Обзор рынка элитной вторичной недвижимости Москвы

По итогам июня 2025 года на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости Москвы экспонировалось 637 лотов суммарно на 110,9 тыс. кв. м. По сравнению мартом 2025 г. количество лотов в экспонировании выросло на 6%. За год количество лотов в продаже уменьшилось на 10%, объём предложения уменьшился на 14%.

 

 

 

Средняя площадь экспонируемого лота по итогам июня 2025 года составила 174,2 кв. м, что на 5% меньше показателя аналогичного периода 2024 года. Что касается распределения предложения на рынке вторичного элитного жилья, то основная доля сосредоточилась в диапазоне до 200 кв. м, а именно 71%, что на 1 п.п. выше аналогичного показателя по итогам июня 2024 года. Изменение структуры предложения по площади за год в целом незначительное, большинство диапазонов сохранили свои доли. Наибольшая доля предложения в обоих периодах приходится на лоты площадью 100-125 кв. м (15%). Заметный рост доли зафиксирован в сегменте 50-75 кв. м (с 7% до 10%) и в сегменте 125-150 кв. м (с 12% до 14%). Одновременно наблюдается снижение доли предложения в диапазонах 100-125 кв. м (с 17% до 15%) и в сегменте более 300 кв. м отмечается снижение на 3 п.п. (с 13% до 10%).

 

 

Средний срок экспонирования лота на вторичном элитном рынке Москвы составил 2,9 года (-11% к июню 2024 года). Как и годом ранее, большинство лотов в предложении – новые, со сроком экспонирования до 1 года. Доля таких лотов составила 44% (+6 п.п. к июню 2024 года). Также выросла доля со сроком экспонирования с 1 года до 2-х лет (с 14% до 18%, +4 п.п.). Доля наиболее "старых" объектов со сроком экспозиции более 7 лет снизилась (с 16% до 13%, -3 п.п.). В остальных долях структура распределения значительно не изменилась, что указывает на перераспределение предложения в сторону относительно недавних (до 2-х лет) сроков продажи.

На вторичном рынке элитной недвижимости наибольшая доля предложения в кв. м сосредоточена в Центральном Административном Округе, доля которого на конец июня 2025 года составила около 78%.

Распределение элитного предложения на вторичном рынке жилья по районам выглядит следующим образом: лидером по объему предложения в кв. м традиционно является район Хамовники, доля которого на конец июня 2025 года составила 26% (-3 п. п. к июню 2024 года). На втором месте, как и годом ранее, расположился Пресненский район с долей 19% (+2 п. п. к июню 2024 года). Далее следует район Раменки, доля которого составила 17% (+3 п. п. к июню 2024 года). Суммарно топ-3 района включают 62% всего объема предложения. Также значительную долю предложения составляют районы Тверской (9%), Арбат (7%) и Замоскворечье (5%).

 

 

Ценовая ситуация

 

По итогам июня 2025 года на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы средневзвешенная цена предложения составила 1 465 тыс. руб. / кв. м (+5% за квартал и +12% за

год). На показатель средневзвешенной цены предложения продолжает оказывать влияние макроэкономическая ситуация, а также изменение конъюнктуры предложения на фоне вымывания более ликвидных лотов.

 

 

Доля лотов, которые экспонируются в иностранной валюте на конец июня 2025, составила 15%, что на 3 п.п. меньше показателя на конец марта 2025 года и на 6 п. п. меньше показателя конца июня 2024 года. В абсолютном значении количество лотов в иностранной валюте снизилось на 11% по сравнению с мартом 2025 года и уменьшилось на 34% по сравнению с июнем 2024 года.

Большая доля лотов на вторичном элитном рынке жилья Москвы (277 шт.) являются новыми и вышли в продажу в период июнь 2024 – июнь 2025 (доля в общем объеме - 43%). Для 94% лотов, которые продавались на конец июня 2025 года, валюта экспонирования не изменилась. Изменение валюты коснулось всего 6% лотов в предложении, из которых в рубли перевели цены 1% квартир/апартаментов, а в доллары и евро – 5% лотов.

Из пула объектов, которые экспонировались в период июнь 2024 – июнь 2025 года на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы, собственники 37% лотов в предложении, не изменили цены продажи. Для лотов, которые экспонируются в рублях, среднее изменение цены составило +4% за год. Для лотов, цена которых указана в иностранной валюте, среднее изменение цены составило -4%, в том числе в связи с снижением валютного курса на конец июня 2025 года по сравнению с концом июня 2024.

 

 

К концу июня 2025 года средний бюджет лота в продаже на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы не изменился за квартал и составил 255 млн руб., что на 6% больше показателя на конец июня 2024 года. Наибольшая доля приходится на лоты, которые предлагаются в бюджете 50-85 млн руб. (+1 п.п. за год) и свыше 400 млн руб (+1 п.п.) каждый по 15%. На втором месте расположился диапазон 125-150 млн руб. с долей 12% (+2 п.п.). Третье место занимает диапазон 300-400 млн руб. с заметным ростом предложения и долей 11% (+3 п.п.). В целом, наблюдается смещение предложения в сторону более высоких бюджетов по сравнению с июнем 2024 года, при сокращении долей в более низких ценовых сегментах.

 

 

По итогам июня 2025 года доля лотов в предложении, которые экспонируются с чистовой отделкой, составила 70%, что на -3 п.п. меньше показателя на конец июня 2024 года, а доля лотов с предчистовой отделкой (white box) составила 4% (-1 п. п. к июню 2024 года). Без отделки на рынке высокобюджетного вторичного жилья Москвы на конец июня 2025 экспонируется 26% лотов, что на 3 п. п. больше показателя прошлого года.

Среди районов Москвы на вторичном рынке элитной недвижимости по средневзвешенной цене предложения на конец июня 2025 года лидирует район Хамовники. Средневзвешенная стоимость вторичной жилой недвижимости в данном районе Москвы значительно изменилась и составила 2 067 тыс. руб. / кв. м, что на 25% выше по сравнению с концом июня 2024 в связи с вымыванием наиболее ликвидного предложения в локации. На втором месте расположился район Якиманка: 1 824 тыс. руб. / кв. м (+8% к июню 2024). Замыкает тройку лидеров Пресненский район: 1 479 тыс. руб. / кв. м (+15% к июню 2024).

 

 

 

Спрос

 

Росреестр Москвы во 2 кв. 2025 году зафиксировал 29,9 тыс. переходов прав на вторичном рынке, что меньше на 16% по сравнению с 2 кв. 2024 года (30,2 тыс. сделок) и на 12% меньше показателя 1 кв. 2025 года (33,9 тыс. сделок), что обусловлено совокупностью экономических, поведенческих и рыночных факторов. Несмотря на небольшое снижение показателя, рынок сохраняет устойчивый спрос даже в летний период «затишья».

 

 

По данным экосистемы Kalinka, спрос на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости за 2 кв. 2025 г. показал рост на +30% по сравнению с 1 кв. 2025 г. Покупатели продолжают проявлять интерес к качественным готовым объектам, так как их цены и условия часто выглядят привлекательнее, чем на рынке первичной недвижимости. Традиционно в структуре спроса наиболее востребованы были квартиры, доля которых составила 93% (88% в 1 кв. 2025 г.). Доля апартаментов в спросе составила порядка 7% (12% в 1 кв. 2025 г.).

Средняя площадь востребованного лота на вторичном рынке высокобюджетной недвижимости Москвы во 2 кв. 2025 г. года составила 170 кв. м, что на 9% больше, чем показатель за 2 кв. 2024 год (156 кв. м).

• Средняя площадь востребованной квартиры составила 177 кв. м (+13% за год);

• Средняя площадь востребованного апартамента составила 80 кв. м (-39% за год).

В структуре спроса 53% лотов от общего спроса за 2 кв. 2025 г. находились в экспозиции от 1 года до 2-х лет, 19% лотов находились в продаже менее 1 года, а от 2-х лет и более – 28% проданных лотов. Средний срок экспонирования приобретенных лотов за 2 кв. 2025 г. составил 2,2 года, что ниже среднего срока экспонирования по востребованным лотам в 2 кв. 2024 г. на 0,3 лет.

 

 

Диапазоны площадей востребованных лотов за 2 кв. 2025 год распределились следующим образом: основной спрос приходился на лоты в диапазоне площадей 150–175 кв. м с долей 25% (+12 п.п. за год). На втором месте лоты площадью 200–225 кв. м с долей 21% (+12 п.п. к прошлому году). На третьем месте лоты с площадью 100–125 кв. м с долей 11% (-8 п.п. к прошлому году).

 

 

Средняя стоимость приобретенного лота за 2 кв. 2025 г. составила 143,9 млн руб., что на 5% ниже показателя за 2 кв. 2024 г. (151,4 млн руб.). Для квартир показатель составил 149,6 млн руб. (-3% за год), для апартаментов – 73,5 млн руб. (+20% за год).

Распределение спроса по бюджету покупки за 2 кв. 2025 г. осуществилось следующим образом: наибольшее количество сделок пришлось на диапазон 100-125 млн руб. с долей 19% (+6 п. п. динамика за год). На втором месте диапазон 50–85 млн руб. с показателем 18% (-4 п. п. ко 2 кв. 2024 г.). Далее расположился диапазон 125–150 млн руб. с долей спроса 16% (+5 п. п. ко 2 кв. 2024 г.).