5 лет назад и сегодня: изменения на рынке элитной недвижимости

Аналитики Kalinka Group проанализировали изменения на рынке элитной недвижимости за пять, а по некоторым процессам за десять прошедших лет и подготовили обзор сформировавшихся тенденций.

•    Стабильное увеличение количества предложений и активный покупательский спрос 

По данным аналитиков Kalinka Group, до кризиса 2008 года на рынке элитной недвижимости показатели в 200 - 400 сделок в год считались нормой. 

После 2008 года число сделок выросло до 400-500 в год. 

2018 год показал около 1000 сделок, несмотря на разговоры о стагнации. 

Результаты первого полугодия 2019го сопоставимы с аналогичным периодом 2018 года. 

•    Возвращение ценовой ситуации к исходным значениям

По состоянию на июнь 2019 года, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости в ЦАО составляла 829 тыс. руб./кв. м.

В 2015 году цена предложения составляла 820 тыс. руб./кв. м.

До минимальных значений показатели опускались в первом полугодии 2017 года и составили 703 тыс. руб./кв. м.

•    Рост доли «конечных покупателей»

В 2014-2015 годах году эксперты отметили момент паники, когда многие девелоперы минимизировали размеры предложения для того, чтобы расширить аудиторию и сократить риск оттока крупнобюджетных клиентов.
Подобные проекты были востребованы у покупателей, приобретающих недвижимость с целью инвестиций. 

"В настоящее время сократилась доля инвестиционных покупок и вложений, когда преимущественно минимальные по цене и бюджету квартиры и апартаменты приобретались с целью сохранения средств или для сдачи в аренду. 
Вместе с тем выросла доля конечных покупателей, приобретающих элитные квартиры и апартаменты для собственного проживания", - отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.   

•    Усиление конкуренции между девелоперами

Продолжающаяся активность девелоперов, выражающаяся в появлении на рынке новых проектов, способствует как расширению выбора для покупателей, так и усилению конкуренции между проектами/девелоперами.

Увеличивается доля построенных комплексов в экспозиции (почти 65% проектов находится на завершающих стадиях строительства или введено в эксплуатацию), в которых, несмотря на строительную готовность, все еще экспонируется значительный объем предложения (почти 50% от общего объема экспонируемых лотов на рынке). 

Для ускорения реализации этих объемов застройщики зачастую предлагают покупателям выгодные, порой даже своего рода демпинговые условия. 

До кризиса 2008 года на момент введения в эксплуатацию, как правило, 90% предложения уже было продано.

•    Изменение валюты расчетов

В 90% случаев стоимость фиксируется в рублях. В отличие от ситуации 2014 года, когда в сделках фигурировали доллары или даже евро. 

•    Трансформация рынка девелопера в рынок покупателя

По итогам первого полугодия 2019 года покупательский спрос (в особенности в premium сегменте) сохранил высокую чувствительность к цене. 

По многим проектам, демонстрирующим хорошую динамику продаж по стартовым ценам, отмечалось ощутимое сокращение динамики продаж по мере повышения застройщиком цен реализации.  

Несмотря на обозначившийся тренд на ценовой рост, сохраняется практика предоставления дисконтов. Рынок элитной недвижимости стал рынком покупателя. Девелоперы лояльны в вопросах оплаты, и сохраняют за собой сильную позицию только в формате акционных предложений. Стандартный практикуемый размер дисконта составлял 3 – 7% при 100% оплате. В рамках акций и спецпредложений на отдельные лоты размер скидок и дисконтов достигал 15-30%.

За последние годы покупатели привыкли кто том, что цена экспонирования часто не является окончательной. Сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке, преимущественно заключаются после предварительного торга со стороны покупателей. 

•    Рост брокерских комиссий

Средняя комиссия агентства на рынке элитного жилья в России сейчас составляет 4%. По отдельным проектам доходит до 6-6,5%. 

В 2014 году средний размер комиссии составлял 3%.

•    Изменение рейтинга районов

В начале 2000х годов в Москве формируется т. н. Золотая миля, самый дорогой, на тот момент, столичный квартал. 
Однако постепенно спрос смещается с домов старого фонда в более зеленые и более актуальные с точки зрения архитектуры, функционала и технологий проекты. 

По данным аналитиков Kalinka Group, за первое полугодие 2019 года в лидерах по количеству экспонируемых лотов район Хамовники (~19% от всего объема экспозиции). 

На второе место вышел Тверской район (15%). 

На третьем месте по количеству экспонируемых лотов в равных долях находятся Замоскворечье и Якиманка (по 14%).
Суммарно в этих трех районах-лидерах экспонировалось немногим более 60% от всего объема предложения на рынке. 

•    Изменение метража и планировочных решений

В настоящее время на рынке элитной недвижимости активно развивается квартальная застройка, востребован формат апартаментов. Благодаря этому появляются объекты с меньшей площадью и снижается бюджет входа.

В 2009 году покупатель элитного жилья в ЦАО видел предложения с минимальной площадью квартиры 60 - 100 м2.

В настоящий момент реально найти предложения от 30 м2. Вряд ли такое жилье может появиться в сегменте Deluxe, но за счет локации оно как минимум, попадает в сегмент Премиум.  
Тем не менее, при позиционировании объекта как жилья для конечных покупателей, девелоперы не экономят на площади. При этом в целом жилье становится более функциональным и, зачастую, более эстетично привлекательным. 

•    Изменение формата клубных домов

10 лет назад элитные дома носили ярко выраженный клубный характер. Целенаправленно, на этапе продаж, формировалось комьюнити на основе профессиональных интересов, дружеских отношений и даже на основе общих увлечений.

В настоящее время лишь единичные проекты демонстрируют предложения по созданию уникальной инфраструктуры, объединяющей жильцов на основе схожих интересов. 
Большинство клубных домов формируются на основе ценового порога входа, предполагающего схожий социальный статус по уровню дохода, а также на основе предпочтений по локации объекта.

•    Увеличение количества квартир с отделкой

В 2014 году с отделкой выходили отдельные, первые, проекты. Тренд только зарождался, это были экспериментальные решения, неочевидные с экономической точки зрения.
В настоящее время практически любой застройщик, который выводит новый проект на рынок, всерьез рассматривает вопрос, продавать объекты с отделкой или нет.