Квадрум: Затяжной прыжок

Квадрум

Покупка новостройки, как полёт с парашютом — страшно, дух захватывает, но чувствуешь себя победителем, когда ноги касаются твёрдой земли. Вот и тут новая квартира в новом доме с новым всем, всем, всем. Заплатил — прыгнул, осталось долететь, свернуть парашют и начать жить. Вот только когда закончится полёт?

Многое зависит от цены прыжка: если новостройку покупать на этапе котлована, то ждать твёрдой земли придётся дольше, но прыжок дешевле. Вот только насколько дольше — вопрос. Конечно, у каждой стройки есть документы, в которых прописано, когда дом должен быть сдан по плану. Но кто из нас не видел информационные щиты на заборе, ограждающем площадку, на которых обозначены сроки двухлетней давности?

Все идёт по плану с отставанием

Если говорить о номинальных сроках строительства, то, как рассказывает специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова, современные технологии монолитного домостроения позволяют возвести здание за 2-2,5 года, полностью соблюдая все необходимые технологические аспекты. Если говорить о проектах панельного строительства, то при высоких темпах застройки на возведение такого дома уходит в среднем 1-1,5 года.

«По сути, строительство "коробки" панельного дома может быть осуществлено достаточно оперативно, всего за 3-6 месяцев, остальной срок отводится на котлован (ограждение и расчистка площадки, монтаж свай и т.д.) и на решение сопутствующих вопросов (согласование всей документации для ввода объекта в эксплуатацию, подключение к коммуникациям)», – говорит эксперт.

Но это по сути, а в реальности всё зависит от застройщика. «Если брать в среднем по рынку, то примерно треть компаний незначительно "удлиняют" сроки, около 20% — существенно затягивают стройку, остальные, как правило, делают всё вовремя», – делится опытом директор департамента технического заказчика TEKTA GROUP Игорь Рожков.

Директор по развитию Kalinka Group Ольга Фельдман напоминает, что, как правило, застройщик начинает продажи, когда залит фундамент и есть несколько этажей. Это обусловлено тем, что на этапе котлована цена на квартиры в доме должна быть значительно ниже, чем на более поздней стадии возведения дома. Застройщики предпочитают получить так называемый отложенный спрос, но стартовать с более интересными для них ценами.

«В последние годы покупатели стали осторожнее и предпочитают занимать выжидательную позицию — делают предварительное бронирование, оставляют деньги на аккредитиве до получения договора долевого участия. Фактически сделки заключаются только тогда, когда застройщиком получены все разрешения и есть ДДУ. Покупка квартиры на более позднем этапе воспринимается как безопасная: темпы строительства будущего жилья уже понятны», – считает эксперт.

Но если всё так неплохо, то откуда же «заборы с мертвой стройкой» и когда нужно начинать бить тревогу и чувствовать себя обманутым?

Лучше всё же беречь нервы и не торопиться расстраиваться, считают участники рынка. «Когда, проезжая мимо строительной площадки, на которой было движение и шла работа, покупатель обнаруживает отсутствие техники и людей, то это тревожный звонок. Такая ситуация может возникнуть, если подрядчик не получает платежи от застройщика, либо это может быть связано со сменой генподрядчика на объекте. Не исключён человеческий фактор, возможно также перераспределение ресурсов застройщика между его проектами. Обычно вынужденная остановка длится недолго. Но если стройка стоит несколько месяцев, это плохой знак и причина для волнения», – предупреждает Ольга Фельдман.

В проектной декларации указываются ориентировочные сроки сдачи дома, которые не могут выходить за дату, проставленную в разрешении на строительство, добавляет генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. Другой вопрос, что не всегда график строительства жилого дома совпадает со сроками, которые указаны в разрешении на строительство, т. е. застройщик изначально планирует продлевать разрешение на строительство.

«Это не должно смущать покупателей, потому что это обычный рабочий момент, и перенос сроков сдачи объекта, а соответственно, внесение изменений в проектную декларацию не является фактом непрофессионализма застройщика, перебоев в финансировании объекта. Выполнение обязательств застройщика перед дольщиками отражается в сроках передачи квартир клиентам, которые отличаются от первоначальных сроков сдачи объектов порой на 6-9 месяцев. Именно на эти сроки нужно ориентироваться, они прописываются в ДДУ», – разъясняет сложности рынка эксперт.

Застройщик обязан указать в договоре долевого участия сроки сдачи объекта и штрафы, которые ему придётся выплачивать в связи со смещением исполнения обязательств на более поздний срок. Это мотивирует девелопера соблюдать сроки строительства, – уверен коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва» Максим Зорин. – При этом их несоблюдение ведёт не только к финансовым, но и имиджевым потерям. Более того, многие девелоперы стараются сдать объекты раньше заявленного срока — это существенное конкурентное преимущество. При этом передача квартиры покупателю обычно отстаёт от срока ввода в эксплуатацию на 6 и более месяцев. Это также указывается в договоре долевого участия».

Надо сказать, что современные покупатели давно перестали быть наивными и беспомощными, и вполне могут за себя постоять, если случай не безнадёжный. «Практически все дольщики постоянно контролируют ход работ — это лучший способ гарантировать себе спокойствие, – говорит директор проектного управления Группы Компаний «САПСАН» Дмитрий Иванов. – Сейчас при запаздывании чаще нервничают даже не покупатели, а строительные компании. Как правило, о переносе сроков на пару-тройку месяцев с дольщиками договориться можно, если же речь идёт о большем времени, то всегда найдётся инициативная группа, которая обратится в суд».

Конечно, до суда лучше не доводить, особенно, если вспомнить, что отнюдь не все продажи у нас идут по ФЗ-214. Но в этой статье мы опросили представителей крупных проверенных компаний, работающих с соблюдением всех норм российского законодательства.

Когда домов много

Отдельное внимание при покупке стоит обратить и на то, насколько масштабен проект. Приятно жить в новом микрорайоне с новыми садиками и школами, когда всё построено по единому генплану и по уму, но и тут есть свои недостатки для покупателей, особенно тех, кто покупает жильё в начальных очередях застройки. «Если покупатель приобретает квартиру в первой очереди проекта, то нужно быть готовым к сложностям проживания, так как рядом будет вестись стройка остальных очередей», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

«Застройщик должен обеспечить максимальную безопасность и комфорт для жителей домов первой очереди строительства, – категоричен заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. – На момент ввода в эксплуатацию застройщик обязан оградить покупателей квартир в первой очереди (фактически уже жителей таковой) от территории застройки второй и последующих очередей, установив безопасное ограждение, организовав маршруты движения строительного транспорта и техники, не пересекающиеся с личным транспортом жильцов, исключив работу башенного крана над территорией сданных домов, отсутствие яркого освещения в темное время суток и т.д.». Обязан!

Однако Софья Лебедева видит друге реалии: «Если речь идёт о проекте комфорт-класса, то, скорее всего, застройщик постарается создать хотя бы минимальный комфорт для жителей домов первой очереди — сделать удобные подходы к подъездам, положить пешеходные дорожки, облагородить территорию. А вот в проектах эконом-класса ситуация обычно обстоит похуже — иногда жителям первых очередей приходится проходить по доскам к своему подъезду и через строительный мусор. Территория всего комплекса будет облагорожена и обустроена уже после окончания строительства всех домов. Немаловажным фактором является и время года, в которое сдается первая очередь: летом наиболее вероятно, что застройщик облагородит территорию, чем зимой». Из несомненных плюсов — квартиры в первой очереди обычно несколько дешевле, чем в последующих, ведь за неудобство первых жильцов застройщикам приходится платить.

Кстати, напоминает Ольга Фельдман, сроки завершения строительства первой очереди могут много сказать о перспективах своевременной сдачи последующих: «Строительство второй очереди начинается тогда, когда сдана первая. Поскольку сдача первой может затянуться из-за несвоевременной платы застройщика подрядчику, из-за смены генподрядчика или прочих форс-мажорных обстоятельств, то готовность дома оттягивается и на дальнейших этапах.

По результатам продаж первой очереди могут возникать корректировки квартирографии, финансирования, может смениться генподрядчик, и как следствие — начало строительства отодвигается до внесения всех изменений и получения согласований. Если темпы продаж первой очереди идут планомерно, то больше шансов, что вторая очередь жилого комплекса будет построена без задержек».

Ремонт — это навсегда

Следующая особенность, с которой столкнутся практически все покупатели новостройки, — ремонт. Конечно, хотелось бы написать: все жильцы заканчивают ремонтные работы через год после получения ключей от квартир. Но это, увы, не так. Из практики Екатерины Артёмовой после ввода дома в эксплуатацию сразу же начинают отделку в среднем 30-40 % новосёлов. Примерно 10-15 % (в зависимости от объекта) квартир остаются без отделки от 6 месяцев до 1 года, так как являются примером инвестиционных вложений, в среднем именно за такой временной промежуток инвесторы реализуют квартиры. Оставшийся объём покупателей начинает отделку несколько позже. Чаще всего это люди, которые не снимают жильё, а проживают у родственников или в своей старой квартире. Их возможности позволяют не торопиться с отделкой, а копить средства или заниматься созданием дизайн-проекта, поиском рабочих для отделки и прочими предремонтными вопросами. 

Разумеется, это приводит к некоторому конфликту интересов. Тем более что, по словам директора по развитию компании Contact Real Estate Вячеслава Антропова, в 90 % случаев в квартире живут рабочие. Конечно, самому владельцу, когда квартира представляет собой голый бетон, опасаться не за что, поэтому он оставляет ключи и лишает себя ряда забот. Рабочие живут в помещении, владелец завозит материалы, они его оповещают о том, что нужно купить или же о готовности отделочных работ в той или иной комнате. А вот другим жителям дома это может и не понравиться. К сожалению этот вопрос никак не регламентируется.

«Касательно регламента пребывания строительных бригад на объектах и распорядка их непосредственного проживания, то таких документов не существует. Владелец квартиры вправе распоряжаться имуществом на своё усмотрение. При этом владелец квартиры и управляющая компания, обслуживающая данный объект, берут на себя всю ответственность за действия, происходящие на объекте. Исключением являются неправомерные действия, когда в силу вступает регламент правоохранительных органов, – отмечает Екатерина Артёмова. – В законодательстве о регламенте произведения строительных работ на объектах жилищного строительства московского региона в настоящее время действует запрет на шумовые работы с 23:00 до 7:00, который, в свою очередь, находится на рассмотрении городских властей по его изменению. Планируется сокращение временных рамок, а также создание "тихого часа" в обеденное время».

На практике, говорит эксперт, существуют примеры управляющих компаний, которые регламентируют или вовсе запрещают пребывание строительных бригад на стройках (речь идёт о проживании), однако это касается преимущественно объектов высшего ценового сегмента — бизнес и элитного классов. В таких случаях собственник квартиры выписывает специальный допуск к произведению строительных работ, который может быть оформлен как на ответственное лицо (бригадира), так и на всех мастеров, однако их пребывание регламентируется охраной объекта.

Но выход есть. О нём напоминает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов: «От ремонта за стеной нельзя застраховаться. Но, если страшно жить в окружении строек, можем посоветовать приобрести квартиру с отделкой от застройщика, обычно такие предложения в жилых комплексах идут либо по секциям, либо по корпусам, что позволяет обособиться от квартир, где ремонты идут без какого-либо общего графика». Разумеется, квартиры с отделкой несколько дороже, но спокойствие того стоит.