Особенности национальной загородки

 

Кризис на рынке индивидуального домостроения всегда чувствуется острее и продолжается дольше. Многие эксперты вообще отмечали, что данный рынок не вышел из прошлого кризиса, а плавно попал в капкан существующего. Однако жизнь продолжается при любых условиях, она, конечно, откладывает свои отпечатки, оставляет шрамы, дарит незабываемый опыт, но продолжается. Тоже самое происходит и на загородном рынке, который всё равно есть.

 

Безусловно, рынок изменился, подстроившись под существующие реалии жизни, под сегодняшний спрос и актуальные требования. Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, отмечает, что так или иначе все участники адаптировались к новым реалиям, в том числе к изменившемуся курсу валют, ограничениям для ряда россиян на выезд за рубеж и владение там недвижимостью и счетами в иностранных банках. В процессе этих изменений на рынке появились определённые тренды, которых раньше не было.

Главная особенность рынка, которая уже сейчас видна экспертам — сокращение предложений. На рынке появляется мало новых проектов, особенно участков с подрядами. Элитный рынок вообще сжался. Директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев комментирует: «В течение 2016 года на рынок элитной загородной недвижимости не вышло ни одного нового проекта. Предложение объектов в этом сегменте начинает себя исчерпывать». Это подтверждает и Валентин Зуев, ведущий эксперт компании Villagio Estate: «Элитный рынок „первички“ продолжает сужаться. Если два года назад в сегменте экспонировалось 94 комплекса, то год назад их число сократилось до 77, а сейчас их всего 67. Большинство из них были окончательно распроданы, а новых проектов по-прежнему не появляется. Из-за дефицита качественного предложения спрос сосредоточился в 15 – 20 посёлках и частично сместился в сегмент вторичного жилья».

Кризис заставил практически всех перейти в рублёвые цены. Евро, доллары и фиксированные курсы валют ушли в прошлое, как и на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын, отмечает, что переход в рублёвый диапазон сказался на ценах, в том числе и в элитном сегменте. «Традиционно высокобюджетная недвижимость экспонировалась в долларах, но резкий сказок доллара в конце 2014 года привёл к тому, что расценки стали неадекватными в глазах российского покупателя. Первыми отреагировали застройщики: перевели цены на первичном рынке в рубли и зафиксировали курс на приемлемой для покупателя отметке. Позднее включились в общий тренд и частные владельцы. На сегодняшний день сегмент недвижимости стоимостью от 15 до 150 млн рублей на 54% представлен в рублях. Самые дорогостоящие объекты по-прежнему экспонируются в долларах, поскольку аудитория высокого рынка „живёт“ в этой валюте», — говорит эксперт.

В тяжёлые времена всегда увеличивается спрос на землю, причём именно на участки без подряда. Земля, как и в принципе недвижимость, является для наших сограждан своеобразным способом сохранения денег. Когда квартиры и дома дòроги, участок можно купить по очень привлекательной цене за сотку. Строить же дом на такой земле можно постепенно, не залезая в долги. Это тренд остался на премиальном рынке. Это подчёркивает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп»: «Этим летом в ходу были участки и без подряда. Они выгодны тем покупатели, которые не хотят или не имеют возможности одномоментно вложить в покупку дома большую сумму денег, но могут постепенно строить дом. Так легче распределить финансовую нагрузку на бюджет, ускоряя или приостанавливая строительные работы».

 

Но в нынешний кризис в массовом сегменте произошло одно существенное изменение, на которое обращает внимание Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский проспект», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга: «Трендом последних лет стало нежелание покупателей приобретать участки без инфраструктуры». А кроме этого, участки должны быть с коммуникациями. Просто голая земля сейчас никого не привлекает. За прошлые года наше население в достаточной мере скупило участки в чистом поле, а теперь ломает голову над тем, как от них избавиться.

На рынке актуален тренд покупать свою мечту сразу, то есть востребованы дома готовые для жизни. Это тенденция отчётлива видна по оживлению на вторичном загородном рынке. Анна Вепринцева отмечает: «Внимание покупателей заметно сместилось с элитных загородных новостроек на готовые к проживанию варианты вторичного рынка, не требующие больших единовременных затрат на ремонт, отделку и обустройство интерьера».

 

Сергей Колосницын также обращает внимание на большую активность вторичного сегмента: «Вторичный рынок, как правило, представляют жилые посёлки, в которых можно немедленно заселяться. При этом многие посёлки на первичном рынке, несмотря на готовность домов под отделку, не раскуплены, а значит, период заселения в новый дом растянется на неопределённый срок. Впрочем, согласно общему рыночному закону, цены на первичном рынке доступнее, и для некоторых покупателей этот фактор компенсирует неудобства».

 

Тренд заметили и девелоперы. Так Владислав Копица, генеральный директор проекта Open Village, рассказывает: «В данный момент на рынке малоэтажного строительства наблюдается спрос на готовые к проживанию дома площадью 130 – 250 м². Как правило, это уже меблированные объекты в живописных местах, расположенные достаточно близко к городской инфраструктуре». Сергей Колосницын подчёркивает, что максимальная готовность дома под чистовую отделку, а лучше под ключ — идея нашего времени. Именно с помощью такого продукта застройщики отвоёвывают свою аудиторию рынка.

В последнее время на рынке загородной недвижимости наметилась ещё одна тенденция, которая по сути меняет весь рынок. Загородный дом в настоящий момент для многих — это место постоянного жительства, а не дача для отдыха в выходные. Дом покупается именно для семейного переезда, потому что практически всегда загородный образ жизни удобнее, чем городской и по экологическим показателям, и по темпу жизни, и по жилой площади. Александр Гиновкер так описывает эту тенденцию: «Теперь посёлки эконом-класса воспринимаются как полноценная замена городской недвижимости. Многие молодые семьи делают выбор в пользу загородного жилья. Выгода для них очевидна: за сумму, аналогичную стоимости городского жилья, можно приобрести бòльшую площадь с небольшим земельным участком».

Загородный рынок, даже в элитном сегменте, перестал тяготеть к большим размерам, чрезмерным тратам и общей помпезности. Собственные Версали, как большие, так и маленькие, перестали быть привлекательными. На рынке стали цениться современность, комфорт и функциональность.

 

Тяга к более простому обусловлена скорее отсутствием лишних денег, которые тратятся на самое необходимое, без изысков. Дмитрий Власов, заместитель генерального директора RDI, отмечает преобладание на рынке параметров, присущих эконом-классу: «Если говорить о массовом сегменте, то сейчас редко встречаются большие площади участков, домов и излишества в благоустройстве». Роман Коняхин, управляющий выставкой «Малоэтажная страна», комментирует: «Опросы, проведённые выставкой, показывают, что за последний год на 8,8% выросла доля тех, кто хотел бы построить загородный дом площадью до 100 м². Снизилась на 8,5% доля тех, кто не определился с площадью будущего дома. Это говорит о более глубокой включённости покупателей в процесс».

 

Да что там массовый сегмент, эти же процессы происходят и на элитном рынке. Валентин Зуев рассказывает: «С точки зрения предпочтений элитный рынок сильно изменился. В целом подход покупателя стал очень рациональным. Роскошь и позолоченный декор напоказ практически исчезли. Изменился метраж дома. Если 10 лет назад основной массив сделок приходился на коттеджи площадью 600 – 1000 м², а пять лет назад — 400 – 500 м², то сейчас речь идёт об особняках до 400 м². Лишние метры не нужны, и архитектурный проект будет дорабатываться до мельчайших деталей, чтобы задействовать каждый «квадрат». Меняются и архитектурные предпочтения: всё меньше любителей «тяжёлой» классики и больше поклонников современных проектов с лаконичной геометрией».

В последнее время экологичность становится трендом во многих сферах. Безусловно, эта тенденция не обошла стороной загородный рынок. В принципе, на руку этому тренду сыграла и инициатива Минэкономразвития относительно разработки и принятия мер для поддержания деревянного домостроения. Среди этих мер и ипотека на загородке для индивидуального загородного жилья, и маршрутные карты о том, где и как можно использовать дерево, квоты и меры господдержки.

 

Таким образом, дерево становится популярным материалом на данном строительном рынке. Однако Роман Коняхин отмечает, что пусть и несущественно, но падает спрос на технологии строительства из клеёного бруса (с 16,4% до 12,5%), на дома, построенные по каркасной технологии (с 14% до 13,1%), по панельно-каркасной технологии (с 8,7% до 7,1%), из оцилиндрованного бревна (с 7,9% до 6,6%). Спрос растёт на дома из профилированного бруса (с 11,6% до 13,1%), на каменные/блочные дома (с 7% до 8,6%) и на дома из СИП-панелей (с 4,5% до 7,6%).

 

Анастасия Фетисова, директор по маркетингу московского представительства компании «РОССА РАКЕННЕ СПб» (HONKA), сообщает, что прослеживается тренд, который можно назвать принципом сочетаемости: «Сейчас заказываются дома не просто из дерева, из камня или кирпича, а из нескольких материалов, что даёт возможность реализовать самые различные идеи. Немаловажную роль в этом тренде сыграло знакомство покупателей с мировыми тенденциями. Помимо этого, в нашей стране начинают всё чаще звучать требования к экологичности материалов, используемых для строительства».

Александр Шибаев отмечает, что увеличилось количество мультиформатных посёлков, предлагающих как участки и коттеджи, так и квартиры в малоэтажных жилых домах. А Владислав Копица обращает внимание, что на рынке возрождается традиция прошлого века — появляются тематические посёлки: «В период СССР были распространены ведомственные посёлки, объединённые по профессиональному признаку — дачи писателей, художников, работников науки. Этот тренд переживает вторую жизнь: со стороны потребителя есть интерес к тематическим загородным историям в недвижимости. Появляются посёлки почитателей конного спорта, охоты и рыбалки, с собственным горнолыжным спуском, яхт-клубом или полем для гольфа. Это интересная тема, но полностью готового к заселению посёлка такого типа пока ещё нет».

 

Подстроившись под современный тренды, загородный рынок подстроился и под кризис. Его оживление было особенно заметно этим летом. Эксперты заметили это даже на элитном рынке, который просел заметнее эконом-класса. Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, отмечает, что лето 2016 года вполне можно назвать успешным: «Если сравнивать лето 2016 года с аналогичным периодом 2015 года, то можно отметить, что число сделок на премиальном загородном рынке выросло на 4%. Возрос и средний бюджет покупки. Всего с июня по август на первичном рынке загородной недвижимости премиум-класса было заключено 56 сделок. Суммарно за три летних месяца покупатели загородной высокобюджетной недвижимости потратили 5 млрд рублей, что на 13% выше аналогичного показателя прошлого года».

 

Одним словом, привычная всем загородка стала не столь привычной.