Вторичный рынок элитной жилой недвижимости Москвы

По итогам марта 2025 года на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости Москвы экспонировалось 594 лота суммарно на 109,9 тыс. кв. м.

По сравнению с декабрем 2024 г. количество лотов в экспонировании снизилось на 14%. За год количество лотов в продаже уменьшилось на 18%, объём предложения уменьшился на 17%.

Средняя площадь экспонируемого лота по итогам марта 2025 года составила 185 кв. м, что на 1% больше показателя аналогичного периода 2024 года.

Таблица. Сводные показатели экспонируемого предложения на вторичном рынке элитного жилья Москвы

На графике ниже представлено сравнение процентного распределения элитных квартир и апартаментов, выставленных на продажу, по их площади на конец марта 2024 и 2025 годов. Изменение структуры предложения по площади за год в целом незначительное, большинство диапазонов сохранили свои доли. Наибольшая доля предложения в обоих периодах приходится на лоты площадью 100-125 кв. м (16%).

Заметный рост доли зафиксирован в сегменте 400-500 кв. м (с 2% до 4%), а также небольшой рост в диапазоне 150-175 кв. м (с 8% до 9%). Одновременно наблюдается снижение доли предложения в диапазонах 175-200 кв. м (с 9% до 7%) и особенно 275-300 кв. м (с 3% до 1%).

График. Сравнение распределения экспонируемых элитных квартир/ апартаментов по площади на конец марта 2024–2025 гг., %

По сравнению с мартом 2024 года, структура предложения по сроку экспонирования на конец марта 2025 года изменилась: заметно увеличилась доля лотов, находящихся в продаже ровно 1 год (с 14% до 20%, +6 п.п.), а также выросла доля наиболее “старых” объектов со сроком экспозиции более 7 лет (с 17% до 19%, +2 п.п.). Одновременно произошло сокращение долей лотов со сроками 2 года (с 10% до 8%, -2 п.п.) и особенно 3 года (с 8% до 5%, -3 п.п.), что указывает на перераспределение предложения в сторону как относительно недавних (1 год), так и очень длительных сроков продажи.

ДИАГРАММА. Распределение предложения по сроку экспонирования на конец марта 2025, %

На вторичном рынке элитной недвижимости наибольшая доля предложения в кв. м сосредоточена в Центральном Административном Округе, доля которого на конец марта 2025 года составила около 75%. Распределение элитного предложения на вторичном рынке жилья по районам выглядит следующим образом: лидером по объему предложения в кв. м традиционно является район Хамовники, доля которого на конец марта 2025 года составила 23% (-2 п. п. к декабрю 2024 года). На втором месте расположился район Раменки с долей 17% (+1 п. п. к декабрю 2024 года). Далее следует Пресненский район, доля которого составила 16% (-3 п. п. к декабрю 2024 года). Суммарно топ-3 района включают 56% всего объема предложения. Также значительную долю предложения составляют районы Тверской (9%), Арбат (7%), Якиманка (6%) и Замоскворечье (5%).

Ценовая ситуация

По итогам марта 2025 года на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы средневзвешенная цена предложения составила 1 404 тыс. руб. / кв. м (+4% за квартал и +2% за год). На показатель средневзвешенной цены предложения продолжает оказывать влияние макроэкономическая ситуация, а также изменение конъюнктуры предложения на фоне вымывания более ликвидных лотов и сокращения общего объема предложения.

Таблица. Сводные ценовые показатели предложения на вторичном рынке элитного жилья Москвы

Доля лотов, которые экспонируются в иностранной валюте на конец марта 2025, составила 18%, что на 1 п.п. меньше показателя на конец декабря 2024 года и на 4 п. п. меньше показателя конца марта 2024 года. В абсолютном значении количество лотов в иностранной валюте снизилось на 18% по сравнению с декабрем 2024 года и уменьшилось на 30% по сравнению с мартом 2024 года. Большинство лотов на вторичном элитном рынке жилья Москвы (314 шт.) являются новыми и вышли в продажу в период март 2024 – март 2025 (доля в общем объеме - 53%). Для 97% лотов, которые продавались на конец марта 2025 года, валюта экспонирования не изменилась. Изменение валюты коснулось всего 3% лотов в предложении, из которых в рубли перевели цены 2% квартир/апартаментов, а в доллары и евро – 1% лотов.

ГРАФИК. Динамика предложения (шт.) и средневзвешенной удельной цены (тыс. руб./кв. м) на вторичном рынке Москвы на конец МАРТА 2025 года

Из всего пула объектов (594 шт.), собственники 23% лотов в предложении, которые экспонировались на конец марта 2025 года на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы, не изменили цены продажи. Для лотов, которые экспонируются в рублях, среднее изменение цены составило +8% за год. Для лотов, цена которых указана в иностранной валюте, среднее изменение цены составило -7%, в том числе в связи с снижением валютного курса на конец марта 2025 года по сравнению с концом марта 2024. К концу марта 2025 года средний бюджет лота в продаже на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы не изменился за квартал и составил 260 млн руб., что на 3% больше показателя на конец марта 2024 года. Наибольшая доля приходится на лоты, которые предлагаются в бюджете свыше 400 млн руб. За год доля в этом сегменте выросла на 2 п. п. и достигла 16%. Кроме этого, наблюдается рост доли лотов в предложении на 2 п. п. в диапазонах 150-175 (+2 п.п.), 275-300 (+2 п.п.), 300-400 (+2 п.п.) и более 400 (+2 п.п.).

ДИАГРАММА. Изменения цен лотов в марте 2025 г. к марту 2024 г.

ГРАФИК. Сравнение распределения экспонируемых квартир/апартаментов по стоимости лотов на конец марта 2024 года и на конец марта 2025 года, %

Среди районов Москвы на вторичном рынке элитной недвижимости по средневзвешенной цене предложения на конец марта 2025 года лидирует район Якиманка. Средневзвешенная стоимость вторичной жилой недвижимости в данном районе Москвы практически не изменилась за квартал и составила 1 843 тыс. руб. / кв. м, что на 1% выше по сравнению с концом марта 2024. На втором месте расположился район Хамовники: 1 818 тыс. руб. / кв. м (-1% к декабрю 2024 и +7% к марту 2024). Замыкает тройку лидеров район Арбат: 1 545 тыс. руб. / кв. м (0% к декабрю 2024 и +21% к марту 2024) в связи с вымыванием наиболее ликвидного предложения в локации.

ГРАФИК. Рейтинг районов по средневзвешенной удельной стоимости предложения на вторичном рынке, тыс. руб. за кв. м на конец МАРТА 2025*

КАРТА. Распределение элитного предложения на вторичном рынке и средневзвешенных цен экспонирования по районам на конец марта 2025 г.

Спрос

Росреестр Москвы в 1 кв. 2025 году зафиксировал 33,9 тыс. переходов прав на вторичном рынке, что больше на 12% по сравнению с 1 кв. 2024 года (30,2 тыс. сделок), что обусловлено совокупностью экономических, поведенческих и рыночных факторов. Когда стало ясно, что ставка остаётся высокой, часть покупателей решила «больше не ждать».

ГРАФИК. Квартальная динамика спроса на вторичном рынке жилья в целом по Москве, тыс. шт., 1 кв. 2022 – 1 кв. 2025

По данным экосистемы Kalinka, спрос на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости за 1 кв. 2025 г. показал рост на +35% по сравнению с 1 кв. 2024 г. Макроэкономические и поведенческие факторы оказали комплексное воздействие, усилив интерес к элитной недвижимости как инструменту сохранения и приумножения капитала. Средняя площадь востребованного лота на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости Москвы в 1 кв. 2025 г. года составила 157 кв. м, что на 7% меньше, чем показатель за 1 кв. 2024 год (169 кв. м).

• 165 кв. м 103 кв. м Средняя площадь востребованной квартиры в 1 кв. 2025 (-7% за год)
• Средняя площадь востребованного апартамента в 1 КВ. 2025 (-23% за год)

В структуре спроса 43% лотов от общего спроса за 1 кв. 2025 г. находились в экспозиции менее 1 года, 21% лотов находились в продаже порядка 1 года, а 2 года и более – 36% проданных лотов. Средний срок экспонирования приобретенных лотов за 1 кв. 2025 г. составил 2 года, что ниже среднего срока экспонирования по востребованным лотам в 1 кв. 2024 г. на 0,4 лет.

Диаграмма. Распределение реализованных лотов по сроку экспонирования в %, 1 кв 2025 год

Диапазоны площадей востребованных лотов за 1 кв. 2025 год распределились следующим образом: основной спрос приходился на лоты в диапазоне площадей 100–125 кв. м с долей 17% (+3 п.п. за год). На втором месте лоты площадью 150–175 кв. м с долей 16% (+5 п.п. к прошлому году). На третьем месте лоты с площадью 75–100 кв. м с долей 14% (+6 п.п. к прошлому году). За 1 кв. 2025 год наибольший объем спроса в кв. м на вторичное элитное жилье зафиксирован в районе Хамовники, доля которого составила 30% (+3 п. п. по сравнению с 1 кв. 2024 г.). На втором месте – Пресненский район, доля которого в спросе составила 13% (-4 п. п. по сравнению с 1 кв. 2024 г.). На третьем месте - район Якиманка с долей в спросе 9% (+3 п. п. по сравнению с 1 кв. 2024 г.).

ГРАФИК. Рейтинг ТОП-10 районов по объему спроса в кв. м на вторичном рынке элитного жилья за 1 кв 2025 года, % от общего объема спроса за период

ГРАФИК. Сравнение распределения спроса на вторичном рынке элитного жилья за 1 кв. 2024 г. и 1 кв. 2025 г. по площади, %

Средняя стоимость приобретенного лота за 1 кв. 2025 г. составила 176,1 млн руб., что на 20% превышает показатель за 1 кв. 2024 г. (147 млн руб.). Для квартир показатель составил 181,7 млн руб. (+20% за год), для апартаментов – 135,8 млн руб. (+20% за год).

Распределение спроса по бюджету покупки за 1 кв. 2025 г. осуществилось следующим образом: наибольшее количество сделок пришлось на диапазон 50–85 млн руб. с долей 20% (-1 п. п. динамика за год). На втором месте диапазон 100–125 млн руб. с показателем 14% (+6 п. п. к 1 кв. 2024 г.). Далее расположился диапазон 150–175 млн руб. с долей спроса 12% (+5 п. п. к 1 кв. 2024 г.).

ГРАФИК. Сравнение распределения спроса на элитном рынке за 1 кв. 2024 и 1 кв. 2025 гг. по бюджету, %

Таблица. Распределение элитного предложения на вторичном рынке по площади и стоимости на конец марта 2025 года, %

Таблица. Распределение спроса на вторичном рынке элитной недвижимости по площади и стоимости на конец марта 2025, %