Как изменился рынок элитной недвижимости за десять лет

Кризис 2008 года спровоцировал переход рынка недвижимости к новому этапу его развития. За минувшие 10 лет заметно изменились формат проектов, приоритеты застройщиков и предпочтения покупателей. В Kalinka Group проанализировали эти изменения и отметили самые заметные из трансформаций, произошедших с сегментом элитной недвижимости за минувшее десятилетие.

• Произошло укрупнение проектов

В конце 2007 началась работа города над реконцепцией промзон. С началом освоения утративших свое былое значение промышленных территорий в Москве появляются кварталы элитного жилья, - сами эти слова десятилетие назад не употреблялись в одном предложении. При том, что количество экспонируемых объектов за эти 10 лет изменилось несущественно (51 новостройка в 2008 против 54 – в 2017), объем лотов в них вырос заметно: с 1000 лотов в конце 2007 до 2165 в 2017 году. Если раньше элитные объекты с количеством квартир 60 и более были единичными, сейчас их строительство стало нормой. В конце 2008-2009 годов появляются масштабные для элитного рынка проекты: «Садовые кварталы», «Четыре Солнца», Knightsbridge Private Park и другие.

• Конкуренция проектов качеством

Изменился подход к проектированию. В начале 2000-х архитекторы стремились создавать нетривиальный, порой футуристический облик зданий, которые бы превзошли проекты конкурентов. Сложная архитектура потом должна была вместить в себя планировки – именно в таком порядке, а не наоборот. По этой причине зачастую квартиры имели нестандартную форму, скругленные или острые углы, углов в помещении могло быть больше 4. Красивая картинка была первична. Сейчас продать продукт только внешностью - сложно. Внутреннее наполнение проектов рассчитывается с перспективой выхода максимального коэффициента полезной площади. В 2012 году на рынке появляются проекты от профессионалов - именитых архитекторов, дизайнеров. Постепенно дорогое жилье престает быть полем для экспериментов. Ценность приобретает качество строительства и отделки общественных зон, рациональность планировок. Усиливается конкуренция качеством, - качеством позиционирования, маркетинговой и архитектурной концепций, качеством жизни, которое предлагает проект.

• Изменились качественные параметры предложения

Средняя площадь квартиры в продаже в 2008 году составляла 204 кв. метра. По итогам 2017 года средняя площадь квартиры зафиксирована на уровне 121,6 кв. метра. Квартиры и апартаменты в структуре предложения стали меньшими по площади, но предлагают покупателям больший уровень комфорта. 

А вот в ценнике изменилась валюта, но не сумма: фактически, по курсу 31 декабря 2008 года средняя стоимость лота в продаже была приближена к 676 тыс. рублей за кв. метр.

Основные параметры предложения на рынке элитной недвижимости

 

Критерий	2008 г.	2017г.
Средняя стоимость лота в продаже	$23 тыс./кв. метр (около 676 тыс. рублей) *	718 тыс. руб./кв. метр
Средняя площадь лота в продаже	204 кв. м	121,6 кв. м

* по курсу на 31 декабря 2008г. $1= 29,38 рублей.

Источник: Kalinka Group

• Тренд по продаже квартир с отделкой.

Если в 2008 году до 100% жилых объектов сдавались «в бетоне», то сейчас более 30% проектов из реализуемых на рынке предлагают полную отделку, а часть из них – дизайн интерьера под ключ, включая текстиль и посуду. 

Рынок принял это позитивно. Покупатели быстро привыкли и оценили удобство готового продукта. Этот тренд будет усиливаться.

• Валютные ценники ушли в прошлое, ценовая динамика разнонаправлена

Десять лет назад стоимость недвижимости измерялась в долларах и стабильно ежемесячно в долларах росла: годовой прирост цен достигал 25 - 45%. Сейчас цены на элитную недвижимость устанавливаются в рублях, при этом единой ценовой динамики не наблюдается. Выражаясь языком трейдеров, цены находятся в боковом тренде, - они закрепились в рамках определенного диапазона, но по разным проектам движутся то вверх, то вниз. Снижение происходит для переоцененных проектов, часто - под видом акций и праздничных дисконтов; рост - по объективным причинам, - при выполнении графика продаж, повышении стадии готовности и др.

• Рынок продавца стал рынком покупателя

Те времена, когда покупалось все, а цены росли чуть ли не ежедневно и ценовые аппетиты застройщиков полностью удовлетворялись, ушли в прошлое. Сегодня девелоперским компаниям приходится тонко чувствовать рынок, меняя стратегию в борьбе за покупателя. Именно его предпочтения и определяют ситуацию на рынке. Проекты конкурируют между собой, покупатели не готовы приобретать переоценённые объекты недвижимости.