительство» в России только набирает обороты, но при этом по-прежнему это единичные случаи. Говорить об устоявшейся практике пока не приходится.

Что касается наличия развитой инфраструктуры, то если еще пять лет назад застройщики массового жилья задумывались о нем в последнюю очередь, то на сегодняшний день ситуация сильно изменилась. Несмотря на дефицит новостроек эконом-класса в столице, девелоперы все чаще предлагают оригинальные концепции ЖК с современным набором инфраструктуры - ландшафтный дизайн у придомовой территории и игровые площадки на крыше здания. Хотя еще вчера такого рода недвижимость могли себе позволить лишь застройщики премиум-класса