BFM.ru: Выбери меня: как определяется ликвидность жилья
Кризис резко поменял роли на рынке жилой недвижимости. Если раньше мяч был на стороне продавцов, то теперь игра целиком и полностью зависит от покупателей. Впрочем, несмотря на, казалось бы, благоприятные условия, последним приходится быть особенно внимательными: избыток предложения в сочетании с естественным в нынешней ситуации желанием сэкономить может привести к приобретению откровенного неликвида, в котором и жить будет сложно, и продать — невозможно.
Ольга Тихонова
руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
«На сегодняшний день определяющим фактором для покупателя при приобретении того или иного объекта недвижимости является оптимальное соотношение цены и качества. Набор остальных характеристик, которыми должна обладать квартира, зависит от личных предпочтений и бюджета. Однако традиционными факторами, определяющими стоимость квадратного метра остаются: транспортная доступность, социальная инфраструктура и экология района. Также важны тип дома и год его постройки, состояние подъезда и придомовой территории, наличие парковки во дворе, состояние самой квартиры и ее видовые характеристики».
Проблема невостребованного жилья сейчас особенно актуальна для элитного сегмента, где вопросы экономии отходят на задний план, а основное внимание уделяется качеству объекта. И пока относительно благоприятная экономическая ситуация позволяла продавцам не самых удачных квартир все же сбывать их с рук, сейчас, когда требования покупателей существенно выросли, они остались за бортом продаж. Поэтому застройщикам приходиться предпринимать дополнительные усилия, чтобы представить подобные лоты в более выгодном свете.
Роман Попов
директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group
«Сегодня не девелопер выбирает, кому продать, а покупатель выбирает, у кого купить. В 2015 году на рынке элитных новостроек количество сделок сократилось на 20% по сравнению с прошлогодними показателями, а объем предложения увеличился на 15%. Есть проекты, в которых с начала года и вовсе не было продаж. Исключение составляют лишь отдельные объекты класса de luxe, где крайне ограниченное уникальное предложение, ориентированное на наиболее платежеспособный спрос. Таких объектов кризис коснулся в меньшей степени, они продаются по тем же ценам и с такой же динамикой. Для покупателей таких объектов цена вторична, на первый план выходят уникальность, локация и качество объекта. Если до кризиса девелопер построил объект с идеологическими ошибками, после длительной экспозиции его можно было продать за счет разницы в стоимости квадратного метра по отношению к другим аналогичным проектам. Сейчас для успешной реализации такие проекты требуют проведения реконцепции или дополнительной маркетинговой упаковки для репозиционирования его на рынке».
Впрочем, объект может оказаться невостребованным по совершенно разным причинам, зачастую не имеющим отношения к его качеству. К примеру, удачно расположенные однокомнатные квартиры найдут своего покупателя при любых экономических условиях. А вот модные нынче студии в кризис становятся менее востребованными, потому что этот формат пока непривычен для массового покупателя, да и их доля на рынке еще невелика. Соответственно, покупать их «для себя» довольно разумно, особенно учитывая их относительно низкий ценник, а вот быстро их продать в случае чего будет непросто.
Мария Литинецкая
управляющий партнер «Метриум Групп»
«Наименьшей ликвидностью пользуются квартиры больших площадей по причине их высокой стоимости. Также это объекты с плохими видовыми характеристиками, расположенные на низких этажах или с неудачной планировкой: большие коридоры, глубокие комнаты, отсутствие жилой зоны в квартире — были случаи, когда кухня располагалась посередине, колонны в самых неожиданных местах и прочие «сюрпризы». Поэтому, конечно, в идеале необходимо подняться в квартиру, а если нет возможности, то посетить шоурум: обычно это аналогичная квартира на втором этаже. Тогда можно представить будущий вид из окна и возможное расположение мебели. Кроме того, если вам очень понравился жилой комплекс, но в доме нет подходящих этажей, то стоит обратиться не к застройщику, а к инвестору (юридическому лицу). Нередко пул квартир от инвестора может продаваться с дисконтом. То есть вам не придется жертвовать комфортом и покупать квартиру не совсем удобной планировки или не на том этаже, а в некоторых случаях даже удастся сэкономить».
Стремление к экономии повышает спрос на квартиры с отделкой: ремонт от застройщика может и не отвечать вкусам потенциальных покупателей, зато позволяет им сразу въехать в готовое жилье, избежав лишних трат на его обустройство. Этаж, на котором расположена квартира, по-прежнему становится одним из основных факторов, влияющих на принятие решения при покупке. И хотя технические характеристики современных домов сглаживают этот момент, стереотип о первых и последних этажах живее всех живых, о чем стоит помнить инвесторам, собирающимся в перспективе заработать на перепродаже.
Александр Зубец
генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
«В принципе, продать можно любую квартиру, вопрос только в адекватности цены. На мой взгляд, если отбросить такие критерии, как расположение, транспортная доступность и инфраструктурная составляющая, то в первую очередь стоит обратить внимание на планировку. Она должна быть удобной. Представьте, где вы поставите шкаф, а где — диван и телевизор. Нет ли проходных комнат. Достаточно ли освещения в комнате. Очевидно, что потом перепродать темную тесную квартиру с неприглядным видом на дорогу или мусорные контейнеры будет довольно-таки проблематично».
При этом даже при наличии базовых характеристик, определяющих ликвидность жилья, они могут заметно меняться в зависимости от локации. К примеру, в Подмосковье покупатели, прежде всего, смотрят на цену, а уже потом прикидывают, на что они могут рассчитывать за эти деньги. А вот в столице на первый план выходит транспортная доступность, особенно близость к метро и наличие развитой инфраструктуры.
Читайте также
Kalinka расширяет свое присутствие в Турции и открывает еще один офис в Алании
Kalinka укрепляет свои позиции на рынке Турции и открывает еще один офис сети в Алании по франшизе. Компания уже представлена в ОАЭ, на Кипре, в Сербии, Таиланде, Санкт-Петербурге и сегодня расширяет свое присутствие в Турции.
- 12
Число районов Москвы с новостройками от ₽2 млн за «квадрат» достигло семи
Год назад новостройки со средней ценой от 2 млн руб. предлагались в пяти районах Москвы. По итогам января-августа 2026 года их число варосло до семи, пришли к выводу аналитики Kalinka Ecosystem и компании Upside Девелопмент.
- 16
Самый доступный лот на элитном рынке Москвы оценивается в 58,5 млн рублей
Самая доступная квартира делюкс-класса в Москве стоит 58,5 млн рублей, премиум-класса - 68,9 млн. За год предложение компактных лотов в элитном сегменте выросло втрое.
Минимальный бюджет покупки квартиры в делюкс-классе на первичном рынке Москвы ниже, чем в премиум-классе. Самое доступное предложение делюкса - однокомнатная квартира 41 кв. м на 3 этаже в Таганском районе за 58,5 млн рублей. В премиуме минимальный лот дороже: двухкомнатная квартира 46,6 кв. м в Дорогомилово за 68,9 млн рублей. Такие данные приводят аналитики Экосистемы Kalinka в исследовании, подготовленном по заказу «Балчуг Девелопмент»
- 13
Пентхаусы сохраняют премию: предложение выросло почти вдвое, цены – на треть
На рынке недвижимости Москвы за два года почти вдвое увеличилось предложение пентхаусов в старой Москве. Средняя цена за квадратный метр выросла на треть, до 3,65 млн. рублей. К такому выводу пришли аналитики экосистемы Kalinka и девелопера Upside Девелопмент.
- 40
Студии до 20 кв. м теряют популярность: продажи упали в 7,5 раз с 2023 года
Аналитики Экосистемы Kalinka изучили динамику продаж студий в бизнес и элитном сегментах московских новостроек за первое полугодие 2023–2026 годов. Главный вывод: классические микростудии стремительно уходят с рынка, уступая место более просторным и функциональным форматам.
- 38
Топ-3 самых продаваемых жилых комплекса у воды
Эксперты рынка недвижимости проанализировали ситуацию в сегменте премиальных жилых комплексов, расположенных вблизи водных артерий Москвы. Несмотря на общее охлаждение первичного рынка, проекты с уникальной локацией сохраняют высокую ценовую динамику и формируют новый спрос.
По итогам первого полугодия 2026 года тройку лидеров по числу заключенных сделок составили проекты, расположенные в разных районах столицы, но объединенные ключевым преимуществом — непосредственной близостью к набережным.
- 41
Продажи на рынке недвижимости бизнес-класса Москвы упали почти на 20 %
По итогам июля 2026 аналитики Экосистемы Kalinka фиксируют смену ключевого тренда: после периода активного роста и ажиотажного спроса рынок входит в фазу коррекции. Главным индикатором 2026 года становится устойчивое падение количества сделок на фоне замедления роста цен и изменения структуры покупательского спроса.
Если январь 2026 года еще демонстрировал незначительный рост (1 792 лота против 1 770 в январе 2025), то уже с февраля динамика стала отрицательной. Снижение количества реализованных квартир по сравнению с прошлым годом составило от 6% до 35% в разные месяцы. По итогам июля 2026 года продано 1 540 объектов — на 19% меньше, чем в июле 2025 года (1 902 шт.).
- 42
Где в Москве покупают больше всего: топ районов по числу сделок
Эксперты Экосистемы Kalinka проанализировали динамику продаж в бизнес-и элитном сегментах столичного рынка новостроек в 2024–2026 гг. Исследование показало, что покупатели концентрируются вокруг нескольких проверенных районов.
- 47
Бизнес-класс Москвы завершил полугодие ростом на 10%
Аналитики Экосистемы Kalinka подвели итоги первого полугодия 2026 года на рынке жилой недвижимости бизнес-класса столицы. Несмотря на макроэкономические вызовы и ужесточение условий ипотечного кредитования, сегмент демонстрирует устойчивость: спрос растет двузначными темпами, а цены продолжают корректироваться вверх на фоне дефицита качественного предложения.
- 71
Спрос на премиальные новостройки рядом с «Москва-Сити» вырос вопреки снижению рынка
По итогам первой половины 2026-го в районе «Москва-Сити» было заключено 225 сделок с элитной жилой недвижимостью — это на 5% больше, чем годом ранее. При этом в целом по премиальному рынку покупательская активность за этот же период сократилась на 35%. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в локации достигла 1,25 млн руб., увеличившись на 15%. К таким выводам пришли аналитики экосистемы Kalinka и застройщика «Страна».
- 69
Будь в курсе самых свежих новостей
Обещаем присылать только интересные и важные статьи.
