Безопасно ли жить с системой умный дом и чем отличается мотивация покупателей такого жилья в России и в Европе?

Использование высокотехнологичных устройств для максимального комфорта и безопасности – безусловно яркий тренд на рынке недвижимости. 

По данным аналитиков Kalinka Group, технологии умного дома в том или ином формате используют около 80% застройщиков в сегменте Elite и 100% девелоперов в сегменте Deluxe. При этом в одних случаях речь идет о квартирах с полностью реализованной технологией, в других о том, что к жилью подведены необходимые коммуникации и созданы возможности, но услуга предоставляется по желанию клиента и в том объеме, в котором ему удобно.

Полноценное внедрение системы умный дом подразумевает, что жилье сдается с отделкой. При этом система может быть внедрена как полностью, так и лишь в базовой комплектации, когда дополнительные индивидуальные опции можно докупить и настроить за отдельную плату. 

Если сравнивать различные сегменты, то в полной мере самые интересные решения реализуются в сегменте Deluxe. Что касается сегмента Премиум, то там, как правило, иногда используются отдельные, самые простые технологии.

До недавнего времени системы умный дом создавались чаще всего в рамках отдельной квартиры по инициативе собственника. Это было преимущество, которое позволяло создать более комфортные условия и при продаже поднять стоимость лота, сформировать его уникальность на вторичном рынке. В настоящий момент на рынке появляются яркие проекты, где умный дом внедряется централизованно, включая системы общего пользования, а также придомовые территории.

Какие требования предъявляет покупатель? 

«В первую очередь его беспокоит безопасность. Затем тишина, чистый воздух и индивидуальные решения для максимального комфорта.  Одним из скрытых, но сильных мотивов в сегменте Elite & Deluxe является поиск новых впечатлений, поэтому клиенты готовы рассматривать уникальные решения от застройщика», - комментирует председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Рынок предлагает большой выбор оборудования для умных домов: 

- Видеокамеры с датчиками движения;
- Системы бесключевого доступа, распознавания лиц и номеров автомобилей;
- Системы формирования микроклимата, увлажнения, очистки воды, воздуха, системы кондиционирования;
- Освещение, которое включается при открывании дверей или входе в помещение, а также лампы, реагирующие на голосовые команды;
- Управление окнами, способными менять прозрачность;
- Компактные блоки управления с wi-fi, позволяющие дистанционно управлять потребительской электроникой, бытовой техникой и информационно-развлекательными системами: готовить, отключать розетку с утюгом, включать чайник и пылесос, управлять холодильником с доступом в интернет для заказа необходимых продуктов, заранее включать кондиционер или теплый пол, раскрывать и закрывать шторы, включать и настраивать параметры воспроизведения и записи музыкальных центров, домашних кинотеатров, выдвигать мебель, например, кровати и т. д.
 
Разнообразие вариантов направлено на то, чтобы создать уникальную среду для конкретной семьи.  Интерес подогревают большое распространение мобильных гаджетов, расширение ассортимента интеллектуальной бытовой техники с интернет-подключением, растущее желание обеспечить безопасность и интерес к системам дистанционного мониторинга квартир и домов.

Примеры жилых комплексов, где система умный дом будет реализована централизовано: Малая Ордынка 19, Реномэ, RED 7, Данилов Дом, Большая Дмитровка IX, Дом с Атлантами, ЖК Barkli Residence.

•    «Управление инженерными системами в элитных проектах Sminex (Малая Ордынка 19, Реномэ) осуществляется «умной» системой Building Management System. Благодаря ей в автоматическом режиме поддерживается непрерывная работа электро- и водоснабжения, кондиционирования, пожаротушения, телекоммуникаций и системы безопасности. 

Центральный компьютер получает сигналы от датчиков и контроллеров инженерных систем. Каждая система настраивается по индивидуальным параметрам и работает автономно. В случае возникновения любого отклонения от настроек срабатывают датчики, информация поступает в компьютер. Диспетчер видит информацию о сбое в системе и оперативно устраняет неполадки. 

Система управления домом находится под круглосуточным контролем центра управления, поэтому исключен человеческий фактор, снижен риск неожиданных сбоев и поломок.   

Для покупателей элитной недвижимости важна безопасность. В элитных домах Sminex она обеспечивается благодаря системе видеонаблюдения, СКУД с персональными бесконтактными метками, поэтому двери подъезда и шлагбаумы открываются без прикосновений. Помимо этого, осуществляется круглосуточный мониторинг, что позволяет предвосхищать или оперативно реагировать на чрезвычайные ситуации», - рассказывает Александр Лагутов, директор департамента разработки продукта Sminex.

•    Девелопер RED7 заявляет о высоком качестве собственных разработок систем безопасности: технологии распознавания лиц и удаленного контроля охранных систем квартиры. Системы идентификации, охраны и видеонаблюдения работают в круглосуточном режиме. Устанавливать и изменять настройки квартиры можно удаленно — через мобильное приложение из любой точки мира.
Дом оборудован системой создания микроклимата. Вентиляция и кондиционирование воздуха программируются удаленно с помощью приложения. Каждый из жильцов может создать индивидуальный микроклимат в квартире и следить за расходами на электричество.

•    Для комплекса апартаментов Данилов Дом разработана платформа управления, которая позволяет решать большинство бытовых вопросов:
- Раздел «ЖКХ» (мониторинг показаний счетчиков онлайн, получение квитанций, оплата коммунальных услуг).
- Раздел «Охрана» (просмотр изображений камер придомовой территории, видеодомофон, управление шлагбаумами).
- Раздел «Партнеры» (специализированная площадка для сообщений коммерческого характера и специальных предложений от партнеров по программе лояльности).
- Чаты с жильцами, технической поддержкой и управляющей компанией.
- Подключение и управление «умной» бытовой техникой.
- Уведомления о нештатных ситуациях для хозяев, сигнализация о нештатных ситуациях в интерфейс диспетчера.
В апартаментах запроектирована приточная и вытяжная вентиляция. 
Воздух проходит двухступенчатую фильтрацию, которая поглощает неприятные запахи с улицы и удаляет пыль. УФ-секция убивает до 90% вредных микроорганизмов. Система контроля CO-CH в случае избыточной загазованности срабатывает в подземном паркинге комплекса. У входных дверей и ворот на территорию паркинга планируется установка воздушно- тепловых завес, предотвращающих попадание внутрь холодного воздуха в зимний период.

•    Большая Дмитровка IX — доходный дом в стиле модерн архитектора Адольфа Эрихсона. Сам дом будет реконструирован и полностью обретет первоначальный облик. На полу парадных будет восстановлена метлахская плитка 1903 года, на стенах – первозданные штукатурные узоры, ковка лестничных ограждений. Но внутри дома будут применены самые современные инженерные системы и материалы в отделке апартаментов, в том числе, внедрена система умный дом.

•    Дом с Атлантами. В апартаментах предусмотрена установка системы умный дом, которая включает: видеодомофон SIEDLE, климат контроль, управление освещением при помощи техники Aple и многое другое.

•    BARKLI GALLERY. В проекте запланирована реализация системы интеллектуального управления. Она включает вывод данных о состоянии систем и показаний счётчиков на единый пульт или смартфон владельца. Будет реализован климат-контроль воздухообмена и температурного режима, управление интенсивностью освещения и положением штор, контроль протечек воды, широкополосные телекоммуникации, централизованная пожарная сигнализация, центральный пылесос и возможность управлять всей техникой через систему «мультирум». 

В подобных проектах владельцы жилья становятся участниками домового комьюнити. Через приложение они управляют своим домом. Общаются в чатах жильцов. Получают информацию от управляющей компании. 
Девелоперы в условиях высокой конкуренции создают площадки с возможностью долгосрочного сотрудничества с покупателем. Интересы жильцов после того, как сделка совершена, продолжают формировать самые ценные активы компании. 
Каждая сделка — это новая точка роста. Покупатель, заселяясь в дом или квартиру, коммуницирует с соседями и персоналом, пользуется многоуровневой системой сервисов. На этом строится лояльность жильцов, что создает добавочную стоимость и повышает ликвидность квадратных метров.

Для формирования системы умного множество производителей предлагают собственные линейки оборудования и программные разработки. Каждый бренд и линейка оборудования имеют свой функционал и особенности установки, настройки и обслуживания. Это позволяет закрыть самые разнообразные потребности для конкретной семьи. 

При этом эксперты Kalinka Group подчеркивают, что универсальные решения интересны в других сегментах рынка. Сегмент Elite & Deluxe подразумевает возможность регулировать опциональный набор индивидуально под каждого клиента. 
Несмотря на высокий интерес, системы умный дом скрывают и ряд рисков:
 
- Отсутствуют единые отраслевые стандарты, которые позволили бы объединять разрозненные системы умного дома;
- Больше количество компаний, которые появляются и уходят с рынка, порой не доживая до конца гарантийного срока работы установленного оборудования. Найти реального исполнителя еще сложнее из-за частого привлечения субподрядчиков;
- Растет риск кибер угроз; 
- Высокая стоимость инсталляции проводных систем умного дома, связанная с необходимостью проводить работы по монтажу кабелей. И даже упрощение монтажа систем умного дома благодаря беспроводным технологиям не способно снизить стоимость кардинально;
- Системы быстро устаревают. Постоянные обновления программного оборудования и технологических решений, использование новых, не до конца протестированных разработок, приводят к сбоям, поломкам и необходимости заново монтировать кабели и оборудование, часто на фоне свежего ремонта.

Все это приводит к тому, что ряд покупателей, поживших с системами умный дом, отказываются от этой опции, называя ее «сумасшедший дом». 

«К нам обратился клиент, который сразу предупредил, что с его точки зрения, интеллектуальное управление – это игрушка на одну неделю. После этого никто им пользоваться не будет. А сбой оборудования может привести к серьезным проблемам. Из всех функций он выбрал лишь две: управление шторами и пылесосом. Именно их и реализовал застройщик в его квартире», - рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Эксперты Kalinka Group вспоминают еще о нескольких случаях. В одном известном доме в центре Москвы несколько лет назад из-за проблем в системе интеллектуального управления возник пожар. Его потушили, никто не пострадал. Но квартира после этого долго продавалась с очень большим дисконтом.

Второй случай – неисправность в системе открытия окон в пентхаусе нового ЖК. Одно из преимуществ пентхауса – роскошный вид, стало недоступным. Ремонт занял несколько месяцев.

Так же в практике специалистов Kalinka Group был случай, когда практически сразу после покупки из-за обновления прошивки произошел сбой в системе умный дом. В результате в половине квартиры перестал работать свет. Потребовалось не просто обновление прошивки, но разбор, замена и новый монтаж всего оборудования, что по затратам и срокам сопоставимо с проведением ремонта. 

С точки зрения использования технических решений, помогающих экономить воду и электроэнергию, умный дом безусловно дает такую экономию. Но для покупателей в сегменте Elite & Deluxe, это не является ключевым преимуществом, отмечают эксперты Kalinka Group. 

Если сравнить российский и европейский рынки, то в первую очередь, эксперты Kalinka Group отмечают разную мотивацию покупателей.
В Европе речь идет в первую очередь не о комфорте, а об экономии электроэнергии и воды, а сами системы максимально унифицированы. В России основное предназначение системы умный дом — это комфорт, безопасность и имидж, а подход индивидуальный. 

Это сказывается и на подходе девелоперов. В Европе, как правило, разработчик готовит типовые проекты автоматизации, а девелопер монтирует системы строго по схеме производителя. 

В России застройщик самостоятельно разрабатывает уникальную концепцию умного дома и при этом работает с разными производителями, подбирает оборудование, которое максимально подходит для решения поставленных задач, самостоятельно проектирует, осуществляет монтаж и запуск системы. Это позволяет создавать уникальные для рынка проекты и это же порой создает проблемы для покупателей и управляющих компаний.