Квадрум: Квадраты вскладчину

Квадрум

Ситуации, когда наши сограждане сообща приобретают квартиру с целью оформления отдельных долей, иногда случаются. Что ж поделать-то, когда недвижимость дорожает, а заветное жильё постоянно ускользает с горизонта! Сделки по такой схеме в будущем могут грозить трудностями юридического характера, но отнюдь не все приобретатели вскладчину вовлечены во все их тонкости.

«Коммунальные покупки»

«Сегодня покупки квартиры вскладчину встречаются довольно редко. Чаще всего это происходит с инвестиционными целями. Был случай, когда шестеро партнёров по бизнесу приобрели двухкомнатную квартиру в новом доме и спустя некоторое время продали её, заработав на этом некоторую сумму, – рассказывает Алексей Шлёнов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Или в конце прошлого года в Подольске трое знакомых (две девушки и юноша) приобрели квартиру по тем же причинам».

Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet, подтверждает: среди сделок вскладчину есть определённая часть инвестиционных покупок, когда люди хотят начать инвестиционную деятельность, но не располагают необходимыми средствами, для чего находят единомышленников. «Однако такие объединения сулят начинающим инвесторам скорее конфликты на тему того, на каком этапе лучше продавать проект, – уверен эксперт. – С учётом того, что на покупку вскладчину люди решаются от недостатка денежных средства, как правило, бюджеты не превышают 5 млн рублей. С таким бюджетом покупки рассматриваются подмосковные или новомосковские проекты средней удаленности от МКАД».

«Квартиры вскладчину для постоянного проживания на праве долевой собственности могут покупать будущие супруги, которые ещё официально не оформили свои отношения, – утверждает Алексей Шлёнов. – Такие покупки также совершают молодые семьи совместно со своими родителями, когда финансово вкладываются все стороны. Однако стоит помнить, что покупка квартиры на "паях" несёт в себе некоторые риски, например, в случае продажи квартиры с непогашенной ипотекой может получиться так, что вырученной суммы не хватит, чтобы выплатить долг и компенсировать уже вложенные средства».

Специалист приводит случай из собственной практики, когда молодой человек и девушка, планирующие пожениться, приобрели квартиру и при этом оформили ипотеку. Однако в очень скором времени они разошлись и квартиру выставили на продажу, в результате один из них потерял некоторую сумму.

«Если рассматривать приобретение жилья с целью вложения инвестиций, то действительно такие сделки случаются на первичном рынке недвижимости, – комментирует Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне». – Далеко не у каждого потенциального инвестора, в частности в случае первой покупки, есть деньги для оплаты полной стоимости жилья. Поэтому, здесь имеет смысл покупать квартиру вскладчину, а по завершении строительства дома продать её и разделить полученную прибыль. Совершать такие покупки необходимо при растущем рынке, за момент строительства дома прибыль может составить более 50 %. Чтобы зафиксировать наибольший доход, стоит выбирать объекты на старте строительства, когда стоимость квадратного метра жилья минимальна».

«Законом не предусмотрены ограничения на минимальный размер доли, потому "входной билет" в уютное семейное гнездышко может быть вполне доступным каждому. Но закон регламентирует порядок аренды и продажи доли. Так, сдать в аренду долю возможно только с письменного согласия всех совладельцев. И принцип демократии тут не действует: один не согласен — аренда отменяется, – рассказывает Катерина Никонова, директор по рекламе и PR ЖК «Дубровка». – Совладельцы ко всему прочему должны понимать: будущая продажа объекта, оформленного в собственность в долях, возможно затруднится психологическим недоверием покупателей к чистоте сделки. И тут совет от юристов: при покупке "вторички" всегда брать выписку из единого государственного реестра, ведь только запись в нём является единственным доказательством права собственности. Если запись отличается от свидетельства о собственности, тогда стоит задуматься, о том какие изменения проходили по данному объекту».

Чтобы понять, какую опасность таит в себе приобретение жилья вскладчину, Елена Семенча, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья», предлагает разобрать вопрос терминологии. «Доля — это часть имущественных прав на объект недвижимости, находящийся в общей собственности. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такое имущество не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. Наглядная иллюстрация: два собственника в трёхкомнатной жилой квартире, т. е. право собственности по ½ доле каждому. Это право собственности на ½ долю в трёхкомнатной квартире, право собственности на ½ в одной комнате, право собственности на ½ во второй и третьей комнатах, право собственности на ½ ванной, туалета, кухни, коридора... Причём, эта половина доли каждого никак не выделена, это не конкретные комнаты в квартире.

Такие владельцы могут распоряжаться своими долями в квартире по соглашению друг с другом, если соглашения достичь невозможно, то порядок определения пользования такой квартирой может быть определён в судебном порядке. Каждый новый сособственник определяет порядок пользования долей квартиры заново».

Общей собственности и долям в ней посвящена вся глава 16 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников и с соблюдением правил о преимущественном праве покупки у сособственников объекта недвижимости, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Алексей Шлёнов вновь иллюстрирует статью закона примером: трое собственников сделали пристройку на крыше сталинской пятиэтажки, возвели мансардный этаж (строительство было согласовано). Когда потенциальный покупатель предложил им сумму немного ниже, один из собственников отказался, и сделка не состоялась.

«Собственник доли квартиры, скорее всего, сможет вселиться в квартиру, находящуюся в общей собственности нескольких лиц, хотя бывают и исключения, когда суд отказывает, и это не зависит от размера доли. Зато совершеннолетних членов семьи собственника доли возможно прописать только с согласия всех сособственников. Постоянно ведутся баталии по поводу "резиновых квартир", за введение минимальных параметров долей, существенно ограничивающих возможность прописки, разрабатываются законопроекты, но пока в действие ничего не вступило», – добавляет Елена Семенча.

Своя доля — в неволе

«Если оставить за скобками семейный формат приобретения квартиры, когда собственники являются близкими родственниками (таких сделок у нас больше половины), то покупка недвижимости вскладчину не состоящими в родстве людьми составляет приблизительно 1-3 % от общего числа сделок, – комментирует Елена Семенча. – Должны быть доверительные и проверенные годами и не одним проектом отношения. Это, как правило, бизнес-партнеры, которые вместе входят в проект, для этого они приобретают земельные участки, строят малоэтажные многоквартирные небольшие дома, далее эти квартиры продают и получают доход в денежном выражении.

"Коммунальные покупки" совсем чужими людьми в нашей практике весьма редки, и являются скорее исключением, чем правилом. В качестве примера можно привести ситуацию, когда покупателю дают денег в долг на покупку объекта, оформляя квартиру в долях на того, кто деньги берёт, и на того, кто даёт средства в долг. После возвращения долга вся квартира переоформляется на заёмщика, а до этого будет существовать подстраховка кредитора от невозврата ему денежных средств.

При такой схеме есть подводные камни как у одной, так и у второй стороны: всё зависит от исполнения договоренностей сторонами, их надёжности и соблюдения их договоренностей независимо от изменения стоимости объекта в ту или иную сторону, поведения рубля на рынке и других жизненных и личностных фактов. Поэтому, прежде чем давать рекомендации, как правильно такие отношения оформить, нам приходится подробно изучать возможности сторон: что в приоритете у каждой из них, что может изменить цели каждой стороны и кто на это может повлиять дополнительно (бизнес, супруги, дети, экономика и прочее), какие альтернативы возможны и каковы последствия. Если что-то поменяется и стороны не договорятся, то продавать всем вместе приобретенный в долях объект, тем самым вернуть долг и правильно это оформить, чтобы не остаться и без своей доли и с неоплаченным долгом, брать кредит или найти иной выгодный для сторон вариант. Каждый случай уникален».

А вот как комментирует данную тему Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»: «При совместном финансировании строительства квартиры в новостройке инвесторы в контракте с застройщиком выступают на стороне участника долевого строительства. При этом есть несколько юридических особенностей. Во-первых, каждый из соинвесторов обязан обеспечить своевременную оплату инвестиций в своей доли застройщику по договору. Если кто-либо из соинвесторов не выполнит это обязательство, застройщик вправе расторгнуть сделку. Риски неплатежей снижаются, если соинвесторы вносят все причитающиеся с них деньги в день подписания сделки.

Во-вторых, по итогам исполнения договора с застройщиком на квартиру будет оформлено право общей долевой собственности. При этом каждый из соинвесторов получит долю в праве общей собственности на квартиру. В-третьих, доля в праве общей долевой собственности может отчуждаться третьим лицам, но при условии отказа других собственников квартиры от преимущественного права выкупа такой доли. Впрочем, ликвидность доли в общей собственности на квартиру на рынке существенно ниже, чем ликвидность квартиры в целом. Для того, чтобы продать комнату в квартире вместо доли, потребуется выделить комнату в натуре (когда доля трансформируется в юридическом смысле в конкретные метры площади). Выдел площади квартиры в натуре за счёт доли возможен либо по соглашению собственников квартиры, либо в судебном порядке».

Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group, уточняет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, но при соблюдении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского Кодекса (преимущественное право покупки).

«Это право содольщиков на первоочередной выкуп продаваемой доли по цене, за которую она продается, – говорит она. – Это значит, что продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу».

«Также у содольщиков может возникнуть вопрос с определением порядка пользованием данным имуществом. В случае, если объект приобретался не по комнатам (один собственник — одна комната), то такой порядок закрепляется соглашением о порядке пользования. Однако, в случае возникновения разногласий между собственниками, им придётся обратиться в суд. И даже судебные органы могут встать в тупиковую ситуацию, если в собственности, скажем, трёх друзей находится однокомнатная квартира. Определить порядок пользования при таком варианте, если у всех собственников нет альтернативного жилья, практически невозможно. Для минимизации споров о пользовании квартирой рекомендуем приобретать не квартиру как таковую, а комнаты в ней. Это облегчает продажу объекта при конфликтах».

И ещё раз воспользуемся советом Василия Шарапова: «Чтобы не было проблем, рекомендуется заранее в отдельном соглашении между соинвесторами отрегулировать порядок управления и пользования квартирой после её получения от застройщика путём подписания отдельного соглашения между соинвесторами. Это снизит риски споров в будущем по этим вопросам». Так что дружба дружбой, а денежки врозь!