Квадрум: Без крыши над головой

Квадрум

В огромном мегаполисе трудно найти недвижимость с придомовой территорией, на которой можно разбить собственный садик, и уж тем более совсем неудобно загорать на виду у соседей. Компенсировать подобные пробелы способны террасы, которые стали прекрасным дополнением к городскому элитному жилью и удачным пространственным решением помещений. Благодаря такому формату у домовладельцев появилась площадка под открытым небом.

Чаепитие в облаках

Что собой представляют квартиры с террасами, которые, судя по всему, получают всё большее распространение на рынке? «Во-первых, терраса, это всё-таки нестандартное для квартир помещение, она позволяет по-новому взаимодействовать с окружающей природой. Ведь одно дело дышать воздухом на балконе, когда ты закрыт от внешнего окружения рамой и створками, – рассказывает Екатерина Фонарёва, коммерческий директор Корпорации «Баркли». – Другое дело, когда можно встать посреди террасы, раскинуть руки и вдохнуть сладкий воздух полной грудью. Важно, что при этом над головой будет только небо, а не соседский балкон. Кроме того, терраса придаёт всей обстановке в квартире некий аристократизм. Ведь как артистично, по-чеховски, хозяин может воскликнуть всем своим гостям: «Господа, прошу всех на веранду откушать чаю».

Да, летом терраса хороша для проведения светских мероприятий, к примеру, презентации книги или организации вечеринки. Устройство зоны отдыха — самое популярное решение среди владельцев домов с террасами. На открытом пространстве можно устроить романтический вечер или тёплую встречу с друзьями — уютная атмосфера и виды на город делают террасу самым подходящим местом для этих целей. Многие устанавливают на террасе барбекю или гриль», – говорит Валерия Косенкова, директор департамента городской недвижимости Kalinka Group.

На террасе можно оформить сад, обратившись за помощью к ландшафтному дизайнеру или проявив собственную фантазию. Эксперт утверждает, что многие покупатели декорируют зоны отдыха при помощи висячих клумб, «живых» стен из вьющихся растений, декоративных деревьев в горшках, которые на зиму можно занести в помещение.

Терраса, безусловно, становится приятным дополнением к приобретенной недвижимости, считает Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. Но, кроме этого, она визуально расширяет её границы и подчеркивает новый уровень комфорта.

«К квартирам с террасами покупатели всегда проявляют интерес, как к чему-то необычному и статусному, – уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Большая часть подобных предложений встречается в сегменте элитной недвижимости. В отличие от западных стран, россияне эксплуатируют дополнительные площади в основном в тёплое время года, что связано с особенностями российского климата. Конечно, можно купить снегоплавильные печи, с помощью которых снег будет таять. Однако такое оборудование весьма дорогостоящее. Кроме того, погода в России очень непредсказуема, поэтому техника не всегда может справиться с выпавшими осадками. Кто-то из собственников делает дополнительные навесы от снега или панорамное остекление террас. Однако это, во-первых, требует согласования в БТИ, что не всегда возможно, так как остекление может нарушить архитектурный облик здания. А во-вторых, по сути, лишает помещение его изначального назначения — отдыха на открытом воздухе. Таким образом, многие собственники во избежание лишних временных и денежных затрат используют террасы преимущественно с мая по октябрь».

Сезонная зона

Итак, по мнению большинства специалистов, использование террас возможно в нашей стране лишь в ограниченное время года. В холодные месяцы использование террасы в многоквартирном доме затруднительно, полагает Алёна Бригаднова, директор агентства Finch: «Во-первых, холодно и неуютно проводить время на улице, во-вторых, сбрасывать снег с террасы можно только при условии, что внизу всё огорожено и снег не попадёт ни на людей, ни на машины или что-то ещё. Снег на террасах лежит до весны, как правило. Но вид из окон остается приятным».

«Действительно, тут важно не повторить ситуацию, как в фильме "Джентельмены удачи": "Туда не ходи, сюда ходи! А то снег башка попадет", – подтверждает Екатерина Фонарёва. – И дело тут, скорее, не в каких-то явных проблемах, а просто в особенностях эксплуатации. Водоотведение на террасах сделано идеально, никаких проблем при выпадении даже существенных осадков у клиентов никогда не возникнет. Зимой же, когда падает снег, наоборот, чистить свою собственную веранду, больше похоже на удовольствие, чем на проблему».

«Уборка снега с эксплуатируемой кровли — это технологически продуманный процесс, – уточняет Дмитрий Власов. – Снег, естественно, не сбрасывают с крыши лопатой, а убирают с помощью установленных на кровле обогреваемых воронок внутреннего водостока. Используя специальное оборудование (теплогенераторы, инфракрасные облучатели и т. п.), снег растапливают, а потом он стекает вниз по системе внутреннего водостока, как и осадки в виде дождя».

Екатерина Фонарёва добавляет: «Понятно, что при сильном ветре может быть повреждена какая-либо мебель, декоративные растения. Но это можно предвидеть, обращая внимание на экстренные заявления МЧС и проч. Кроме того, не стоит забывать о безопасности и не пренебрегать осторожностью, стоя около ограждающих конструкций террасы. Последние трагичные новости и инициативы за безопасные селфи делают такие опасения вполне обоснованными».

Мария Литинецкая также считает, что открытое пространство террасы подразумевает возникновение некоторых рисков при её эксплуатации. «Однако, при грамотном подходе и техническом оснащении все они сводятся к нулю, – считает эксперт. – Во-первых, необходимо продумать гидроизоляцию. Не стоит забывать, что терраса является одновременно и крышей для ваших соседей снизу. Поэтому во избежание потопа по причине таяния снега или продолжительных дождей, имеет смысл продумать обустройство ливневого стока, а также при ремонте гидроизолировать напольное покрытие. Во-вторых, не стоит думать исключительно только об эстетической составляющей дизайнерского проекта террасы. Необходимо уделить особое внимание безопасности. Конечно, у любой террасы будет ограждение. Однако не лишним будет положить антискользящее покрытие. В-третьих, открытая терраса постоянно подвергается воздействию ветра, дождя, снега и т. д. Всё это приводит к быстрому ухудшению характеристик отделочных материалов через определённый период. Поэтому в отделке лучше использовать покрытия морозоустойчивые и стойкие к истиранию. В-четвертых, если вы планируете, к примеру, разбить сад, то желательно предусмотреть наличие экрана от сквозняков. Кроме того, вам самим будет уютнее находиться на террасе в ветреную погоду».

«На мой взгляд, главная проблема — промерзание стоков, – продолжает Алёна Бригаднова. – Через стоки вода уходит с террасы в домовые сети. Когда сток промерзает, жидкость скапливается и остаётся на поверхности в виде лужи. Стоки, как правило, подогревают, а если сток не прогревается, то тогда милые хозяйки выходят с чайником кипятка и проливают их.

Подогревать саму поверхность террасы не имеет смысла. Это работает при температуре не ниже -10 С. Осень и зима в Москве бывают гораздо прохладней. В такую погоду не хочется выходить даже на подогреваемую террасу».

«Мы планируем, что террасы третьей очереди городского квартала "Ривер Парк" (в трёх корпусах, выходящих на набережную, они будут располагаться только на 9, 12 и 15 этажах, их площадь варьируется от 15 до 25 кв. м) будут использоваться преимущественно в тёплое время года, – сообщает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Конечно, при желании собственники могут сделать настил от снега или остекление. Однако это возможно только при разрешении управляющей компании. Накладывать запреты подобного характера уже не в компетенции застройщика. К тому же отопление террасы в холодное время года — это дополнительные затраты, которые готовы нести далеко не все собственники. Поэтому, скорее всего, террасы будут использоваться зимой в качестве дополнительных помещений для хранения. Ведь, например, в "Ривер Парке" террасы занимают 15-25 кв. м. Фактически, это полноценная комната!».

Что касается технической эксплуатации террас, то, по словам Ларисы Швецовой, в новом проекте компании предусматривается хорошая гидроизоляция соседей, специальные водоотводы и безопасность. Конечно, главной проблемой является снег, из-за которого фактически использование террасы может быть ограничено на несколько месяцев. Однако технологии не стоят на месте и при желании и финансовой возможности террасу можно обустроить и использовать хоть круглый год.

Видное место

Кто приобретает подобный формат и как использует? Специалисты так прокомментировали этот вопрос. «Трудно вывести какую-либо особенную, отличительную характеристику покупателей таких квартир, – говорит Екатерина Фонарёва. – В целом можно логически рассудить, что данный формат находится преимущественно в верхних частях башен, с хорошими видовыми характеристиками. Это означает, что клиент имеет высокую покупательную способность, возможно, обладает определённой склонностью к романтизму и созерцательству».

«В жилом комплексе "Дубровка" все квартиры последних этажей имеют собственную террасу на эксплуатируемой кровле. Такой вид недвижимости пользуется хорошим спросом из-за своей уникальности. К тому же, квадратные метры террасы продаются с понижающим коэффициентом — они в два раза дешевле основной площади. Разница в цене позволяет выгодно увеличить размер квартиры. В "Дубровке" можно "нарезать" любую подходящую площадь террасы — от 30 до 120 метров. Жильцы делят свою кровлю на 2 части: застекленную и открытую. В крытой добавленной площади можно сделать зимний сад, кальянную или каминную, либо провести отопление и тогда получится полноценная комната. А терраса на свежем воздухе служит отличной зоной отдыха. Летом открываются возможности устроить пикник или застолье, принять солнечные ванны или почитать под тентом. Также на кровле возможно устанавливать джакузи и надувные бассейны, но, конечно, под контролем управляющей компании. Логично, что квартиры с террасами на кровле покупают в основном молодые семьи с детьми, творческие и стремящиеся воплотить самые смелые и модные дизайнерские решения», – отвечает Екатерина Никонова, директор по рекламе и PR ЖК «Дубровка».

«Как правило, квартиры с террасами представлены преимущественно в проектах элитной недвижимости, соответственно, подобный формат недвижимости интересен в основном обеспеченным покупателям, – говорит Валерия Косенкова. – Как правило, на террасах обустраивают кабинеты, комнату для отдыха всей семьей — для этого ставят диваны, шезлонги. В некоторых случаях даже можно поставить бассейн, если нет каких-либо технических ограничений. Кто-то разбивает сад, создавая уголок оазиса в центре города. Кроме того, на террасах нередко устанавливают тренажеры для занятия спортом. То есть функциональное назначение террасы весьма разнообразно и зависит только от предпочтений собственников».

«Встречаются домовладельцы, стремящиеся остеклить террасу, что-то присоединить, чтобы получить дополнительные метры, к "тёплой" части жилья, – предупреждает Алёна Бригаднова. – Не всегда это разумно. Да и согласовать такое переоборудование крайне трудно, особенно, если архитектор дома против. Мы знаем невероятные скандалы, когда архитектор настолько трепетно относился к своему творению, что не соглашался на такое ни за какие деньги. Можете поверить, суммы озвучивались просто неприличные».

«В элитном сегменте квартиры с террасами считаются эксклюзивным предложением, в одном доме таких вариантов может быть не больше двух, чаще — всего один, – утверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Поэтому и цена на них соответствующая. Обычно площадь таких квартир начинается от 250 кв. м, цены в районе 10-15 млн долларов. При этом квартира с террасой всегда дороже по сравнению с квартирой, аналогичной по площади, но без террасы. И состоятельные покупатели готовы переплачивать за уникальность объекта.

Если же говорить о более низком ценовом сегменте, то здесь проектов с террасами не так уж и много. Тем более, что покупатели в данном сегменте, как правило, располагают ограниченным бюджетом и не всегда готовы переплачивать за индивидуальность. Тем не менее, желающие иметь просторную террасу, находятся. Например, в малоэтажном ЖК "Аристово-Митино" такие лоты предусмотрены во всех домах комплекса (а всего их 29), и на сегодняшний день свободных предложений осталось не много. Стоимость такой квартиры (площадью от 91 кв. м) составляет 7,1 млн руб. (при условии 100 % оплаты или покупке в ипотеку) или 7,45 млн при покупке в рассрочку».

«Вариант квартиры с террасой отлично подойдёт для клиента, который хотел бы расширить своё жилое пространство и уйти от рамок балкон-лоджия, – считает Дмитрий Власов. – В ЖК "Загородный квартал" приятным дополнением к квартирам с террасами на последних этажах является ещё и возможность установки камина».

«В настоящий момент в ЖК Barkli Residence в продаже остался последний пентхаус площадью 253,2 кв. м, имеющий 4 террасы, выходящие на все стороны света, по цене 215,5 млн руб., – напоминает Екатерина Фонарёва. – Каждая терраса площадью не менее 30 кв. м, с них отрываются панорамные виды на центральные районы Москвы, Ленинский проспект, Парк Горького. Также осталась в продаже одна квартира с террасой, площадью 123,96 кв. м в башне West проекта Barkli Park. Она предлагается по стоимости около 83 млн руб.». Площадь квартир с террасами подсчитывается без учёта площади этих террас в общей. Т.е. площадь террасы фигурирует в техническом паспорте квартиры и экспликации помещений, однако в общую площадь не включается».

Терраса как особенное пожелание у покупателей элитной недвижимости встречается нечасто. Всё же это сезонная опция, с которой в холодное, дождливое время года возникает немало хлопот. А вот Валерия Косенкова, как и большинство экспертов, утверждает, что при расчёте «летних» площадей применяется коэффициент 0,3. То есть три квадратных метра площади террасы учитываются как один квадратный метр жилой площади. При этом предложение с террасой всегда будет стоить дороже аналогичного по площади в этом же доме за счёт своей уникальности и видовых характеристик, эта разница в цене может составить до 10 %.

Она назвала несколько интересных проектов с террасными квартирами: «Итальянский квартал», Knightsbridge Private Park, Karetny Plaza, Turandot Residences. Добавим, что подобный формат есть в ЖК «Четыре ветра», «Дворянское гнездо», «Онегин», «Большой Афанасьевский», «Садовые Кварталы», Virgin House, Wine House, Barrin House и других.

И, наконец, «новинка» — вышедший не так давно на рынок «Клубный дом на Котельнической», который уже высоко оценили профессионалы. По информации Лилии Хоменко, руководителя направления маркетинга, рекламы, PR ГК «Русский монолит», на 11 этажах расположатся 140 квартир площадью от 59 до 300 кв. м. Благодаря ярусной, разноуровневой архитектуре в доме несколько (от 6 до 12, в зависимости от того, одну квартиру или весь этаж покупают) видовых террас от 100 до 250 кв. м. На верхних этажах размещаются квартиры повышенной комфортности с улучшенной планировкой, ленточным остеклением и открытыми галереями. Также на верхних этажах расположены просторные видовые террасы, роскошные пентхаусы и двухуровневые квартиры. Так что тенденция не теряет своей актуальности и имеет достойное продолжение.